Как изменится поведение покупателей после остановки незаконного строительства четырех жилых комплексов в Киеве

Скандал вокруг жилых комплексов "Жемчужина Троещины", "Сосновый бор", "Схидна Брама" и "Мозаика", стройплощадки которых обыскали сотрудники МВД, скорее всего станет одним из главных событий года на столичном рынке первичной недвижимости.

Указанные ЖК были подвергнуты обыскам милиции в рамках уголовных дел по ч. 4 ст. 197-1 и ч. 2 ст. 209 УК Украины — самовольное строительство на особо ценных участках в охранных зонах (лишение свободы на срок от одного до трех лет) и отмывание денег, совершенное повторно или по предварительному сговору группой лиц, или в крупном размере (лишение свободы на срок от семи до двенадцати лет с конфискацией).

Так, например, застройщику "Схидной брамы" в 2005 году отвели участок под строительство СТО (!). Прокуратура заметила это только в 2011 году, а суды о том, сносить или не сносить самострой, тянутся до сих пор. Несмотря на то, что дом построен на не отведенном под него участке, законодательство позволяет оставить его и заселить. Согласно Гражданскому кодексу сносу, фактически, подлежит только здание, которое построено с техническими нарушениями, да и то, если их невозможно исправить.

Этот случай еще раз поднял вопрос о выборе застройщика. Чтобы обезопасить свои инвестиции в недвижимость, необходимо помнить несколько моментов.

Первое: не принимать окончательных решений об инвестировании в строительство без изучения документов юристами (желательно — несколькими независимыми специалистами). Никакой "самый полный перечень" на самом профессиональном сайте не станет ключом для конкретной ситуации — к каждому проекту нужно подходить индивидуально.

Второе: обращать внимание не только на формальные признаки благополучия стройки (скорость строительства, качество материалов, наличие договоров и разрешений), но и на личность владельца / название компании-застройщика и ее учредителей. Благо, Единый реестр судебных решений и база Единого госреестра предприятий предоставляют возможность найти "концы" большинства предприятий вплоть до физлиц. По возможности наведите справки о них в милиции

Третье: забыть об инвестировании на стадии фундамента, 30% и даже 50%-й готовности. Если поиск сосредоточен на комплексах — лучше обратить внимание на те, где часть секций уже заселены как минимум в течение полугода. Это позволит разузнать у реальных жителей о качестве инфраструктуры и о возможных проблемах с оформлением прав собственности.

Однако это аварийные меры, которые инвестор должен предпринимать на свой страх и риск. Системным решением проблемы незаконного строительства и использования девелоперского бизнеса в уголовных схемах должно заняться государство, а также саморегулирующие организации. В частности, целесообразно создать единый открытый реестр разрешительной документации для всех строящихся объектов (включая документы учредителей) с возможностью онлайн отслеживания изменений в статусе этих документов. Это позволит знакомиться с ними не только инвесторам в индивидуальном порядке, но и широкой общественности, а также профессионалам, которые блюдут чистоту строительного цеха.

Кроме того, необходимо также усилить ответственность за нарушения в строительной отрасли — как технические, так и документальные, в частности, расширить перечень оснований для сноса или конфискации незаконно построенных зданий без компенсации застройщику, который возвел их в обход закона.

Еще один пункт — создание пула / фонда гарантирования недостроенных объектов / возврата инвестиций, который может работать по принципу Фонда гарантирования вкладов физлиц, то есть за счет участников рынка. Как только крупные и системные игроки поймут, что сами отвечают за "паршивых овец" в своем стаде (о которых все на рынке давно знают), количество последних уменьшится на порядок. Что сделает спокойнее и сам рынок, и покупателей хотя бы на период, пока недвижимость не перестанет быть безальтернативным способом сохранения денег для обычных людей.