Югославский строитель

Вы родом из Югославии. Что заставило вас покинуть родину?

В конце 1980-х годов я был директором одного из департаментов югославской инженерной государственной организации, которая имела годовой импортно-экспортный оборот с Советским Союзом более чем 1,5 миллиарда долларов. Под моим руководством проводилась реконструкция кожевенного предприятия в Курске и строительство завода по производству вспомогательных материалов для кожевенной промышленности в Белгородской области.

После того как начал разваливаться Советский Союз, министерство легкой промышленности остановило оплату по контрактам, и мое руководство хотело заморозить строительство завода. Но я их уговорил довести этот проект до конца. Для нас это была единственная возможность получить деньги от заказчика.

Правда, положительный ответ я получил при условии, что лично на месте буду курировать это строительство. Так мне пришлось перебраться в Россию.

А в Украину вы как попали?

В Белгороде мне не нравилось. В городе было только одно место (ресторан при гостинице), где можно было после 22.30 посидеть в ресторане. И представители завода, который мы строили, меня как своего начальника возили в Харьков. По сравнению с Белгородом и Курском украинский город выглядел как Европа, где рестораны работали до последнего посетителя.

Очередной этап моего знакомства с Украиной наступил в 1991 году, когда европейские страны ввели санкции против Югославии, предполагающие, в частности, отказ от сотрудничества с югославскими государственными компаниями. Но Украина была одной из немногих стран, которая не применяла этих санкций. В отличие от Украины, Россия была одной из первых, кто их вела.

Конечно, это не было проявлением большой славянской любви. У Украины и Югославии были тесные торговые отношения, разрыв которых привел бы к потере сотен миллионов долларов.

В это время компания, где я работал, приняла решение открыть представительство в Киеве, возглавить которое предложили мне.

И вы согласились?

Нет. У нас с женой был маленький ребенок. А Киев все еще ассоциировался с городом, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС. Совсем другим в моей памяти остался Харьков — светлый, зеленый. И я предложил жене переехать именно туда. Сам перебрался где-то в 1993 году. А семью перевез в 1994-м.

В этот период мне также предлагали перебраться в Москву. Но я тоже отказался. Работа предполагала наличие торговых навыков, к чему я по своей сути не расположен. К тому же на то время Москва перестала быть городом, на котором замыкались все деловые отношения. Я не видел смысла для себя и своей семьи ехать в столицу России.

Но в Харьков вы перебрались не как представитель югославской компании?

С российским заводом, который я на то время представлял, украинская  сторона и французская дочка югославской компании, в которой я работал, поручили мне создать совместное строительное предприятие. Югославская сторона на тот момент не имела юридического права выступать соучредителем компании.

Как распределялась собственность этой компании?

По 33% каждой стороне.

А чем был интересен этот проект французам?

У французской стороны была информация, что Франция дает Украине кредит в 500 миллионов долларов под реализацию экологического проекта в рамках программы, направленной на ликвидацию последствий аварии на ЧАЭС. И часть этого кредита должна была пойти на строительство в Харькове завода по переработке мусора и двух заводов по утилизации отходов — пластмасс и металлов.
Кстати, это была еще одна причина, почему я перебрался именно в Харьков.

Это была настолько конфиденциальная информация?

Дело в том, что соучредителями с французской стороны были представители банка, который должен был выдавать кредит.

Удалось ли вам освоить эти деньги?

Нет. До Харькова эти деньги не дошли. Но где они застряли, я не знаю — не следил за тем, какой путь проделал этот кредит.

Сегодня французы являются совладельцами компании?

Нет. В 1997 году у меня закончился контракт с французской стороной. Им этот проект был неинтересен. А мои коллеги – давние друзья – дали мне денег взаймы, на то чтобы я выкупил французскую часть в компании. С российской стороной я акциями просто обменялся: у меня были акции завода, которые я поменял на акции «Слав-Инвеста».

А украинская сторона?

Украинская сторона в течение четырех лет не успела внести свой вклад. По договору это должно было быть помещение под офис.

Во сколько вам обошлись акции французов?

На тот момент французы вложили в компанию 25 тысяч долларов. А когда выходили из состава акционеров, то потребовали двойную сумму.

Вы сказали, что кредитных денег от Франции ваша компания так и не получила. Чем же вы тогда занимались?

Мне повезло выиграть тендер на реконструкцию в городе торгового дома «Павловский» (ранее — Дом советской торговли). Правда, на завершающем этапе этого проекта в 1996 году из-за политических изменений наши заказчики оказались за бортом. Нужно было как-то спасать ситуацию, поэтому я предложил привлечь самого большого на то время инвестора в Украине, заявившего о планах инвестировать 100 миллионов долларов в строительство своей сети, — McDonald`s.

Как отнеслись к этой идее представители фастфуда?

Я их 7 месяцев уговаривал, чтобы они посмотрели на Харьков. Но они говорили, что Харьков по плану через два года. В итоге я добрался до главного представителя McDonald`s в Украине, с которым в конце концов удалось договориться.

Благодаря этому в Харькове мы открыли McDonald`s практически одновременно с первым киевским. В начале июня 1997 года открылся фастфуд на Лукьяновке. А через три дня — в Харькове в торговом доме Павловский.

После этого нам предложили построить еще ряд ресторанов McDonald`s. На сегодня мы построили 39 ресторанов этой сети.

Согласно стратегическим планам развития McDonald`s в Украине до 2006 года, они собирались построить 208 ресторанов. Однако дефолт 1998 года в России сказался и на Украине, поэтому планы сократили на четверть. Таким образом, в Киеве мы должны были соорудить к 2006 году 55 ресторанов, но на самом деле их сейчас почти в два раза меньше.

Вы позиционируете себя как компания, которая работает исключительно на рынке коммерческого строительства. Почему вы исключаете жилищное строительство?

На всем рынке строительства жилищный сегмент — самый рискованный.

Почему так происходит?

При строительстве коммерческой недвижимости есть время рассчитать маркетинговую стратегию. А при возведении жилых домов заказчику необходимо как можно быстрее реализовать квартиры.

А какой сегмент более прибыльный?

Конечно, жилищное строительство приносит большую прибыль. В этом сегменте капиталовложения возвращаются через 3-5 лет. А в сегменте коммерческой недвижимости окупаемость — от 8,5 до 10 лет. А бывает и больше. К примеру, я помню, что капиталовложения в McDonald`s возвращались через 8,5 года.

Если мы затронули вопрос окупаемости, могли бы вы рассказать, как сегодня в Украине формируется цена за квадратный метр?

Я могу озвучить модель, которая, конечно, грубо, но отражает модель формирования цены на недвижимость. Если стоимость квадратного метра жилья — 3 тысячи долларов, то тысяча от этой суммы — это себестоимость строительства,  тысяча — прибыль всех участников строительства, а оставшаяся тысяча — это «непредсказуемые риски и необязательные платежи».

И на каких этапах возникают эти риски и платежи?

В Украине очень много рисков, связанных с отводом земли. Это приблизительно 70% от всех рисков, связанных со строительством.

А что сегодня выгоднее — покупать землю на вторичном рынке или давать взятки, для того чтобы получить землю?

Могу привести пример: при строительстве бизнес-центра «Троицкий» договоренности были на самом высоком уровне. Имеется вся разрешительная документация. А что мы имеем теперь? Проект, на котором стоит крест. Поэтому никто не может давать какие-либо гарантии или советы.

Вы сейчас реализуете несколько проектов в Западной Украине. Почему активизировался именно этот регион?

Это связано с деятельностью немецких и австрийских инвесторов. 75% инвестиций в Украину из этих стран направляется именно в Западную Украину. Видимо, дает знать о себе исторический аспект.

Какова проектная стоимость этих проектов?

Я скажу, что сегодня мы участвуем в проектах, стоимость которых составляет от 500 тысяч до 250 миллионов долларов.

250 миллионов долларов стоит проект в Крыму?

Да. Проект позиционируется как посттравматический реабилитационно-тренировочный центр для профессиональных спортсменов всех видов спорта. Это комплекс называется Sport Health City. Объект планируется возвести до 2012 года в районе Евпатории на земельном участке более 100 гектаров.

А кто заказчик проекта?

Заказчиком проекта является инвестиционный фонд UBSIF.