- Тип
- Эксклюзив
- Категория
- Мнения
- Дата публикации
Юрист: Закон о рынке земель не должен заведомо заставлять игроков искать способы его обойти
Безусловно, закон "О рынке земель" надо принять. Его надо принять как минимум ввиду отмены моратория. Часть земельного законодательства уже сформирована, и принятие этого закона очень важно с точки зрения применения этой базы. Тем не менее, я считаю, что перенос этого закона на год было правильным решением, поскольку его нужно всесторонне обсудить.
Одни из самых важных положений закона о рынке земель — это то, что юридические лица не будут иметь права собственности на землю, а также ограничение по площади земли в собственности для физлиц. Сейчас, насколько известно, обсуждается максимум в 100 гектаров.
Также выводятся ограничения площади в аренде. Безусловно, законодатель вправе решать, как лучше, учитывая интересы всех социальных и коммерческих групп. Но хотел бы обратить внимание в этом контексте на такой важный юридический аспект, как обратное действие закона во времени.
Подписывайтесь на Telegram-канал delo.uaСейчас наблюдаются попытки со стороны депутатов — и при обсуждении эта позиция активно отстаивается — признать все договоры аренды, заключенные раньше, такими, которые не существуют. То есть заставить наново перезаключить их с учетом этих ограничений. Такая тактика не соответствует законодательству и Конституции. Закон может устанавливать ограничения на будущее, но они не должны касаться прошлого. Те юрлица, которые заключали договоры аренды по законодательству, которое действовало раньше, не могут быть обвинены в том, что они сделали что-то незаконное.
Но, несмотря на это, есть реальный риск, что именно такой вариант будет принят. У нас уже на сегодня есть несколько законов, которые побуждают к этому: закон "О государственном земельном кадастре" и "О регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений". Этими законами земля отнесена к недвижимости и должна регистрироваться по той же процедуре, как любые здания и сооружения — то есть в государственной службе регистрации, а не в земельном кадастре. И право собственности появляется не в с момента регистрации в кадастре, а с момента регистрации в указанной службе.
То есть, если будут введены ограничения на рынке земли, каждому будет предложено перерегистрировать свое право собственности или договор аренды. А это очень неприятная процедура для обеих сторон, поскольку собственник должен будет подтвердить в очередной раз свое право собственности.
Такой подход абсолютно не способствует стабильности законодательства и его наследственности. Предполагается, что прошлые нормы нужно уважать и принять то, что даже договоры, заключенные на аренду 10-15% площади района, действуют по закону! На сегодняшний день это не запрещено!
По завершении действия этих договоров они могут быть перезаключены уже с учетом новых норм. Но до тех пор — а закон допускает заключение договоров аренды сроком на 50 лет — они должны оставаться в своем первоначальном виде.
Нельзя признать договор недействительным только потому, что законодатель так решил.
В связи с этим мы предлагали ввести в закон прямое предостережение и четко обозначить, что все ранее выданные государством документы, и в частности договоры аренды, остаются действующими до той даты, до которой они заключены. К сожалению, пока эта мысль не нашла поддержки среди членов аграрного комитета и пока не находит в парламенте.
Если законодатель установит это ограничение, то компании будут искать пути де-факто нивелировать это ограничение. То есть сознательно создаются условия, в которых игроки рынка будут вынуждены выкручиваться.
Закон не должен заведомо ставить участников рынка в такое положение, когда им нужно искать какие-то выходы. Идея законодателя — не создать новые преграды, а прописать такой закон, чтобы он был комфортен и удобен для исполнения всеми участниками рынка.