Юрист: Закон о рынке земель не должен заведомо заставлять игроков искать способы его обойти

Александр Поливодский, директор и учредитель юридической фирмы "София", — о рисках принятия закона о рынке земель в нынешней редакции и о том, почему заключенные ранее договоры аренды могут быть признаны недействительными
Забезпечте стрімке зростання та масштабування компанії у 2024-му! Отримайте алгоритм дій на Business Wisdom Summit.
10 квітня управлінці Арсенал Страхування, Uklon, TERWIN, Епіцентр та інших великих компаній поділяться перевіреними бізнес-рішеннями, які сприяють розвитку бізнесу під час війни.
Забронировать участие

Безусловно, закон "О рынке земель" надо принять. Его надо принять как минимум ввиду отмены моратория. Часть земельного законодательства уже сформирована, и принятие этого закона очень важно с точки зрения применения этой базы. Тем не менее, я считаю, что перенос этого закона на год было правильным решением, поскольку его нужно всесторонне обсудить.

Одни из самых важных положений закона о рынке земель — это то, что юридические лица не будут иметь права собственности на землю, а также ограничение по площади земли в собственности для физлиц. Сейчас, насколько известно, обсуждается максимум в 100 гектаров.

Также выводятся ограничения площади в аренде. Безусловно, законодатель вправе решать, как лучше, учитывая интересы всех социальных и коммерческих групп. Но хотел бы обратить внимание в этом контексте на такой важный юридический аспект, как обратное действие закона во времени.

Сейчас наблюдаются попытки со стороны депутатов  — и при обсуждении эта позиция активно отстаивается — признать все договоры аренды, заключенные раньше, такими, которые не существуют. То есть заставить наново перезаключить их с учетом этих ограничений.  Такая тактика не соответствует законодательству и Конституции.  Закон может устанавливать ограничения на будущее, но они не должны касаться прошлого. Те юрлица, которые заключали договоры аренды по законодательству, которое действовало раньше, не могут быть обвинены в том, что они сделали что-то незаконное. 

Но, несмотря на это, есть реальный риск, что именно такой вариант будет принят. У нас уже на сегодня есть несколько законов, которые побуждают к этому: закон "О государственном земельном кадастре" и "О регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений". Этими законами земля отнесена к недвижимости и должна регистрироваться по той же процедуре, как  любые здания и сооружения  — то есть в государственной службе регистрации, а не в земельном кадастре. И право собственности  появляется не в с момента регистрации в кадастре, а с момента регистрации в указанной службе. 

То есть, если будут введены ограничения на рынке земли, каждому будет предложено перерегистрировать свое право собственности или договор аренды. А это очень   неприятная процедура для обеих сторон, поскольку собственник должен будет  подтвердить в очередной раз свое право собственности.

Такой подход абсолютно не способствует стабильности законодательства  и его наследственности. Предполагается, что прошлые нормы нужно уважать и  принять то, что даже договоры, заключенные на аренду 10-15% площади района, действуют по закону! На сегодняшний день это не запрещено!

По завершении действия этих договоров они могут быть перезаключены уже с учетом новых норм. Но до тех пор — а закон допускает заключение договоров аренды сроком на 50 лет — они должны оставаться в своем первоначальном виде.

Нельзя признать договор недействительным только потому, что законодатель так решил.
В связи с этим мы предлагали ввести в закон прямое предостережение и четко  обозначить, что все ранее выданные государством документы, и в частности договоры аренды, остаются действующими до той даты, до которой они заключены. К сожалению, пока эта мысль не нашла поддержки среди членов аграрного комитета и пока не находит в парламенте.

Если законодатель установит это ограничение, то компании будут искать пути де-факто нивелировать это ограничение. То есть сознательно создаются условия, в которых игроки рынка будут вынуждены выкручиваться.

Закон не должен заведомо ставить участников рынка в такое положение, когда им нужно искать какие-то выходы. Идея законодателя — не создать новые преграды, а прописать такой закон, чтобы он был комфортен и удобен для исполнения всеми участниками рынка.