Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2013 году

Среди всех сегментов коммерческой недвижимости, вполне ожидаемым лидером стал сегмент торговой недвижимости. Ключевыми объектами, введенными в эксплуатацию в I–III кварталах 2012 г. стали ТЦ "Район" (общая площадь 60 тыс. кв.м, торговая — 23 тыс. кв.м) и ТЦ "Диамант"(14,5 тыс. кв.м и 10,15 тыс. кв.м соответственно). В ноябре к их числу добавился и ТРЦ Ocean Plaza (I очередь), общая площадь которого составила 165 тыс. кв.м, а торговая — 72,2 тыс. кв.м. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще одного знакового проекта — торгово-развлекательного комплекса в составе МФК "Гулливер", что увеличит общее предложение на рынке на 62 200 кв.м (арендная площадь — 38 000 кв.м). Ввод остальных торговых объектов возможен не ранее первого квартала 2013 года — в первую очередь это ТЦ "Сильвер бриз", ТРЦ "Мармелад".

Несмотря на существенный прирост торговых площадей, какого-либо изменения уровня вакантности и арендных ставок в торговых комплексах не стоит ожидать, что связано с высоким спросом на новые качественные объекты со стороны торговых операторов. Размер арендных ставок для якорных арендаторов составляет $15-$30/кв.м. в месяц (triple net), для операторов бутикой зоны — $40-$250/кв.м., при этом часть арендных платежей может формироваться по системе "процент от оборота"

Высокий интерес к торговым объектам подтверждается также самой громкой инвестиционной сделкой в сегменте коммерческой недвижимости — приобретением первой очереди ТРЦ Ocean Plaza российской компанией ТПС Недвижимость. Интерес к украинской торговой недвижимости со стороны российских девелоперов и инвесторов неоднократно отмечался в течение последних полутора лет, основанием для чего служила всевозрастающая конкуренция в Москве, регионах России, при высоких показателях торговой недвижимости Украины. Таким образом, прогнозы многих аналитиков оправдались, хотя говорить о том, что в ближайшем будущем мы станем свидетелями еще ряда подобных сделок пока рановато.

Это уже не просто набор арендаторов — это целый внутренний мир, основная задача которого обеспечить высокий уровень комфорта при совершении покупок, удовлетворив потребности каждого члена семьи. Конечно, перенасыщение рынка торговыми объектами — предмет обсуждения не ближайшего будущего, но перераспределение зон охвата становиться все более актуальным при проектировании новых комплексов, что в будущем может привести к снижению привлекательности ряда существующих торговых центров, как это произошло с ТРЦ "Метрополис". Хотя не последнюю роль здесь сыграла сложная внутренняя логистика комплекса.

Офисная недвижимость Киева, которая шла всегда нога в ногу с торговым сегментом, в настоящее время переживает не лучшие свои времена. В течение 2012 года было введено рекордное количество объектов офисной недвижимости, общая площадь которых составила более 240 тыс кв.м.. Наиболее знаковыми объектами являются БЦ "Гулливер" (общая площадь 55,2 тыс кв.м.), "Торонто" (35 тыс. кв.м.), БЦ "Европа" (24 тыс. кв.м.) в составе МФК "Домосфера" и "Премиум-центр" (52 тыс кв.м.). Для рынка вывод такого объема нового предложения стал несколько избыточным: поглощение нового предложения в предыдущие периоды не характеризовалось высокими темпами, и в 2012 году они не стали выше.

Уровень арендных ставок для офисных помещений, расположенных в бизнес центрах класса А, находился в диапазоне $25-$45/кв.м. в месяц (triple net), для класса В — $15-$30/кв.м. в месяц (triple net). Такая стабильность объясняется тем, что по многим объектам размер арендной ставки был установлен на уровне минимального положительного эффекта от инвестированных средств, и многие собственники ожидали роста деловой активности, что могло бы позволить рассчитывать на пересмотр арендных ставок в сторону их роста. Такой принцип формирования действующих арендных ставок дает все предпосылки говорить, что даже новый ввод не приведет к значительным колебаниям арендных ставок. Тот факт, что многие арендаторы попытаются пересмотреть действующие договора аренды в свою пользу, не вызывает никаких сомнений. Но предложить какую-либо значительную скидку или уступку не сможет не только владелец действующего бизнес центра, но и собственник нового объекта. А предоставление краткосрочных бонусов не может являться аргументом при выборе нового офисного помещения, но не при замене существующего.

Таким образом, наиболее вероятно, что средний размер арендных ставок по профессиональным офисным комплексам незначительно снизится. А поглощение нового предложения, сформированного в 2012 году, перенесется на следующий период. Основной причиной снижения спроса на офисную недвижимость стало общее снижение уровня инвестирования в Украину. А это позволяет утверждать, что при малейшем росте инвестиционной привлекательности в очень короткое время предложение не сможет удовлетворить спрос на офисные помещения.

Сегмент складской недвижимости сегодня является наименее привлекательным среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Арендные ставки на складские площади неизменны с периода кризиса 2008 года: уровень арендных ставок находится в диапазоне $5-$6/кв.м. в месяц (triple net). Такой размер арендных ставок относит проекты логистических комплексов в разряд высокорискованных, что привело к сворачиванию планов по развитию крупных логистических проектов практически всех международных компаний. Однако, практически все введенные площади (70-80 тыс. кв.м. в год), поглощаются рынком в течение года, а средний показатель вакантности, пусть небольшими темпами, снижается. Учитывая невысокие объемы ввода и практически полное отсутствие анонсированных проектов, на фоне роста показателей товарооборота, очень скоро ситуация может измениться — и на рынке просто не окажется свободных складских площадей.