Как развивался рынок гостиничной недвижимости в период независимости Украины

Формирование рынка гостиничной недвижимости в Украине началось в первой половине 2000-х годов. Первоначально, основное внимание, как местных, так и иностранных инвесторов было направлено на освоение гостиничного рынка Киева, пишет в своем отчете компания «Эрнст энд Янг» в Украине.

Постепенно, по мере развития Украины, интерес девелоперов начал смещаться и в сторону региональных городов, в первую очередь, крупных деловых центров страны (с населением около 1 млн. человек), таких как Харьков, Донецк, Днепропетровск, Запорожье, Львов и др., а также курортных зон Украины – АР Крым, Карпаты, Одесса. 

В последние несколько лет докризисного периода (до второго полугодия 2008 года) рынок гостиничной недвижимости Украины характеризовался наиболее активными темпами развития, о чем свидетельствовал рост числа качественных объектов, расширение границ освоения национального рынка, экспансия международных гостиничных операторов, а также появление и расширение национальных сетей и операторов. В докризисный период рынок гостиничной недвижимости Украины считался одним из наиболее перспективных среди рынков Восточной Европы и стран СНГ. 

Начиная со второй половины 2008 года в результате влияния мирового финансового кризиса, ужесточения монетарной политики в стране, ухудшения общей политической и экономической ситуаций наблюдался значительный спад деловой активности и сокращение объемов туристических потоков, под влиянием чего развитие рынка гостиничной недвижимости Украины существенно замедлилось, а в региональных городах, и вовсе, прекратилось. 

Мировой финансовый кризис внес следующие коррективы: 

► резкое повышение уровня вакантности, особенно, в гостиницах высокого ценового сегмента, 

► изменение структуры спроса на услуги размещения (повысился спрос на бюджетные гостиницы и отели средней категории, в противопоставление к ранее предпочтительным гостиницам высокого ценового сегмента), 

► приостановка реализации большинства проектов гостиничной недвижимости и перенос сроков ввода в эксплуатацию на неопределенный период. 

Данные негативные явления были заметны до конца 2009 года. С начала 2010 года, в результате улучшения общей экономической ситуации в стране, постепенного возобновления деловой активности, а также увеличения объемов туристических потоков, на рынке гостиничной недвижимости страны наблюдается постепенное возобновление положительных признаков успешного развития. Благоприятным фактором для указанных положительных тенденций является общий невысокий уровень развития гостиничного рынка Украины и его значительный потенциал для дальнейшей экспансии. 

Значительное влияние на активное развитие сегмента гостиничной недвижимости также оказывает предстоящий чемпионат Европы по футболу в 2012 году, по требованиям организаторов которого, города, которые принимают данный чемпионат (Киев, Харьков, Донецк, Львов) должны быть обеспечены определенным количеством гостиничных номеров различных категорий. Однако принимающие города пока не соответствуют заявленным требованиям. 

В целом, на данный момент среди основных типов гостиничных объектов, представленных на рынке Киева и Украины, можно выделить: 

► гостиницы: 

► гостиницы под международным управлением, 

► гостиницы под местным управлением, 

► сервисные апартаменты, 

► мотели. 

Помимо гостиниц под международным и местным управлениями, на рынке Киева также представлены сервисные апартаменты. Данные объекты недвижимости ориентированы на средне- и долгосрочное проживание. Спрос на них формируют, как правило, бизнесмены, приезжающие в длительные командировки, и иностранные сотрудники, временно работающие в Украине. 

В связи со спецификой спроса, как правило, такой тип гостиничных объектов выполнен в формате жилых апартаментов высокого класса и включают в себя кухню, гостиную, спальню, рабочее пространство, а также широкий перечень необходимых дополнительных сервисов (уборка, химчистка, охрана, общие зоны для встреч и отдыха, коммунальные услуги). Сервисные апартаменты находятся под единым управлением компании-оператора, позволяющим увеличить качество и уровень обслуживания клиентов, что значительно отличает их от жилых апартаментов, которые просто сдаются в аренду в городе.

За счет ориентированности на длительное проживание, в данном сегменте номера стоят дешевле, чем в гостиницах, и зависят от сроков проживания (чем дольше, тем меньше стоимость). 

Кроме того, в последние годы в Украине начал развиваться рынок мотелей. Однако формат украинских мотелей значительно отличается от принятого в международной практике. На сегодняшний день, в Украине к данной категории, как правило, относят небольшие гостиницы (мини-отели), с номерным фондом, не превышающим 20 номеров, и включающим в себя различные категории номеров (от стандарта до улучшенных и люксов).

Они предлагают постояльцам определенный спектр гостиничных услуг: рестораны, конференц-залы, и др., что в корне противоречит международной практике, согласно которой в мотелях должны быть номера одной категории, и дополнительные сервисы и услуги в них не предусмотрены. Также, в Украине достаточно часто, к категории мотелей относят объекты недвижимости, которые располагаются в пределах города, а не за городом, вдоль автострад.