Анализ рынка загородной элитной недвижимости Киева за первое полугодие 2012-го

"Набирающая популярности распродажа земельных активов "в мелкую нарезку" для будущей индивидуальной застройки рано или поздно сыграет злую шутку с застройщиками. Уже в краткосрочной перспективе на рынке будет ощущаться дефицит качественных объектов бизнес и элит-классов. При этом для вывода нового предложения потребуется значительно больше времени, чем в докризисные времена, так как покупатель сегодня ориентирован на построенные объекты с благоустроенной общей территорией. Девелоперы же традиционно не успеют за рынком, упустив возможность удачно реализовать свои проекты", — говорит директор по развитию бизнеса Knight Frank Kyiv Ярослава Чапко.

Предложение

В первом полугодии 2012 г. на рынок загородной недвижимости Киева вышло 9 новых коттеджных городков, что в 3 раза выше годового показателя 2011 г. В 67% новых объектов предлагаются участки без подряда, а в остальных 33% — коттеджи и участки с подрядом. Новые проекты развиваются на небольших территориях средней площадью 13 га. Наиболее масштабным объ­ектом является проект Breslavia, реализуемый компаниями InterContinental и RC DEVELOPMENT в Вышгородском направлении на участке в 100 га, говорится в отчете Knight Frank Kyiv, который имеется в распоряжении "Дела".

Основную часть нового предложения составляют коттеджные городки эконом класса, на которые приходится 56% от общего объема нового предложения. Новые городки эконом-класса расположены примерно в равном соотношении вдоль Одесского и Житомирского шоссе, считающихся наиболее популярными направлениями у покупателей объектов рынка загородной недвижимости Киева.

С начала 2012 г. в общем объеме нового предложения увеличилось количество элитных коттеджных городков. На рынок вышло три проекта: G20, "Азимут Даймонд Клаб" и Breslavia. Проект Breslavia расположен между лесополосой и рекой Днепр в районе с. Лебедевки и позиционируется как курортный комплекс, поскольку, кроме предлагаемых на продажу коттеджей, концепцией проекта предусмотрено строительство медицинского центра с сопутствующей инфраструктурой. Проекты G20 и "Азимут Даймонд Клаб" расположены на Ново-Обуховском направлении и предполагают строительство коттеджей площадью от 250 кв. м. В отличие от проектов, вышедших на рынок в докри­зисный период, в новых элитных городках девелоперы стремятся создать гармоничную среду для проживания и отдыха. На территории новых объектов запланировано создание рекреационных зон: парковой зоны, детских и спортивных площадок, зоны отдыха на берегу озера.

К концу первого полугодия 2012 г. в пригородах Киева продажи велись в 61 коттеджном городке, где предлагались строящиеся или готовые коттеджи от девелоперов или участки под застройку. При этом в 35-40% проектов потенциальным покупателям предлагают "участки без подряда". Если же рас­сматривать исключительно новые городки, то в них этот показатель составляет около 60%.

В мае 2012 г. состоялось официальное открытие I очереди элитного коттед­жного городка Riviera Villas. Это один из первых проектов, где изначально было выполнено благоустройство территории, создана инфраструктура, и только после этого начато строительство домов. I очередь городка под назва­нием "Французская Ривьера" состоит из 20 домовладений. Дома площадью 300-350 кв. м построены в колониальном стиле. Средняя площадь земельных участков составляет 13-16 соток. Завершить строительство всего проекта девелопер планирует в 2015 г.

Спрос

Как и ранее, всплеск покупательского интереса к загородной недвижимости пришелся на весенние месяцы: спрос значительно вырос в марте. В этот месяц традиционно начинается период сезонных покупок, в течение которого владельцы участков без подряда и с подрядом начинают строительство домов, чтобы завершить работы к осени.

В 2012 г. основной спрос на рынке загородной недвижимости Киева прихо­дится на объекты эконом-класса с невысокой стоимостью домовладения. При этом многие покупатели предпочитают недорогие земельные участки без подряда. По итогам первого полугодия 2012 г. спрос в сегменте эконом класса сместился в сторону участков площадью 10-15 соток (для сравнения: в 2011 г. этот показатель составлял 8-10 соток). При этом наиболее востребованы участки в проектах, минимально удаленных от Киева.

Количество покупателей домовладений в элитных загородных городках остается незначительным, однако стоит отметить, что покупательский интерес растет. Большая часть запросов и сделок во II квартале 2012 г. пришлась на готовые дома стоимостью не более $0,9 млн. При этом средняя площадь купленного коттеджа составляет 405 кв. м, средняя площадь участка — 0,18 га.

В то же время на рынке загородной недвижимости в сегменте элитных коттеджных городков ощущается дефицит предложения ликвидных готовых коттеджей. В сложившейся ситуации покупатели ищут объекты на вторичном рынке или покупают участки для строительства дома.

Коммерческие условия

С начала 2012 г. во всех сегментах произошла незначительная коррекция цен. За 6 месяцев средняя цена домовладения в коттеджных городках бизнес клас­са выросла на 2,2% и составила на конец июня 1 390 $/кв. м. Наиболее дорогие коттеджные городки бизнес класса расположены на Ново- и Старо-Обухов­ском направлениях, цена домовладения с учетом земельного участка здесь начинается с отметки в 1 500 $/кв. м.

В ряде элитных коттеджных городков было зафиксировано снижение цен на готовые дома, однако оно касалось только неликвидных домовладений. При этом снижение цен на отдельные домовладения не повлияло негативно на динамику средних цен в сегменте в целом. По итогам первого полугодия 2012 г. средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитных коттеджей составила 2 440 $/кв. м.

Стоимость квадратного метра в строящихся коттеджах эконом класса варьиру­ется от 500 $/кв. м до 1 300 $/кв. м. В течение II квартала средняя цена в эконом классе выросла на 7,6%. В период наступления "высокого сезона" ряд девело­перов повысил цены под влиянием роста покупательской активности.

Прогноз

В целом до конца текущего года рынок загородной недвижимости, по нашему мнению, не будет подвержен значительным колебаниям цен. Растущий интерес покупателей к инвестициям в земельные участки и построенные дома будет стимулировать девелоперов к выводу новых проектов, а также постепен­ной продаже участков небольшими наделами.

Несмотря на то что рынок загородной недвижимости Киева характеризуется наличием проектов различных классов, ориентированных на разные группы покупателей, его дальнейшее развитие будет происходить в основном за счет сегмента доступного загородного жилья, которое начало активно развиваться в посткризисный период, поскольку отвечало предпочтениям основной массы потребителей. В среднесрочной перспективе именно проекты эконом-класса будут пользоваться наибольшим спросом.