Налетай, подешевело: что будет с рынком коммерческой недвижимости осенью

Текущий год сильно изменил планы как арендаторов, так и собственников площадей. Виною тому коронакризис, сокращения доходов компаний в следствие карантина. Из-за этого у арендаторов изменились запросы, а собственники помещений снизили цены.

Delo.ua разобралось в основных трендах офисной недвижимости и дало прогнозы на осень в Киеве и других крупных городах Украины.

Что нового на рынке коммерческой недвижимости

Многие столичные девелоперы все же реализовали часть проектов, даже несмотря на карантин. Так, в первом полугодии 2020 года появились новые офисные площади. Самые известные из них — бизнес-центры класса A М8 по улице Московской, 8 (11 тысяч квадратных метров), Grand по улице Большой Васильковской, 98 (8 тысяч квадратов), класса B Avenue 53 по проспекту Победы, 53 (16,7 тысяч квадратов). В общей сложности количество нового предложения в Киеве составило 69,6 тысяч квадратных метров.

Рынок офисной недвижимости пополнился также новыми коворкинг-пространствами для работы небольших команд: Creative State of Arsenal (улица Московская, 2,4,1 тысяча квадратов) и The Space (улица Попудренко, 1А, площадью 5,5 тысяч квадратов), Platforma Fortuna (4,5 тысяч квадратов) и Peremoga Space (2,8 тысяч квадратов).

Новые офисные площади предложили и в других городах: в Днепре 一 Creative State of Dnipro (более 3,5 тысяч квадратов), в Харькове 一 UNIT.Kharkiv (9,2 тысячи квадратов).

Что выбирали арендаторы

В 2020 году спрос сократился почти вполовину: на 47% по сравнению с первым полугодием 2019 года. В Colliers International такую тенденцию связывают с тем, что компании-арендаторы откладывали решения по переезду в новые офисы в связи с ограниченными возможностями просмотра объектов и ведения переговоров в условиях карантина. Особенно это было заметно на примере международных компаний.

Несмотря на сокращение спроса, арендаторы все-таки искали и находили офисные помещения под свои запросы. Чаще всего, по мнению риелтора Богдана Маковецкого, компании и предприниматели выбирали офисные помещения на правом берегу. Это связано как с более развитой инфраструктурой, так и с удобством сотрудников и временными затратами на дорогу.

При этом спросом пользовались все типы недвижимости: бизнес-центры, коворкинги, помещения в жилых и нежилых зданиях. Бизнес-центры чаще всего выбирали системные компании, потому что офисные здания предлагали большие метражи под запрос клиента и возможность перепланировки в случае появления или сокращения тех или иных департаментов.

А вот коворкинги, по мнению основателя IC Coworking Юрия Федотова, популярны у тех, чьи рабочие инструменты — лэптоп и смартфон. "Коворкинги пользовались спросом, поскольку не предполагают траты времени на ремонт и адаптацию сотрудников в новом помещении", — поясняет управляющий партнер UTG Offices Владимир Гелюта.

В свою очередь сервисные бизнесы выбирали офисы в коворкингах и на первых этажах зданий, говорит владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп"Назар Бенч. "При этом отдельные здания арендовали системные компании, главные офисы банков и юридических фирм с целью подчеркнуть статусность", — рассказал CEO и управляющий партнер DC Evolution Андрей Рыжиков.

Что подешевело больше всего

В целом на рынке наметилось снижение арендных ставок — Владимир Гелюта отмечает падение ставок по рынку на 20%. Однако в бизнес-центрах эти показатели все же отличаются. Так, в компании UTG говорят о снижении на 10% относительно декабря 2019 года. При этом для разных классов цифры отличаются: А 一 $30,2 (-9,6%), В 一 $19,7 (или -1%), С一 $13,0 (или -3%) без учета дополнительных затрат, таких как НДС, OPEX и других.

Тенденции снижения цен способствует вакантность. В Киеве она соответствует общемировым тенденциям. Согласно исследованию Cushman & Wakefield , на сегодня вакантность офисных площадей составляет 13,7%. В столице это подтверждается исследованиями NAI Ukraine.

Аналитики приводят показатели: 12% — в первом полугодии 2020 года. В то же время в UTG отмечают, что на деле картина хуже. По мнению экспертов компании, по Киеву вакантность составляет 17,6%, по классам офисной недвижимости: А 一 14,8%, В 一 19,6%, С 一 19,1%.

В других городах Украины ситуация отличается. Директор компании "Харьков консалтинг групп"Виктория Рыльцева считает, что вакантность в Харькове порядка 4-5%.

При этом в коворкингах нет данных о снижении цен, так как это более новый сегмент офисной недвижимости, зато прослеживается тенденция сокращения количества игроков. По мнению Юрия Федотова, сокращение числа коворкингов приводит к снижению вакантности в работающих пространствах.

Впрочем, для арендаторов все это было на пользу: если в 2019 году ощущалась нехватка офисных площадей, то теперь их в избытке. Ранее небольшие компании рассматривали эконом-варианты офисов, а сейчас могут выбирать более дорогие офисные помещения.

Кроме того, многие из существующих арендаторов офисных площадей получили скидку. Так, основатель Invest Hub Ярослав Бурых говорит о скидках порядка 10-40%. Их размер зависел как от собственника, так и от потерь компании, а также от результатов переговоров сторон.

При каких условиях вакантность составит 50%

В компании NAI Ukraine прогнозируют появление новых офисных площадей — около 400 тысяч квадратных метров в течение 2020-2023 годов. Но несмотря на большое количество нового предложения, в компании UTG отмечают, что существуют огромные риски вакантности до 50%. Это произойдет при наихудшем сценарии для экономики Украины.

Однако эксперты отмечают, что даже если произойдет общее падение спроса, то у существующих арендаторов все же сохранится запрос на офисы на правом берегу столицы из-за удобства и инфраструктуры.

В то же время, по мнению Богдана Маковецкого, в будущем будет усиливаться тренд сокращения офисных площадей, так как часть команд переходят на полностью удаленную работу. При этом повысится спрос на помещения с бесконтактным доступом и качественной вентиляцией, говорит Виктория Рыльцева. Также будут искать коворкинги, где не нужны затраты на ремонт и мебель.

Помимо этого обязательной нормой в ближайшие 5-7 лет будут социальная дистанция, усиленная гигиена рабочих мест и зон общего пользования, уверен основатель и СЕО сети бизнес-пространств Creative States Илья Кенигштейн. Он добавляет, что рынку понадобятся популярные на Западе "калькуляторы расстояния" и дезинфекционные кабины. В Украине 一 это рамки с раствором на основе коллоидного серебра для дезинфекции одежды и поверхностей.

По мнению эксперта, на рынке останутся сильные игроки, способные к изменениям, быстрой адаптации, диджитализации и системности.

Екатерина Спорыш, специально для Delo.ua