Ипотека нуждается во втором дыхании

Игорь Юшко, президент национальной ипотечной ассоциации: «Без мобилизации средств национального инвестора, которым является население, мы не построим ликвидного рынка ипотеки»
Забезпечте стрімке зростання та масштабування компанії у 2024-му! Отримайте алгоритм дій на Business Wisdom Summit.
10 квітня управлінці Арсенал Страхування, Uklon, TERWIN, Епіцентр та інших великих компаній поділяться перевіреними бізнес-рішеннями, які сприяють розвитку бізнесу під час війни.
Забронировать участие

Ипотека стала модным словом. Такая мода на ипотеку связана не просто с красивым словом, а с тем, что спрос на кредиты под жилье за последние 3-4 года существенно возрос, и ипотечные кредиты в портфелях банков росли в среднем на 60-80% в год и на сегодняшний день оставляют более 7 млрд. грн. С одной стороны - это достаточно солидные размеры, хотя для такой страны, как Украина, с населением 47 миллионов человек - эта цифра пренебрежительно мала. Даже в условиях относительно небольшого нашего ВВП это составляет около 1,5%. Для сравнения, по странам Восточной Европы эта цифра составляет не менее 10%. В принципе, во всех странах ипотека является локомотивом роста ВВП, поскольку стимулирует как индивидуальную трудовую дельность людей, то есть занятие частным бизнесом и возможность инвестирования, так и строительную индустрию. Для Украины это стратегическое направление развития экономики.

Примерно полтора года назад был принят Закон об ипотеке, который является базовым для нашего сегмента рынка и, по оценкам экспертов, является одним из лучших в Центрально-Восточной Европе. Но на уровне механизмов далеко не всегда положения закона на сегодняшний день работают. С чем это связано? Одна из главных причин – некоторые положения до сих пор являются для Украины несколько теоретизированными. Они не были выстраданы рынком, они не были востребованными первыми инстанциями. Сегодня на повестке для стоит принятие проекта закона о ипотечных облигациях (старое название – «об ипотечных ценных бумагах»). Почему этот закон важен? Потому, что основные положения, которые он рассматривает, – это возможность эмиссии ипотечных ценных бумаг, в частности, облигаций, а также возможности рефинансироваться и привлекать деньги с публичного рынка (то есть как у профессиональных, так и у непрофессиональных инвесторов).

Одной из крупных проблем, на мой взгляд, до конца еще не распознанных банковским сообществом, является проблема рефинансирования под ипотечные кредиты, поскольку на сегодняшний день банки стремительно наращивают разрывы в срочности между своими активными обязательствами. Если мы говорим о том, что сегодня портфель в 7 млрд. грн. – это ипотека, причем мы понимаем, что ипотечный портфель формируется срочностью не менее 10 лет. А сегодня многие банки работают уже в двадцатилетних терминах. То, конечно, такого долгосрочного ресурса у банков на сегодняшний день нет.

Единственным источников покрытия этих разрывов является собственный капитал. Чисто теоретически совокупный банковский капитал всей системы немного превышает эти цифры. То есть в теории он не носит критического характера. Однако, исходя из темпов развития ипотечного кредитования, мы понимаем, что в ближайшие 2-3 года это станет очень серьезной проблемой. И вопросы рефинансирования приобретают первостепенное значение. Однако путь, по которому пока развивается рефинансирование, не может быть стратегическим. Мы пока говорим о привлечении средств из-за рубежа. Проблема не столько с кредитами, сколько с капитализацией банков, которая на сегодняшний день является сдерживающим фактором в привлечении ресурсов. Следовательно, себестоимость банковских услуг выше. В результате мы получим ситуацию, когда ведущие украинские банки будут выкуплены дешевым западным ресурсом. Однако это вовсе не обязательно приведет к снижению ставок по кредитованию. Мы просто ставим собственную банковскую систему в большую зависимость от западного капитала.

По моему глубокому убеждению, это путь, который заканчивается тупиком. Невозможно построить ликвидный рынок ипотеки, рассчитывая исключительно на привлеченные средства из-за рубежа. Без мобилизации средств национального инвестора, которым является население, мы не построим ликвидного рынка ипотеки. Я говорю об институциональном строительстве этого сегмента рынка – я имею в виду пенсионный фонд и различные виды накопительного страхования.

Как правило, деньги нерезидентные могут работать в этом сегменте рынка до 20% от его ликвидности. Чем больше ресурсов мы сможем мобилизовать от национального инвестора, то есть от населения страны, – тем больше реальных рыночных денег мы сможем получить из-за рубежа. Пока, к сожалению, без обязательных видов негосударственного пенсионного обеспечения, без обязательных видов эффективного страхования мы не сможем накопить необходимого ресурса.

Сегодня банкам пришлось ужесточить условия выдачи кредитов на покупку жилья, так как банки обеспокоены состоянием ликвидности. Это естественные сезонные колебания, которые происходят в конце года – начиная с сентября, повышается спрос на кредитование со стороны юридических лиц. И в связи с ограниченными возможностями кредитования банки стали повышать требования по выдаче всех кредитов, и по ипотечным в том числе. В первом квартале, я не сомневаюсь, этот кризис будет преодолен. Для этого должен заработать механизм рефинансирования, который и позволяет сгладить сезонные колебания спроса и предложения на кредитные ресурсы и стабилизировать ситуацию на рынке.