Смогут ли депутаты отменить паевой взнос для застройщиков

На этой неделе Верховная Рада рассмотрит законопроект, отменяющий паевой взнос застройщиков в развитие инфраструктуры городов. Delo.UA выяснило, какие плюсы и минусы несет такое решение
Забезпечте стрімке зростання та масштабування компанії у 2024-му! Отримайте алгоритм дій на Business Wisdom Summit.
10 квітня управлінці Арсенал Страхування, Uklon, TERWIN, Епіцентр та інших великих компаній поділяться перевіреними бізнес-рішеннями, які сприяють розвитку бізнесу під час війни.
Забронировать участие

Согласно действующему законодательству, размер паевого взноса при строительстве жилых домов в Украине установлен на уровне 4% от общей сметной стоимости строительства объекта, тогда как при строительстве нежилых зданий и сооружений его размер составляет уже 10%.

Возможно, если бы сам механизм уплаты паевого взноса, равно как и использование этих средств городскими властями, был четким и прозрачным, вопрос отмены такого отчисления вообще не стоял бы на повестке дня. Однако отсутствие четкой и прозрачной схемы уплаты и распределения этих средств вызывает немало вопросов, порождая значительную коррупционную составляющую на рынке строительства.

Delo.UA решило разобраться, какие изменения предлагают парламентарии и чего действительно хотят застройщики.

Законодательные инициативы

На сегодняшний день на рассмотрении Верховной Рады находятся сразу три законопроекта, касающиеся паевого взноса застройщиков. Самый свежий из них — №4243 "О внесении изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (относительно паевого участия) — зарегистрирован в парламенте 16 марта 2016 года. Его автор, председатель подкомитета по вопросам местного самоуправления Юрий Бублик (внефракционный), предлагает снизить процент отчислений для застройщиков жилых домов с 4% до 2% общей сметной стоимости строительства дома, а разницу компенсировать новой нормой, согласно которой застройщиков жилья обяжут бесплатно передавать в коммунальную собственность 3% общей площади жилых помещений всего дома.

Еще один законопроект — под №4108 "О внесении изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (относительно граничного размера паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта заказчиков строительства объектов промышленного и сельского хозяйства) — был зарегистрирован в парламенте 18 февраля 2016 года. Авторский состав представлен депутатом "Блока Петра Порошенко" Вадимом Денисенко и еще шестью нардепами. В нем предлагается снизить размер паевого участия для заказчиков строительства объектов промышленного и сельского хозяйства до 1% общей сметной стоимости строительства объекта при условии, что необходимые для них объекты инженерно-транспортной инфраструктуры находятся в собственности заказчика строительства, либо же эти объекты не создают дополнительную нагрузку на инженерию населенного пункта.

Однако наибольшие шансы на поддержку среди депутатов имеет законопроект №3610 "О внесении изменений в закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (относительно отмены паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта), авторами которого в конце 2015 года выступили народный депутат от "Блока Петра Порошенко" Петр Сабашук с шестью коллегами-нардепами. Этот законопроект предусматривает полную отмену паевого взноса для всех участников рынка, а также внесение в закон пункта, согласно которому заказчики строительства по техусловиям не должны будут строить инженерные сети или объекты инфраструктуры вне границ их участков. Этот законопроект уже нашел поддержку у профильного комитета, который 18 февраля проголосовал за его вынесение на рассмотрение парламента с рекомендацией принять его в первом чтении и за основу.

Что думают застройщики

Удивительно, но сами застройщики признают, что паевой взнос на развитие инфраструктуры города — вещь нужная, если бы не целый ряд "но"…

Одно из ключевых, например, это отсутствие прозрачной отчетности о трате этих средств городскими властями. "Все бы ничего, и механизм в общем понятен, и дело вроде нужное — развитие инфраструктуры, но остается вопрос — куда же идут деньги, которые вносит бизнес на развитие города. Отсутствует прозрачная система отчетности. Да и сама методика расчета этого взноса очень сложна и зависит от субъективных оценок проекта профильными органами. Это усложняет работу и оставляет много вопросов у бизнеса", — отмечает Александр Дидык, начальник отдела разрешительной документации инвестиционно-девелоперской компании UDP.

При этом все застройщики называют паевой взнос одной из дополнительных коррупционных составляющих в строительной сфере. "Основные плюсы (возможной отмены паевого участия — Ред.) — минимизация коррупционной составляющей и снятие двойного финансового взыскания с бизнеса. Застройщики сегодня и так оплачивают стоимость строительства инженерных коммуникаций за пределами своего участка, хотя должны получать от коммунальных предприятий точки подключения сетей на границе участка, который застраивается. Этого не происходит, застройщик несет затраты и развивает инфраструктуру за пределами участка, а также дополнительно вносит паевой взнос на развитие по сути этой же инфраструктуры", — добавляет Александр Дидык.

Кроме того, как отмечает Игорь Кушнир, глава правления — президент компании ПАО "Холдинговая компания "Киевгорстрой", отмена паевого взноса существенно повлияет на позицию страны в рейтинге Мирового банка Doing Business. "То, что происходит сейчас, кода уже третий законопроект касательно паевого участия не могут нормально отработать в Раде, это попытка усидеть сразу на двух стульях. Потому что, с одной стороны, его отмена вроде как должна облегчить жизнь бизнесу (для уплаты нужно предоставить большой пакет документов, а это занимает несколько месяцев), а с другой — будет увеличен налог на недвижимость и расширена база налогообложения. Плюс попробуйте получить техусловия для строительства, если за счет застройщика не будет построено несколько сетей и коммуникаций, которые потом он должен передать монополистам", — сказал он.

При этом руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя не скрывает, что для застройщиков наиболее приемлемым является законопроект авторства Петра Сабашука. "Только в этом законопроекте прописаны требования отменить паевой взнос. В двух других нагрузку на застройщика, наоборот, предлагают увеличить. Парламент должен был рассмотреть законопроект Петра Сабашука на своем заседании в прошлый четверг, но в день голосования его не оказалось в повестке дня. Надеюсь, что этот вопрос будет вынесен на обсуждение на ближайшей сессии", — добавил он.

В свою очередь директор юридического департамента Arricano Real Estate plc Светлана Ренькас обращает внимание еще на то, что похожий платеж существует во многих европейских странах, однако там соблюдена полная прозрачность расчета этого паевого участия и контроль за использованием собранных средств. "Считаю, что такая плата должна быть (паевой взнос — Ред.). Трудности состоят в следующем: прозрачность расчетов паевого участия и контроль за использованием этих средств исполнительными органами местного самоуправления, четкость и понимание понятия паевого участия, его сути", — говорит Светлана Ренькас.

По мнению директора юридического департамента Arricano Real Estate plc, отменять паевой взнос сегодня стоит только для отдельных отраслей экономики с целью их стимулирования к развитию. "Например, можно говорить о временном периоде (льготном периоде) для отдельных секторов экономики", — считает она.

Минусы отмены паевого участия

Однако давайте не забывать, что в случае отмены паевого взноса местные власти потеряют одну из статей наполнения бюджета и будут вынуждены искать другие пути ее восполнения.

"Отказ от такого платежа в целом приведет к отсутствию возможности получить средства для развития территории застройки от застройщика. К сожалению, по разным причинам застройщики не очень охотно занимаются налаживанием инфраструктуры вокруг собственных объектов. Один из механизмов, который позволяет городу управлять этим процессом, — это паевое участие, которое застройщик может оплатить, а город — самостоятельно произвести обновление (например, асфальтирование, ремонт дорог или коммуникаций)", — считает Светлана Ренькас.

Директор юридического департамента Arricano Real Estate также обращает внимание на то, что действующее законодательство предусматривает снижение размера паевого участия застройщика на стоимость построенной инфраструктуры за пределами его участка, однако на практике это право очень тяжело реализовать. "В этой части необходимо дорабатывать процедуру расчета долевого участия", — добавила она.

В свою очередь Александр Дидык напоминает, что застройщики и так платят за инженерные сети вне своих участков. "Хорошей альтернативой паевым взносам по сбору средств на инфраструктуру для города мог бы быть прозрачный механизм земельных аукционов. Уже в условия конкурса можно было бы закладывать характеристики участка со всеми техданными. Участники аукциона заранее могли бы планировать свои финансовые возможности и сопоставлять их с требованиями/условиями по земельному участку, который рассматривается на аукционе. Этот механизм был бы более понятным для бизнеса", — добавляет он.

"Бюджеты населенных пунктов не пострадают. Отсутствие паевого взноса будет компенсировано поступлениями от налога на недвижимость", — подытожил Дмитрий Шостя.