Строительный бум удешевил жилье в пригороде Киева

Бум на строительном рынке захлестнул не только столицу. Города-спутники Киева тоже сплошь и рядом утыканы новостроями. При этом доходы людей особо не растут, а значит, количество потенциальных покупателей — тоже
Забезпечте стрімке зростання та масштабування компанії у 2024-му! Отримайте алгоритм дій на Business Wisdom Summit.
10 квітня управлінці Арсенал Страхування, Uklon, TERWIN, Епіцентр та інших великих компаній поділяться перевіреними бізнес-рішеннями, які сприяють розвитку бізнесу під час війни.
Забронировать участие

Борьба застройщиков за клиента обострилась. Аналитики SV Development решили разобраться, как она повлияла на цены новых "квадратов".

За год после нашего последнего обзора рынка жилья городов-спутников их застройщики еще больше активизировали свою деятельность. Они достраивали начатые во 2-й половине 2010-го объекты и закладывали фундамент для новых. Причина этому — проста: в Киевской области все еще очень не хватает качественного и приемлемого по цене жилья. Его и приходится строить.
При этом на пятки наступают столичные застройщики: они с двойным усердием бросились застраивать окраины Киева. Причем "квадраты" в киевских домах на стадии "котлована" сейчас готовы продавать по цене от $800.

Цены снизились

Понятно, что в такой ситуации мало кого заинтересуют прошлогодние цены на квартиры в пригородных новостроях. К примеру, прошлой осенью в Броварах они стартовали от $1100 за метр, в Вишневом — от $1000, а Ирпене — от $800. Поэтому сейчас ситуация изменилась. В Броварах уже можно найти новые "квадраты" от $850, в Вишневом — от $750, а в Ирпене — и вовсе за $500. Вдобавок к выгодным ценам, пригородные застройщики ввели программы рассрочки практически на тех же условиях, что и киевские. "Самое активное строительство сейчас в Броварах и Борисполе, — рассказывает ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. — Затем по темпам застройки идут Вышгород, Вишневое и наконец Обухов".

Что касается Ирпеня, то здесь уже так много построили, что пока можно не спешить. Ведь все сайты с объявлениями о продаже нового жилья в этом городе просто пестрят предложениями, среди которых немало выгодных.

Спрос невысок

Но даже при таких ценах люди сейчас массово не бегут из столицы в пригород. "Цена квартиры недалеко от центра города-спутника (Борисполь, Вишневое, Вышгород, Бровары) сравнялась с ценой жилья на окраине Киева, — объясняет Сергей Костецкий. — Поэтому на покупке квартиры в пригороде особо не сэкономишь. Теперь это уже на любителя: или быть киевлянином, но жить на окраине, или купить жилье в "спутнике", но жить недалеко от его центра. Поэтому спрос на пригородное жилье растет не быстрее, чем в столице". Впрочем, рост все же есть, и, по данным эксперта сайта по недвижимости DOM.ria.ua Анатолия Топала, он происходит в тех городах, которые имеют хорошее сообщение с Киевом и расположены недалеко от него: это Вишневое, Бровары и Ирпень.

Вторичка: качество растет

Однако сегмент готовых квартир в городах-спутниках не может похвастаться снижением цен. Если сравнить прошлогодние самые выгодные варианты с нынешними, видно, что они даже немного "подтянулись" в цене. "Подросли" и красные цены. Но при сравнении важно уточнить, что сейчас по практически тем же ценам предлагаются улучшенные варианты. В прошлом году выставлялись квартиры 1970-х годов со старым ремонтом, в этом — жилье 1990—2000-х с более свежей отделкой. Особенно много таких предложений в Броварах. В Ирпене их гораздо меньше —
там царят новострои.

Цены стоят

В целом стоимость жилья на пригородной "вторичке" за год почти не изменилась. "Здесь мы наблюдаем ту же тенденцию, что и в столице, — рассказывает глава комитета по статистике и аналитике Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. — Понемногу дешевеет "социальное" жилье (хрущевки, гостинки) — в среднем на 6% в год. Ведь оно морально и физически устаревает. А дорожает жилье эконом-класса 2000-х годов — на 3-4% в год". Незначительный рост цен, причем только в эконом-сегменте, отмечает и Сергей Костецкий. Но есть и еще одна "столичная" тенденция. "В целом цены, как и в Киеве, практически стоят, но выгодные варианты быстро разбирают", — добавляет Костецкий.

Спрос подрос

На "вторичке" спрос на пригород, по наблюдениям экспертов, растет. "Дело в том, что за $40 000 можно купить "убитую" гостинку (24 кв. м) на окраине Киева или хорошую квартиру в Ирпене
(37 кв. м) либо в Буче с ремонтом, — приводит пример Анатолий Топал. — Обычно покупатель выбирает "спутник". Но точно оценить рост спроса эксперты не берутся — такой учет пока не ведется".

Прогноз: в ногу с Киевом

До конца года, по прогнозам экспертов, спрос на пригородном рынке будет медленно, но стабильно расти. А цены, в основном, не изменятся. "Предложение еще велико, к тому же темпы строительства останутся высокими, — добавляет Анатолий Топал, — поэтому дефицита квартир не предвидится. Разве что из продажи время от времени будут исчезать выгодные варианты". Вдобавок, по словам Андрея Гусельникова, продолжит дешеветь изношенное жилье (хрущевки) — до 0,5% в месяц. А по мнению Сергея Костецкого, пригородный рынок будет развиваться темпами столичного, пишет "Сегодня". "Когда цены и спрос в Киеве растут медленно, то же происходит в "спутниках", — объясняет он. — Исключения бывают при резких скачках. Например, когда
в столице жилье дорожает на 25% за год, в пригороде — лишь на 10-12%. Но в обозримом будущем такого роста не ждет никто".

Опасности новостроев в пригороде

"Мы располагали суммой в $38 000, поэтому искали "убитую" гостинку на окраине Киева, — рассказывает Андрей, купивший этим летом жилье. — Нам предложили квартиру в Буче. Причем
в хорошем доме недалеко от центра города. Площадь квартиры была в 1,5 раза больше, плюс, был неплохой ремонт. Намного лучше, чем те условия, что предлагали в Киеве. Поэтому мы остановились на Буче. И не жалеем. Здесь есть все условия для жизни: два больших торгово-развлекательных центра, чистые и освещенные улицы и т.д. Риелтор предлагал нам и новострои, но мы не решились покупать там квартиры. Мой знакомый рассказывал, что там зачастую можно получить квартиру с неправильно оформленными документами или вообще без них".

Комментарий эксперта

"Действительно, при покупки жилья в новостроях городов-спутников нужно быть предельно осторожными, — объясняет Анатолий Топал. — Зачастую на участках, предназначенных для частного строительства, вместо маленького домика строится 2-3-парадное пятиэтажное здание. Затем решением суда оно делится на части, тем же решением суда там прописывается название частей — "квартира". И получается, что человек, который покупает в этом доме квартиру, получает ее по договору купли-продажи. Но при этом не стоит вопрос о коммуникационном обслуживании здания. И все проблемы ложатся на новых владельцев квартир, которые оказываются беззащитными. К примеру, в той же Буче есть "пятиэтажка", построенная на частной земле. И там нет горячей воды. Жильцы вынуждены подключаться к ней сами. При этом одни хотят, а других вообще найти нельзя — они не проживают в своей квартире. Поэтому все проверяйте".