"В Україні ситуація з розвитком індустріальних парків критична" — голова The Wall-Ukraine

Весна 2020 року кинула непрості виклики, створивши разом із труднощами нові можливості для бізнесу. Українські медіа не втомлюються говорити про зміни, які торкнулися ринку нерухомості під впливом коронакризи. Але не варто звинувачувати лише COVID-19 у всіх негараздах будівельної галузі, каже Віталій Грусевич, голова правління міжнародного бізнес-об'єднання The Wall-Ukraine. В інтерв'ю з ним Delo.ua поговорило про справжні реалії, проблеми та нові можливості для будівельників України. 

Пане Віталію, значна частина компаній кілька місяців стурбована ситуацією навколо COVID-19. Як на початку нового сезону почувають себе будівельні компанії? Чи вдалося пристосуватися до нових умов ведення бізнесу? 

Вже стали помітніші нові тенденції ринку: зберегти позитивну репутацію та завершити проекти багатьом організаціям допомогли партнерські відносини з іншими великими системним компаніями. Відтак, об"єкти почали реалізовуватися 2-3 девелоперами одночасно. 

Зрозуміло, до нового року надолужуватимуться втрачені терміни і темпи будівництва, хоча вони не критичні для системних компаній, але ж все-таки трохи змістилися. Правда, більшість гравців ринку запуск нових майданчиків перенесли на 2021 рік.

Тобто коронакриза поверхнево вплинула на будівництво України.

Після першого послаблення карантинних обмежень відповідно до стратегії розвитку The WALL-Ukraine та підтримки компаній-резидентів, ми проводили онлайн-зустрічі та робили моніторинг проблем у будівельних компаній. Опрацювали велику кількість скарг від бізнесу. І що нас здивувало, так це те, що 62 % скаржилися на перешкоди у видачі дозвільної документації на будівництво і введення будинків в експлуатацію, а сама ДАБІ наче обірвала свої канали комунікації з бізнесом.

Ви згадали про реформу ДАБІ. У Верховній Раді продовжують працювати над законодавчими змінами аби запустити другий етап реформи ДАБІ. Вас можна назвати прихильником цієї реформи?

- Останні роки будівельна галузь наскільки задихалася від корупції у ДАБІ, що сьогодні реформа гостро необхідна. При цьому важливо не лише добре знати предмет регулювання та логіку змін, але й варто вміти прогнозувати результати. Є моменти, які викликають сумніви щодо їх доцільності та ефективності. Очікуються реформаторські зміни у 12 діючих законах України. Зокрема, "Про основи містобудування", "Про архітектурну діяльність", "Про регулювання містобудівної діяльності" та інші.

Як тільки уряд повідомив про ліквідацію Державної архітектурно-будівельної інспекції і створення нових органів, експерти The Wall спільно з резидентами та іншими гравцями ринку опрацювали Проект Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо першочергових заходів з реформування державного регулювання у сфері містобудування" та направили відкрите звернення Прем"єр-міністру України Денису Шмигалю з напрацьованими пропозиціям, що стосуються реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції. 

На вашу думку, що не так з реформою? 

- Влітку ми детально розбирали презентацію Офісу простих рішень та результатів з реформування державного управління у сфері містобудування. Для загального розуміння розповім на прикладі цієї ініціативи. 

Там передбачається, що єдиним джерелом містобудівної інформації має стати містобудівний кадастр. Це чудово, але це вже є у діючому законодавстві. Однак і тут треба суттєво попрацювати над його актуальністю та наповненням. Рухатись до впровадження повноцінного багатошарового містобудівного кадастру за прикладом або на основі земельного кадастру є правильним рішенням, хоча й воно потребує часу та масштабного фінансування, джерела якого зараз знайти важко. 

На нараді у Прем"єр-міністра за участі пана Саакашвілі прийняли мою пропозицію про надання містобудівних умов і обмежень як витягу з містобудівного кадастру. Відповідно, цей витяг має формуватися уповноваженим архітектурним органом або розробником містобудівної документації, або ж безпосередньо архітектором проекту з наявної містобудівної документації, який має нести вагому персональну відповідальність. Однак, наявністю актуальної містобудівної документації можуть похвалитись далеко не всі населені пункти України, не кажучи про ОТГ.

Вважаю вірним напрямом створення інституту юридичних осіб, уповноважених за здійснення містобудівного контролю, яке передбачено через механізм страхування їх цивільно-правової відповідальності: СС2 — 3 млн $, СС3 — 5 млн $. Але і тут у мене є сумніви, оскільки страхування відповідальності має залежати від вартості контрольованого об"єкту; суб"єкти контролю мають відповідати чітко виписаним ліцензійним умовам; потрібно впровадити алгоритм контролю та публічного висвітлення його результатів; запровадити вагому фінансову відповідальність за нехтування вимог здійснення контролю.

Пропозиція впровадити в правове поле будівництво за єврокодами теж не новація. В Україні давно є можливість проектувати і будувати за єврокодами, але необхідно нормативно впровадити механізм проходження експертизи проекту. Такої спеціалізації в експертних організацій в Україні не існує. В європейських країнах проектну документацію перевіряють більш досвідчені проектувальники.

Це так коротко по головних тезах. Варто додати, що важливо в новому законодавстві про регулювання містобудування жодним чином не нівелювати реформу децентралізації і дозволити бізнесу робити вибір органів для отримання дозволів: чи у Державній сервісній службі, чи територіальних органах, чи в органах місцевого самоврядування.

А за своєю суттю запропонована реформа ДАБІ відповідає ключовим викликам галузі? 

- Реформа запропонована невідомими авторами. На моє переконання, до ініціатив долучені бенефіціари корупційної системи ДАБІ, адже конфлікт корупційного адміністрування ДАБІ полягав здебільшого у поєднанні дозвільних та контрольних функцій цього органу. Контрольну функцію до видачі дозволу (при наданні адміністративної послуги) ДАБІ виконувала незаконно, з метою залучення до "перемовин" кінцевого інвестора.

Виявляючи "порушення", ні на кого не накладались штрафні санкції, лише видавались відмови за відмовами. У випадках законного будівництва все зводилось до придбання вхідного квитка. А випустивши незаконний дозвіл за неправомірну вигоду, чиновники ДАБІ натикалась на тиск громадськості та різних органів з вимогою провести перевірку і скасувати документ, за який інвестор вже заплатив. В таких випадках і отриманого ніхто не хоче повертати, і відповідати на запитання: "куди дивились при видачі?" — досить ризиковано. Відтак розділення повноважень призведе лише до розв"язання рук чиновникам та посилення корупції.

Чинне на сьогодні законодавство містить ефективне регулювання контрольною та дозвільною функцією. За великим рахунком, для подолання корупції достатньо було внести зміни до відповідних порядків, що регулюються постановами Уряду та внутрішніх наказів самої ДАБІ щодо затвердження деталізованих технологічних карток. Але всі питання зводяться до політичної волі, інтересів, великих грошей та застарілої нормативної бази, при якій важко будувати за сучасними підходами та технологіями без порушень.

Як гадаєте, на що варто звернути увагу Україні аби покращити інвестиційний клімат?

- Варто почати працювати над змінами в промисловій політиці. Вже рік тому спостерігався спад українського промвиробництва, а карантин вдвічі його прискорив. Позитивно, що остання програма Кабміну серед заходів щодо відновлення промисловості декларує сприяння розвитку індустріальних парків з усією необхідною інженерно-технічною та транспортною інфраструктурою. Будь-який виробник потребує інфраструктури: дороги, порти та залізниці, доступність до аеропортів й терміналів, пропускні пункти. Інвестору потрібен порядок у цих сферах. Доступність до цього всього можуть забезпечити індустріальні парки. Сама їх ідея в світі: створити інфраструктуру для інвестора. 

Сучасні індустріальні парки забезпечують щорічне збільшення макропоказників багатьох держав світу. Наприклад, у Туреччині упродовж 1995-2017 рр. понад 80% прямих іноземних інвестицій були зосереджені саме в індустріальних парках. Тоді ще у 2013 році Туреччина повністю "погасила" свою заборгованість перед МВФ. Але і сьогодні турецька влада продовжує будівництво індустріальних парків в різних провінціях країни.

Значить, відновлення промисловості за рахунок будівництва індустріальних парків.

- Так, як один із ключових факторів. На жаль, в Україні ситуація з розвитком індустріальних парків критична. Ми маємо 43 індустріальні парки. Це одне з найнижчих в світі чисел. Але де-юре і де-факто, як завжди в українських реаліях, говорять про різне. Прикладів ефективного розвитку бодай одного із них ми не бачимо.

В чому тоді проблема України, що парки не створюються? 

- Ми багато спілкуємося з іноземними інвесторами на тему індустріальних парків. І буквально завжди чуємо: "Нам цікава Україна, ми готові в неї інвестувати, але які є переваги?". Так у ході розмови маємо дати чітку відповідь про підтримку держави у цьому питанні. 

Наприклад, у білоруському індустріальному парку "Великий камінь" компанії звільняються від податку на прибуток на 10 років і сплата цього податку за ставкою є вдвічі нижчою до 2062 року, а також повне звільнення від податку на нерухомість та податку на землю на цей же термін, немає податку на дивіденди протягом 5 років з моменту появи дивідендів. 

Що іще такого цікавого… На території парку діє режим особливої економічної зони з можливістю безмитного ввезення товарів для їх переробки під митним контролем. У рамках бізнес-турів ми маємо можливість показати цей парк і компанії можуть одразу на місці обговорити перспективи співпраці.

Щось подібне ми можемо зробити в Україні? 

- Звичайно. В першу чергу потрібні законотворчі ініціативи. Цього року в народних депутатів народилися законопроекти про зміни до закону "Про індустріальні парки". Комітети Верховної Ради України нині розглядають проекти №3724 і №3725. Передбачається, у вересні вони вже потрапить до сесійної зали. Основне їх завдання це надати різні економічні стимули для компаній — резидентів індустріальних парків в Україні. Хоча чимало аналітичних центрів закликають народних депутатів суттєво їх доопрацювати. 

А території достатньо, аби розмістити такі парки?  

Ми ведемо переговори з китайськими інвесторами і орієнтовані створити індустріальні парки на території великих промзон, де вже є необхідна інфраструктура та комунікації. Так інвестор не витрачатиме зайві кошти, що є одним із наших аргументів в діалозі. Для прикладу, Дніпро має понад 700 гектарів занедбаних промислових зон, що рівноцінно будівництву щонайменше п"ятьом індустріальним паркам. Близькість порту та вдале географічне розташування створює високий потенціал розвитку індустріальних парків в цьому регіоні.

Зрештою тільки законопроектами про індустріальні парки та пільгами не вирішити всі питання інвестицій. В нас монопольна "Укрзалізниця", і високі портові збори, дороги не пристосовані для великого навантаження, до цього всього є й значні прогалини в законодавстві, податковій та судовій системі — усе це нівелює переваги індустріальних парків для іноземних інвесторів.

Наостанок я вам зараз запропоную невеликий бліц.  Скажіть, запустити автоматичні e-послуги для будівельних об'єктів складно?

- Ні. Якщо не буде штучних бар"єрів, як у 2010, коли запускали реєстр ДАБІ, який по суті і не був переданий на баланс держави: практично 10 років реєструвалися дозволи і сертифікати не в офіційній системі, що ускладнювало розгляд кримінальних справ, які ініціювалися по цьому реєстру. Запуску електронної системи повинно передувати наведення ладу з процедурами та процесами взаємодії.

На порталі "Дія" до листопада поточного року мають працювати електронні послуги для всіх категорій наслідків СС1, СС2 і СС3. Мінцифри встигне?  

- Електронна система у перші дні запуску для категорій наслідків СС1 не працювала взагалі. Компанії, які намагалися нею користуватися, та органи самоврядування майже місяць нам писали про нестабільну роботу всіх опцій. Будемо спостерігати, як цей процес пройде з СС2, СС3, адже там потрібно вказувати набагато більше інформації з точки зору реєстрації в системі, крім цього необхідний взаємозв'язок з великою кількістю інших реєстрів.

Бізнес зацікавлений в участі у цьому експерименті? 

- Звичайно. Компанії навіть виявляють бажання долучитися до бета-тестування послуг. Наразі на етапі тестування перебувають три перші послуги у сфері містобудування — підготовчі роботи, повідомлення на підставі будівельного паспорта та документи по СС1! 

Сьогоднішні результати, програми "Велике будівництво" викликають у вас надію чи розчарування?

- Скоріше надію, ніж розчарування. Хоча деякі моменти мають спірний характер. 

Чи правильно, що більшу частину коштів уряд спрямував на дорожнє будівництво? 

- Будівництво доріг завжди важлива та позитивна ініціатива.

Велика конкуренція під час тендерів у будівельній галузі? 

- Система закупівель Прозоро потребує вдосконалення для будівельної галузі із обов"язковим застосуванням двоступеневих тендерів. Наразі система дозволяє зловживати з боку державних замовників і тому не користується довірою з боку бізнесу.

Чи беруть у тендерах участь іноземні компанії? 

- На недержавному електронному майданчику закупівель, який впровадила The Wall-Ukraine, іноземні компанії подають свої пропозиції в кожному тендері. Тільки під час тестування платформи було здійснено закупівель на суму майже 5 млн. грн. До системи додано десятки перевірених постачальників будівельних матеріалів з іноземними інвестиціями. 

На початку року уряд активно підхопив тему іпотечного кредитування. Зрозуміло, що будівельні компанії "за" іпотеку. А банки?

- У цій ситуації українські банки залежать від вартості фінансових ресурсів та регуляторного тиску. Ринкові гроші поки що дорогі, кредитування первинної нерухомості має чимало бар"єрів з погляду Нацбанку. Тому наразі кредитування спостерігається або за напрямком партнерських із забудовником програм, або введеної в експлуатацію нерухомості. Про масовість не варто підіймати питання.

Те, що це питання завмерло в очікуванні, винні банки?  

- Ні. Переважну більшість питань регулювання з метою здешевлення іпотечних кредитів має вирішити держава. Свою роль також мають і мораторій на стягнення валютних кредитів, і необхідність зниження вимог до резервування банками коштів, і коронакриза, нестабільна політична ситуація.

Спілкувалась Ганна Ковцуняк, спеціально для Delo.ua