Энергоаудит: Как проверить готовность дома к отопительному сезону

В Объединении совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) на Котельникова, 3 в Киеве образцовый порядок: чистый подвал пахнет сухостью, в коридорах тепло, никакого мусора на чердаке, а при входе в подъезд встречает консьержка.

Жильцы в 2016 году создали ОСМД, чтобы самостоятельно управлять домом: заключили договор с соседней котельной, изгнали из подвала бомжей и установили там теплосчетчик с регулятором.

Дому больше 30 лет и в последние годы наблюдалась проблема: первые этажи стабильно мерзли, но счета за отопление получали из расчета площади всех квартир. Учитывая, что тепло в отопительном сезоне 2016/2017 годов очень подорожало, жильцы решили самостоятельно контролировать потребление и не доплачивать за услугу, которую не получают.

Когда в квартирах на верхних этажах было жарко и их жители просили "подкрутить" регулятор, на нижних — было очень холодно (не более 13 градусов в морозы). Весь отопительный сезон пришлось бегать к регулятору, корректируя поступление теплоносителя в дом.

Весной-2017 жители решили разобраться с проблемой раз и навсегда и заказали энергоаудит — полный анализ потребления и расхода энергоресурсов дома (вода, электроэнергия, тепло). Корреспондент Delo.UA попал на объект вместе с представителями "ДТЭК ЭСКО", которые его проводили.

Зачем нужен энергоаудит

Энергоаудит — первое, что должны сделать жильцы дома, которые хотят сократить свои счета за тепло, воду и электроэнергию и при этом получать качественные услуги. В этом убежден руководитель Совета глав ОСМД Луцка Роман Бондарук.

"Это первое в очередности мероприятие — до всех энергоэффективных мероприятий нужно провести энергоаудит, чтобы оценить потребление ресурсов и необходимость модернизации внутренних коммуникаций, утепления, замены окон и дверей, установки индивидуального теплопункта", — объясняет Бондарук.

При этом координатор жилищно-коммунальных программ гражданской сети "ОПОРА" Татьяна Бойко отмечает, что энергоаудит бессмысленен, если в дальнейшем не планируется модернизация.

По наблюдениям ДТЭК ЭСКО, чтобы успеть провести все энергоэффективные мероприятия до начала отопительного сезона, крайний месяц проведения энергоаудита — июль.

Данные: ДТЭК ЭСКО

Энергоаудит дома на Котельникова показал, что за годы работы внутренняя система отопления в доме очень износилась. Теплоизоляция рассыпается, старые неутепленные трубы много тепла теряют по дороге в квартиры. В результате на лестничных пролетах, в подвале и на чердаке было очень тепло (теплоноситель подается сверху вниз), а в квартирах до седьмого этажа — очень холодно.

Как проходит аудит

Энергоаудиторы предварительно знакомятся с домом: планировкой, внутренними и внешними коммуникациями, изучают перечень проблем, с которыми столкнулись жильцы.

Затем проходит весьма зрелищное инструментальное обследование дома, при котором представители ОСМД обычно присутствуют (иногда краснеют за выдумки хитрых соседей, иногда с ужасом наблюдают последствия работы коммунального ЖЭКа). Энергоаудиторы с тепловизорами от подвала до чердака ищут возможные утечки тепла, перегрев и засоры в системе.

В доме на Котельникова оказалось, что жильцы квартир первого этажа через пол врезались в систему отопления (при вертикальной разводке системы отопления). А жильцы других квартир, чтобы не мерзнуть устанавливали батареи с большим количеством секций. Кто-то врезался в систему горячего водоснабжения вместо системы отопления.

Врезка в систему подачи горячей воды

В результате — система отопления разбалансирована. Кроме того, энергоаудиторы обнаружили проблему с утеплением крыши (износившийся рубероид) и системой аварийной вентиляции (сломана), неправильное размещение датчиков температуры (расположены в укромном, теплом месте и неправильно оценивают, тепло ли на улице), а также то, что электрические сети устарели, а лоскутное утепление стен не помогает дому хранить тепло.

Кроме осмотра и замеров энергоаудиторов жители должны заполнить анкету о потреблении электроэнергии, воды, газа, тепла. Эти данные потребуются для выполнения основных заданий энергоаудита: обнаружить источники избыточного энергопотребления и разработать рекомендации, как устранить эти проблемы.

Что делать с результатами

Энергоаудитор представляет программу экономии ресурсов и определяет очередность мероприятий с учетом затрат и сроков окупаемости. Он обязан составить отчет и выводы по итогам аудита, а также провести презентацию его результатов заказчику.

У жителей дома несколько вариантов, как поступить дальше:

• самостоятельно заняться модернизацией дома;
• составить технико-экономическое обоснование проекта и подать его на государственную или муниципальную программу энергоэффективности;
• подписать ЭСКО-контракт с инвестором.

В первом случае жильцы не просто должны собрать деньги, но стать энергоменеджерами, прорабами, логистами, закупщиками в одном лице. Это дорого и сложно, но реально: главное, чтобы в доме было поменьше субсидиантов и арендаторов.

Во втором варианте наличие субсидиантов — наоборот, плюс. Государственная программа "теплые кредиты"возвращает ОСМД до 70% средств, инвестированных в энергомодернизацию (максимальный возврат при суммировании государственной и муниципальных программ).

Третий вариант — самый простой в реализации: инвестор заключает энергосервисный контракт с ОСМД (ЖСК, управляющей компанией) и проводит полную модернизацию дома, расходы жильцами энергоресурсов уменьшаются на 30-40%, а жители из сэкономленных средств рассчитываются с инвестором.

Менеджер по коммуникациям ДТЭК ЭСКО Антон Ковалишин отмечает, что выбирать оптимальный источник финансирования нужно в зависимости от сроков окупаемости: недорогие и быстро окупаемые мероприятия жители могут оплачивать сами, а для более дорогих — искать поддержку инвестора или государства.

Данные: ДТЭК ЭСКО

Они не подпадают под программу компенсации "теплые кредиты", а для Фонда энергоэффективности пока не прописана нормативная база и неизвестно, будет ли он поддерживать это направление.

"Пока государство урегулировало сегмент ЭСКО-контрактов для государственных зданий. В случае жилого сектора ЭСКО-контрактер работает с риском, что его инвестиции не вернутся", — отмечает Бондарук.

По словам Ковалишина, с нынешним законодательством риски для инвестора существуют, но добросовестность ОСМД в возвратах кредитов и оплате энергоресурсов доказала, что это очень надежный партнер. С ними, а также с управляющими компаниями и ЖСК и ведет переговоры ДТЭК ЭСКО. В 2017 году компания готова инвестировать 7 млн грн в жилой сектор.

Безрыночность

Рынка энергоаудита, по словам Бондарука, в Украине почти нет. Есть отдельные компании, которые работают в больших городах, но в маленьких — почти никого. Аналогичного мнения придерживается и Бойко, отмечая, что в последнее время все активнее модернизируются объекты коммунальной инфраструктуры и ОСМД. Для для них и проводят аудит.

"Рынок находится в зародышевом состоянии. Хорошие специалисты обычно работают в больших компаниях ЭСКО-контрактеров, — резюмирует Бойко. — Законопроект "Об энергетической эффективности зданий"должен задать рамку для работы в сфере энергоаудита. Это должен быть конкурентный рынок. Пока спрос на него не очень большой, поэтому и предложение незначительно".

Впрочем, государство готовит законодательную поддержку этому бизнесу. Обязательную сертификацию должны будут проходить новые и капитально отремонтированные здания, ряд зданий государственных и муниципальных учреждений, а также — жилые дома, которые получают государственную помощь на энергомодернизацию. Это должно помочь рынку энергоаудита стартовать.

Но пока формирование рынка идет сложно. Большинство компаний-крупных производителей утепляющих материалов или подрядчиков делают энергоаудит бесплатно. Как произошло в Луцке, когда производители материалов провели 200 бесплатных энергоаудитов для жилых домов.

В ДТЭК ЭСКО отмечают, что заказы отдельно на энергоаудит они все же получают. Например, четыре жилых дома в Киеве заказывали энергоаудит для подготовки к участию в городской программе энергомодернизации "70 на 30". Собственно, к ней же готовится и дом на Котельникова.

Согласно отчету энергоаудитора, реализация всех предлагаемых мероприятий для дома на Котельникова будет стоить порядка 4,5 млн грн и может принести жителям до 43% экономии на отоплении. Если ограничиться отдельными, самыми эффективными мероприятиями ( установка ИТП с автоматическим погодным регулированием подачи тепла в дом, балансировка отопительной системы), то это обойдется в несколько раз дешевле и быстрее окупится. Но и экономия в таком случае будет меньше.