Ипотека-2013: нулевые перспективы?

Банковская апатия

На очередной ежегодной конференции Института Адама Смита в Киеве банкиры говорили о чем угодно, только не об ипотеке. Большинство финучреждений готовы предлагать физлицам стиральные машины, холодильники и телевизоры и иногда автомобили. О кредитах на покупку жилья ни слова.

"Банки активно привлекали ипотечных клиентов, рассчитывая, что они будут с ними 20 лет, и им можно будет продавать другие банковские продукты", — с ностальгией вспоминает докризисные времена председатель правления "ОТП Банка" Тамаш Хак-Ковач. Думается, что сейчас банкиры думают большей мерой, как избавиться от таких востребованных некогда клиентов.

Новые же ипотечные кредиты банки банально боятся выдавать. Ликвидность системы более чем хрупкая, а ожидания девальвации гривны уже достигли критической точки кипения. Отсюда и процентные ставки по депозитам в гривне по 18-22%. А найти платежеспособного заемщика, который выдержит груз долгосрочного кредита со ставкой свыше 20% трудно, да и сами заемщики не горят желанием влезать в кабалу.

Поэтому рассчитывать на помощь банков в покупке жилья в 2013 году будет глупо. "Перспективы ипотеки я расцениваю как нулевые. Возможны только точечные проекты, кредитование застройщиков, связанных отношениями собственности или застройщиков-заемщиков банка", — говорит зампред правления банка "Контракт" Павел Крапивин.

Чиновничьи сказки

Льготная ипотека от государства уже практически вошла в список любимых политических фетишей украинских чиновников. Организаций и программ, которые гипотетически должны помогать гражданам в приобретении жилья, хоть отбавляй. Тут тебе и ГИУ, и Госфонд содействия молодежному строительству, и программа "Доступное жилье"…

Толку, правда, от них никакого. Оживление, происходит перед выборами или по инерции после них, а затем государственная машина погружается в свои, более важные, дела. Что и говорить, если по "Доступному жилью" выдали всего несколько сотен кредитов, из которых большая часть самим же бюджетникам.

Сладкую пилюлю чиновники бросили прямо перед последними выборами. Якобы, готовятся к запуску программы аренды квартир с правом выкупа под 3% годовых. "ГИУ будет выкупать квартиры и сдавать их в аренду. Выкупаться квартиры будут за счет средств, полученных от выпуска облигаций и из уставного капитала ГИУ", — пояснил глава ведомства Валентин Рыбачук.

Верить всему этому не рекомендуется, Лишних средств в бюджете нет, а ставка 3% просто нереальная. Учитывая пиксельный размах всех предыдущих программ, можно не сомневаться, что и эта будет им под стать. Если вообще будет. Но вот сама идея аренды с правом выкупа весьма любопытна… Ведь речь, по сути, идет об ипотеке в лизинг.

Лизинг — луч в темном царстве?

Лизинговые компании в Украине ориентированы на работу с юрлицами. Это, прежде всего, содействие в финансировании покупок оборудования и транспортных средств. Но, быть может, банковская пассивность, отсутствие жестких резервных требований НБУ и даже возможность финансирования в валюте, немного развернут их в сторону розницы и ипотеки?

Сами лизинговые компании осторожничают с прогнозами. "Перспективы массового лизинга недвижимости туманны. Основные проблемные вопросы — оформление права собственности и срок лизинга. Последнее особенно актуально для физлиц, которым не интересен лизинг на недвижимость до пяти лет", — говорит Янина Пономарева, коммерческий директор "ОТП Лизинг".

По ее словам, немногие лизинговые компании готовы идти в розницу, ведь это подразумевает совершенно другой уровень рисков и повышенные трудозатраты, несравнимые с корпоративным финансированием. Однако уже то, что представители лизинговых компаний не отрицают самой возможности таких программ — факт, заслуживающий внимания.

Авантюра или реальный шанс?

Обслуживание займа лизинговой компании обойдется по процентным ставкам, не сильно отличающимся от ставок банков. Но, во-первых, как говорилось, лизинговые компании более расположены идти на уступки, так как жесткого регулятора в лице НБУ у них нет, а, во-вторых, чисто теоретически даже могут предложить более дешевое валютное финансирование.

В лизинговой схеме кредитор защищен лучше, ведь предмет финансового лизинга считается его собственностью до полного расчета. "Изучайте договор, чтобы любое нарушение или несвоевременная оплата не привели к истребованию предмета ипотеки и штрафным санкциям без компенсации осуществленных выплат", — предупреждает советник МЮФ Integrites Анна Тищенко.

В остальном, добавляет она, схема финансового лизинга для приобретения гражданами жилья абсолютно легальна и может выступать альтернативой банковскому кредиту. "Существующая редакция закона "О финансовом лизинге" позволяет предоставлять жилые помещения в финансовый лизинг физическим лицам", — говорит юрист, подчеркивая при этом, что процедура передачи прав собственности при такой схеме все же нуждается в детализации.

Но станут ли подобные схемы, если не популярными, то хотя бы ходовыми, покажет время. По крайней мере, как отмечает Павел Крапивин, сами застройщики готовы их реализовывать. "Отдельные застройщики, чтобы продать кв. метры без снижения цены, предлагают купить квартиру в рассрочку на 5-15 лет или взять в аренду с постепенным выкупом", — резюмирует он.