Аренда без конфликта

В войне между старыми и новыми собственниками объекта недвижимости часто страдает арендатор помещений. Одним из последних судебных споров стало дело, связанное с арендой развлекательного комплекса "Гранд плаза"

До заключения договора аренды необходимо выяснить, может ли это помещение быть переданным в аренду. По словам руководителя офиса юрфирмы "Ильяшев и Партнеры" в Харькове Романа Молодецкого, в соответствии с законодательством, сдавать в аренду недвижимость имеет право ее хозяин или его доверенное лицо. Кроме того, сдавать можно лишь ту недвижимость, которая прошла государственную регистрацию. То есть компании необходимо требовать от владельца помещения документы, подтверждающие право собственности. Это может быть договор купли-продажи, ордер, свидетельство о праве собственности и пр. В то же время юристы советуют требовать выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество. На данный момент такие реестры ведутся в бюро технической инвентаризации и в скором времени будут переданы Министерству юстиции Украины. Однако каждый собственник имеет эту выписку на руках, поэтому единственное усилие, необходимое со стороны арендатора — это требование ее предъявить.

Кроме того, важно проверить, имеются ли у предыдущих собственников претензии к новым. Поскольку именно борьба за право собственности может стать основной проблемой для съемщика. Что и произошло с развлекательным комплексом "Гранд плаза". Арендаторы этого помещения — ООО "Гольфстрим" — сейчас судятся с ОАО "Лыбедь". В одноименном гостиничном комплексе как раз и находится спорная недвижимость. Договор аренды был заключен еще в 2001 году сроком на 25 лет. Все бы хорошо, если бы был решен вопрос с правом собственности.

Дело в том, что ОАО "Лыбедь" учредило дочернюю структуру, от имени которой заключался договор аренды. Позже часть акционеров оспорили договор на основании того, что помещения незаконно переданы "дочке", а значит, и арендатор незаконно ими пользуется. Как сказала директор ООО "Гольфстрим" Светлана Луценко, компания разработала долгосрочный проект и уже инвестировала в его реализацию 2 млн. грн. Соответственно, утратив право пользования помещениями, сгорают и вложенные средства.

Однако в такой ситуации в значительной степени виновата сама компания. Когда собственники отеля заговорили о незаконности первоначального договора аренды, "Гольфстрим" решил пойти по пути наименьшего сопротивления и заключить новое соглашение, которое не вызывало бы конфликтов. Однако новый контракт был заключен на значительно меньший срок, по истечении которого арендодатель не пожелал его продлевать.

Ошибкой со стороны арендаторов было заключение нового договора. Ведь таким образом они осознанно приняли для себя иные условия найма помещений. Более разумно, по словам юристов, было бы подавать иск в суд с требованием признать законным первоначальный договор аренды "Гранд плазы".

Кроме подтверждения права собственности, Роман Молодецкий советует своим клиентам требовать от арендодателя гарантии того, что помещение не пребывает в пользовании других лиц во избежание ситуации, когда на одно и то же помещение заключено два договора аренды. "Стоит так же оценивать риск того, что данное помещение заложено. Закон не запрещает сдавать заложенную недвижимость в аренду", — отмечает г-н Молодецкий. По его словам, договоры аренды на срок более одного года подлежат государственной регистрации. Поэтому несложно будет проверить "чистоту" помещения в соответствующем реестре.

Аренда в жилом доме

В соответствии с гражданским кодексом, если предприятие арендует жилое помещение, то оно вправе его использовать лишь для проживания своих сотрудников. По словам юриста юридической фирмы АНК Андрея Селютина, иметь претензии к этому положению может лишь арендодатель, но не контролирующие органы. Ведь Гражданский кодекс, который предусматривает это ограничение, регулирует отношения между сторонами договора, а не между арендатором и государством. В то же время налоговая служба при проведении проверок апеллирует именно к тому, что жилое помещение используется не по прямому предназначению. И для того чтобы не вступать в лишние споры с контролирующими органами, юристы советуют искать помещения вне жилищного фонда. "В случае судебного разбирательства у компании-арендатора довольно сильные позиции. Ведь законодательство не предусматривает санкции за такое нарушение. Допустим, компания выиграет судебный спор, но потратит время и средства на судебные расходы", — отмечает Андрей Селютин.

Директор Межрегиональной юридической компании Денис Галанский не видит проблем при аренде офисных помещений в жилых зданиях. По его мнению, проблемы могут возникнуть лишь между собственником квартиры и арендатором. И если в помещении не ведется производственная деятельность, то есть не работают механизмы, шум которых может помешать жителям, то нарушений нет. "Кроме того, иногда экономически более выгодно арендовать квартиры под офис, нежели помещение в бизнес-центре. Разница в цене на жилые и специализированные офисные помещения существенная. Особенно это касается центра города, — говорит Денис Галанский. — Наша компания снимает под офис жилые помещения, при этом никаких проблем не возникает. Дополнительные согласования с местными властями не требуются. Для оформления договора аренды достаточно согласия собственника".

Несколько иная ситуация складывается с арендой нежилых помещений в жилых домах. Речь идет о подвалах, полуподвальных помещениях и пр. Не секрет, такие помещения часто используются для размещения, в частности, увеселительных и игорных заведений, а также офисов небольших частных предприятий. Негативная сторона в аренде такого помещения в том, что существует риск неопределенности. "К примеру, большинство подвалов в городе Одессе, как и в других городах, принадлежит городской общине, от имени которой действует местный совет, соответственно договор аренды заключается с городскими властями, — рассказывает Андрей Селютин. — В то же время практика показывает, что довольно часто возникают судебные споры из-за права собственности на эти помещения. В соответствии с Законом "Об объединениях собственников многоквартирных домов", вспомогательные помещения являются собственностью всех жильцов дома, и соответственно право распоряжаться этими площадями также принадлежит жильцам. В судебном разбирательстве арендатор выглядит двояко: с одной стороны, он добросовестно выполняет условия договора, платит арендную плату, а с другой стороны, он якобы неправомерно занимает помещение, поскольку такой договор можно оспорить как договор с лицом, которое не имело право на его заключение". Соответственно, заключая договор на аренду подобного помещения, необходимо проанализировать риск возникновения конфликтов между местными властями и жильцами дома.

Однако стоит помнить, что недовольство жильцов всегда остается фактором риска. Ведь это, в свою очередь, грозит судебными разбирательствами. Украинская финансовая лизинговая компания, арендующая один этаж в жилом доме, столкнулась с подобными проблемами. Несмотря на то, что документально аренда, а впоследствии и приватизация помещений, была оформлена с соблюдением всех требований законодательства, компании пришлось потратить значительное количество времени на судебные разбирательства.

Ремонт в помещениях

Относительно гостиницы "Лыбедь" звучало мнение, что владельцы расторгают договор аренды, желая обогатиться, поскольку в ремонт были вложены значительные средства, ведь продать такое помещение можно по гораздо более высокой цене. Однако этот аргумент не логичен. Поскольку, в соответствии с Гражданским кодексом Украины, арендодатель обязан возместить стоимость ремонта, если он был сделан с согласия собственника здания. Но стоит учитывать, что все затраты на улучшение состояния помещений необходимо будет подтвердить в суде.

Гражданским кодексом Украины установлен ряд правил для изменений, которые проводятся в арендуемых помещениях. Во-первых, арендатор имеет право изменять состояние помещения лишь по согласию с наймодателем. Это относится к перепланировке помещений и прочим значительным изменениям. Если же имеется в виду улучшение состояния здания (например, капитальный ремонт), то согласие собственника не требуется. Однако юристы советуют все же уведомлять владельца о проводимом ремонте. Ведь если он не выскажет возражений, то арендатор получает право на возмещение своих затрат от владельца помещения. Также наниматель получает право включить стоимость расходов в счет арендной платы.

Если же согласие собственника не было получено, то арендатор не вправе требовать возмещения их стоимости.

Кроме того, все усовершенствования, которым подверглось помещение, арендатор вправе изъять при выезде. Но лишь в том случае, если их можно отделить без значительного ущерба для помещения. Например, встроенные в стену полки или светильники забирать с собой нельзя. Также нельзя при выезде снять, к примеру, кафель или забрать двери, какими бы дорогими они ни были.

Так, по словам юристов, стандартным положением в договорах на аренду офисных помещений является пункт о том, что компания проводит ремонт помещения, а при выезде стоимость ремонта компенсируется. При этом с собственником оговаривается смета расходов на ремонт и прилагается к договору. Некоторые компании настаивают на том, чтобы стоимость ремонта была засчитана как арендная плата.

Справка

В случае если собственником арендуемого помещения является нерезидент, стоит помнить, что он имеет право сдавать недвижимость в Украине лишь через постоянное представительство. Таким образом, заключать договор аренды с нерезидентом напрямую нельзя. Контрагентом должно быть украинское представительство иностранной компании. В случае если собственник помещения — физическое лицо-нерезидент, то договор аренды также не может быть заключен непосредственно с ним. Это соглашение вправе заключить резидент Украины, у которого есть доверенность от иностранца

Когда договор аренды может быть расторгнут

Арендодатель имеет право требовать расторжения договора найма, если

- арендатор пользуется помещением, не учитывая условия договора или предназначение помещения

- арендатор без разрешения наймодателя передал помещение в пользование другому лицу

- арендатор создает угрозу повреждения вещи

- если арендатор не вносит оплату на протяжении трех месяцев подряд (в этом случае арендодатель имеет право отказаться от договора и требовать освобождения помещения).

Арендатор вправе требовать расторжения договора найма, если

- наймодатель передал помещение, качество которого не соответствует требованиям договора и его назначению

- наймодатель не выполняет своих обязанностей по проведению капитального ремонта.

Если компания решила арендовать под офис помещение, принадлежащее государству

Многие компании по роду своей деятельности предпочитают арендовать офисы или непосредственно на территории государственных органов, или же рядом с ними.

Кроме того, на территории научно-исследовательских, проектных институтов и некоторых госпредприятий бывают свободные помещения, которые часто используются в качестве офисов.

Сдавать в аренду помещения, находящиеся в государственной собственности, имеет право фонд государственного имущества Украины или же его региональные отделения. То предприятие, которое фактически владеет помещениями, не всегда имеет право сдавать их.

Госпредприятия имеют право сдать в аренду недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв. м. Аренда больших площадей на госпредприятиях требует согласования с органами ФГИУ.