Цивилизованная уличная торговля

Дефицит качественных торговых площадей стимулирует бурное развитие относительно нового для отечественного рынка коммерческой недвижимости формата Street Retail. Эти магазины не боятся соседства с гигантами — торговыми центрами. Сегодня они заполонили центральные улицы Киева и уже начали продвигаться в спальные районы столицы

Несмотря на многочисленные удобства и популярность торговли в рамках торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, на центральных улицах городов по всему миру процветает исконно принятая форма торговой деятельности. Речь идет о так называемом Street Retail, или торговых улицах. Несмотря на непомерно высокую стоимость аренды, снять торговую площадь на такой улице чрезвычайно сложно.

Как рассказал нам руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young Андрей Назаренко, суть формата заключается в размещении торгового объекта на первых этажах зданий, фасады которых выходят на оживленные улицы города. "Основной нюанс работы торгового объекта в данном формате — акцент на естественные человеческие потоки, генерируемые культурно-исторической, деловой средой, станциями метро и т. д. Наибольшим спросом пользуются небольшие торговые помещения площадью 30-80 кв. м", — отмечает Назаренко. "Эти магазины обычно размещаются по обеим сторонам улицы, и здесь можно увидеть практически все представленные в стране международные бренды. Часто главные торговые улицы стают именами нарицательными. Когда мы упоминаем такие названия, как Тверская в Москве, Оксфорд Стрит в Лондоне, 5-я Авеню в Нью-Йорке, Крещатик в Киеве, в голову приходит только одно — совершение покупок",— считает глава отдела торговой недвижимости Colliers International (Украина) Галина Малиборская.

О столичном Street Retail

Главной торговой улицей Киева, бесспорно, является Крещатик. Тут можно увидеть большинство популярных международных брендов. Практически каждая новая торговая марка, входящая в страну, стремится открыть один из первых своих магазинов именно на Крещатике.

Помимо Крещатика, говоря о столичных торговых улицах, эксперты называют также Красноармейскую (Б. Васильковскую), Хмельницкого, бул. Леси Украинки, Горького, Владимирскую, Сагайдачного и Саксаганского.

"Все они размещены в центральной части города (Сагайдачного находится в исторической части Киева) и обладают мощными пешеходными потоками. Главная разница между улицами состоит в потребительских характеристиках пешеходов на них. Если Крещатик привлекает множество потенциальных покупателей в магазины одежды и аксессуаров, то Сагайдачного является улицей выходного дня с множеством кафе, кофеен и постепенно приобретает так называемый фестивальный имидж. Улица Городецкого, напротив, известна как самая дорогая улица, на которой сконцентрированы известные мировые бренды высокой моды и дорогие бутики", — анализируя столичный Street Retail, рассказывает Малиборская.

"В меньшей степени к Street Retail можно причислить и другие улицы в центральной части города. И хотя в других районах Street Retail также присутствует (продовольственные магазины, аптеки), его представленность имеет более эпизодический характер, да и ставки аренды помещений здесь существенно ниже. Это объясняется, прежде всего, более низкими показателями интенсивности человеческих потоков, чем в центре, и, соответственно, более низкими доходами торговых операторов. Как результат, не в центральной части города чаще функционируют торговые операторы", — говорит Назаренко.

Состояние рынка

Уровень насыщенности рынка торговых помещений в формате Street Retail очень высок и зафиксирован, что свидетельствует о высоком уровне спроса на такие помещения. Рынок торговых помещений в данном формате находится в ситуации "рынка продавца", то есть политику ценообразования диктует владелец недвижимости.

"Поскольку спрос на такие площади стабильно высок и продолжает расти, то и ставки увеличиваются. Мы считаем, что это временное явление: до момента выхода того количества профессиональных торговых площадей, которое будет способно удовлетворить существующий спрос и превысить его. По нашим прогнозам, эта ситуация будет меняться не ранее 2008 года", — считает Малиборская.

В регионах направление Street Retail также развивается достаточно динамично. Во многом это связано с отсутствием профессиональных торговых площадей в рамках ТЦ. "Тенденция такова: сетевые операторы, стремящиеся представить свой бизнес в регионах, предпочитают это делать в отдельно стоящих магазинах торговых улиц центра города. Во-первых, это объясняется классикой стратегии выхода бренда на новый для него региональный рынок, когда магазин выполняет в том числе и имиджевую функцию, а во-вторых, несоответствием уровня площадей в существующих ТЦ и арендных ставок на них требованиям и стандартам сетевых ритейлеров", — поясняет Роман Шкурат, руководитель проектов, партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик".

Девелопмент или хаос

Известно, что торговая деятельность в рамках ТЦ и ТРК осуществляется в рамках определенной концепции, которая предполагает подбор наилучшего арендаторского ансамбля. В силу молодости анализируемого нами формата говорить о его централизованном девелопменте не приходится. Возможно, ситуация складывается таким образом потому, что особой необходимости в генерации потоков у ритейлеров нет, и в данном случае правило "трех L" (location, location, location) оправдывает себя "на все сто".

Своим комментарием Андрей Назаренко подтверждает нашу гипотезу: "На отечественном рынке пока отсутствуют примеры централизованного девелопмента. Как правило, помещения просто сдаются в аренду без какой-либо централизованной концепции. Однако стоит отметить, что отсутствие единой концепции в формате Street Retail практически не сказывается на эффективности торговли каждого торгового оператора в здании, районе и т. д., в отличие от формата торгового центра, где единая архитектурная и маркетинговая концепция, продуманная арендная политика и текущий проперти-менеджмент имеют первостепенное значение для успеха каждого оператора в структуре центра".

Галина Малиборская, напротив, говорит, что существует подход, когда компания (независимо от рода деятельности) покупает торговые помещения с целью последующей сдачи в аренду торговым операторам. "Сегодня приблизительная привлекательная доходность таких операций находится на уровне 10-15% в год", — отмечает она. Так или иначе, становится понятно, что с ростом привлекательности данного формата более чем вероятно появление его профессионального, централизованного девелопмента.

ТЦ и ТРК vs Street Retail

Решив открыть магазин, ритейлер становится перед выбором: где ему торговать.

ТЦ и ТРК декларируют синергию от подбора арендаторов, значительное маркетинговое содействие, фасилити-, проперти-менеджмент и целое множество иных выгод. Разместив же магазин в рамках торговой улицы, обо всем придется заботиться самому. Впрочем, центральное месторасположение гарантирует значительный покупательский поток, а следовательно, и товарооборот, сторицей покрывающей непомерную стоимость аренды. "Экономика часто говорит о том, что при такой арендной ставке, доходящей $200 за кв. м, магазин становится больше имиджевым проектом, чем бизнес-проектом", — полагает Г. Малиборская

Андрей Назаренко уверен, что в ситуации принятия решения о работе в каждом из вариантов каждого оператора нужно рассматривать в отдельности. "Не всякий вид торговли будет эффективным в формате Street Retail, особенно на наиболее оживленных и дорогих (с точки зрения аренды) улицах, в то же время магазины элитных товаров, украшений, сувенирных и ювелирных изделий, модной одежды и обуви, по оценкам экспертов, более эффективно размещать именно в этом формате. При этом сетевые операторы могут ставить во главу угла желание обеспечить узнаваемость своего бренда, а не финансовую эффективность отдельного магазина.

Стоимость аренды 1 кв. м составляет от $80 до $200, продажи — от $1500 до $6000

Однако в целом для отдельного оператора торговля в структуре ТЦ при наличии профессиональной управляющей компании и выгодного расположения центра — вариант, выгодный при любых условиях, но в долгосрочном смысле этот вопрос далеко неоднозначен. По мере появления более профессиональных торговых объектов и насыщения рынка посещаемость существующих сегодня ТЦ будет снижаться. Центральные же улицы Киева останутся посещаемыми даже при существенном превышении предложения торговых помещений над спросом в целом по городу. Street Retail — особый сегмент рынка торговой недвижимости, развивающийся по специфическим законам и в меньшей степени подверженный циклическим колебаниям", — заключает он.

Перспективы

Относительно перспектив развития данного направления отечественные эксперты настроены позитивно.

Директор компании Castle Development Валерий Кирилко высказывает мнение, что в последнее время в Украине повсеместно проектируются сооружения, первые этажи которых будут отданы под торговые залы. "В ближайшей перспективе здания нового типа будут вытеснять старые магазины советских времен, на месте которых сейчас и располагается почти весь столичный Street Retail", — уверен он.

В "Диалог-Классик" отмечают, что торговые улицы останутся одним из наиболее интересных и перспективных направлений для всех участников рынка. Если центр города практически насыщен (95%), то в спальных районах процесс формирования торговли в формате Street Retail существует и развивается параллельно с ТЦ и ТРК (Оболонь, Позняки и др.).

Справка

Торговая улица:

Street Retail — магазины, размещенные на первых и вторых этажах зданий улиц с отдельными входами (в Киеве — Владимирская, Красноармейская, Саксаганского, Леси Украинки и др.).

High Street Retail — торговые зоны и основные торговые улицы в центре города, зачастую в его исторической части, с очень интенсивным пешеходным потоком, большой концентрацией магазинов (в большей мере одежды, обуви и аксессуаров) и с самой высокой арендной ставкой в городе (в Киеве — Крещатик, Городецкого, Сагайдачного и др.).

Торговый коридор — это улица, вдоль которой скопились объекты крупноформатной торговли — ТЦ, ТРК, гипермаркеты (в Киеве — Московский проспект)

Источник: Colliers International и Castle Development

Мнение експерта

Игорь Лютый, генеральный директор ООО СП "Пальмира-Рута" (сеть магазинов "Монарх", "Брукс")

— 90% наших магазинов работают в рамках Street Retail. По статистике, при работе в этом формате у нас результаты торговли лучше.

Если провести сравнение положительных и отрицательных сторон торговли в ТЦ и в Street Retail, имеем следующее.

Положительным Street Retail является:

• возможность иметь собственную вывеску, которая подчеркивает индивидуальность, собственный внешний и внутренний дизайн;

• самостоятельное позиционирование;

• самостоятельный график работы;

• нет ограничений в рекламных мероприятиях;

• позволяет вести собственную товарную и ценовую политику.

Отрицательным является то, что зачастую все вышеперечисленное требует длительных и дорогих процессов получения всевозможных разрешений и следовательно — увеличивает стартовые и текущие затраты.

Положительным в работе в ТЦ является (только в том случае, если они правильно созданы и правильно управляются) возможность концентрации усилий на определенных целевых аудиториях, получение дополнительной аудитории, которая в силу своей занятости или ментальности посещает только ТЦ, возможность проведения кросс-промоушена, возможность паразитировать на рекламных кампаниях и известности брендов магазинов-соседей (это не про нас).

В связи со 100%-ной занятостью эффективных объектов Street Retail и отсутствием возможностей его расширять в стратегически важных местах у операторов Street Retail возникла ситуация стенд-бай, т. е. те, кто занял доходные места, снимают сливки, а остальным путь в ТЦ. При этом из-за увеличения потребителей, у которых нет времени и желания выискивать и посещать обособленные магазины, у ТЦ появляются значительные перспективы. Но и среди ТЦ очень скоро начнется глобальная конкуренция как за потребителя, так и за арендаторов.