Фонды уходят в недвижимость

В Украине активно создаются институты совместного инвестирования, ориентированные на капиталовложения в растущую в цене недвижимость. Один только Киев в сфере коммерческой и жилой недвижимости ежегодно готов освоить $2-3 млрд. Вкладчиками фондов могут стать компании-нерезиденты, страховые компании и состоятельные частные инвесторы

Рынок недвижимости в Украине сегодня является одним из самых привлекательных. Во всех его сегментах доходность превышает показатели Лондона, Будапешта, Праги, Варшавы и даже Москвы (по данным консалтинговой компании Real Estate Solutions). Согласно Global Retail Development Index (A.T. Kearney) — рейтингу стран по привлекательности инвестиций в торговую недвижимость, в 2004 году Украина поднялась с 20-го на 11-е место. Насыщение сегмента торговой недвижимости ожидается только в 2007 году (по данным консалтинговой компании Real Estate Solutions).

Новая форма

Кроме фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН), аккумулирующих денежные средства для дальнейшего их вложения в строительство, в последнее время активно создаются институты совместного инвестирования (ИСИ), чьи средства планируют вкладывать в покупку недвижимости.

По мнению экспертов, ИСИ закрытого типа наподобие венчурных фондов являются более удачной формой привлечения средств. "Инфраструктура украинского фондового рынка к открытым фондам не очень готова. Необходимо иметь достаточный опыт в администрировании ИСИ, чтобы решиться в такой сфере, как недвижимость, начинать с открытого фонда", — говорит совладелец ХЦБ "Комекс Ценные бумаги" и КУА "Амадеус" Дмитрий Сапунов.

Преимуществом закрытых фондов является возможность реинвестирования, поскольку вложенные средства и получаемый текущий доход будут аккумулироваться в фонде, переходя из одних проектов в другие. Такое долгосрочное реинвестирование позволяет оптимизировать бюджетные платежи, так как доходы от инвестиционных операций, а также его "пассивные" доходы не подлежат налогообложению на прибыль предприятий. А для инвесторов налоговые обязательства не возникают до получения ими прибыли от продажи ценных бумаг, при реализации которых инвесторы-резиденты юридические лица уплачивают налог на прибыль в размере 25%. С инвесторов-нерезидентов налог на доходы от вложений в фонд может быть удержан в размере до 15% от прибыли во время выплаты дохода инвесторам, если иное не предусмотрено нормами международных соглашений об избежании двойного налогообложения. "В данном случае существует возможность прямого инвестирования в объекты недвижимости, и при этом не нужно связываться с дорогостоящими и немобильными ФФС и ФОН", — считает президент ОАО "КУА "Росан-Капитал" Анатолий Гурский.

Пионеры рынка

О создании фондов совместного инвестирования, ориентированных на вложения в украинскую недвижимость, за последние месяцы объявили Parex Asset Management Ukraine ("PAM Ukraine"), ИФК "АРТ Капитал" и ООО "КУА "Лико-Инвест". У последней это уже второй венчурный фонд, нацеленный на инвестиции в недвижимость. Кроме того, аналогичный фонд в ближайшие два-три месяца планирует создать ОАО "КУА "Росан-Капитал".

Интерес латвийской финансовой группы Parex к украинскому рынку объясняется, прежде всего, успешным опытом инвестирования в недвижимость в трех балтийских странах. Так, "Parex Фонд Балтийской Недвижимости" за первые два года своей деятельности обеспечил вкладчикам фонда среднюю доходность, превышающую 17% годовых (при средней ставке по депозитам в той же Латвии на уровне 4-6%). В украинской "дочке" Parex Asset Management (PAM) надеются на аналогичный результат — прогнозируемая доходность паевого инвестиционного фонда (ПИФ) "Parex фонд Украинской Недвижимости" — 20-25% в год. Пятилетний фонд на 50 млн. грн. был зарегистрирован ГКЦБФР в мае 2005 года.

Размещение акций закрытого недиверсифицированного корпоративного инвестиционного фонда (КИФ) "Первый инвестиционный фонд недвижимости" ИФК "АРТ Капитал", активы которого будут находиться под управлением ОАО КУА "ВИНКО", начнется с 1 августа. Средства привлекаются в создаваемый фонд сроком на пять лет, номинальная стоимость одной акции установлена на уровне 5 тыс. грн.

Такие разные клиенты

Планы по привлечению средств и их инвестированию у пионеров рынка существенно различаются. Так, "Первый инвестиционный фонд недвижимости" будет ориентирован на самый широкий круг инвесторов, включая обеспеченных частных инвесторов, а "PAM Ukraine" — только на юридических лиц.

Инвесторами "Parex фонд Украинской Недвижимости" в первую очередь выступят компании и клиенты группы Parex. "Данная эмиссия была объявлена на $10 млн. Поскольку это закрытая подписка, при размещении именно этой эмиссии мы не ориентировались на очень широкий круг инвесторов. С 15 июля мы начали предлагать инвестсертификаты клиентам латвийского Parex Asset Management (PAM) и "Парекс банка". Из десяти миллионов уже есть заявки примерно на шесть", — рассказала "Инвестгазете" генеральный директор PAM Ukraine Айя Кляшева. Среди украинских резидентов активный интерес к фонду проявляют страховые компании.

Перспективными инвесторами считаются и нерезиденты. "Мы возлагаем определенные надежды на западных инвесторов, заинтересованных в инвестировании в украинские строительные проекты, но при этом не желающих глубоко вникать в местную специфику и брать на себя соответствующие риски", — говорит директор киевского филиала КУА "ВИНКО" Вячеслав Маслеников.

На начальном этапе основными объектами инвестирования фонда ИФК "АРТ Капитал" станут проекты строительной компании "Місто", андеррайтером выпусков облигаций которой "АРТ Капитал" выступал в 2004-2005 годах. Портфель объектов ИСК "Місто", кроме Киева, включает жилую и коммерческую недвижимость в городах столичного региона, южного берега Крыма, а также Трускавца и Днепропетровска. В дальнейшем планируется дополнительно диверсифицировать вложения фонда за счет привлечения к работе КИФ других игроков первичного рынка недвижимости. PAM Ukraine, в свою очередь, планирует сконцентрироваться в первое время на рынке Киева и Киевской области.

Срок возвращения инвестиций в коммерческую недвижимость

Источник : Real Estate Solutions