Государство поможет

Выдавать долгосрочные ипотечные кредиты за счет коротких пассивов не получится по определению. Чтобы решить проблему рефинансирования ипотеки, государство создало учреждение второго уровня, которое будет выпускать ипотечные облигации
Мы продолжаем сражаться с оккупантом на информационном фронте, предоставляя исключительно проверенную информацию и аналитику.
Война лишила нас возможности зарабатывать, просим Вашей поддержки.
Поддержать delo.ua

Выдавать долгосрочные ипотечные кредиты за счет коротких пассивов не получится по определению. Чтобы решить проблему рефинансирования ипотеки, государство создало учреждение второго уровня, которое будет выпускать ипотечные облигации

Одним из основных факторов, которые сдерживают развитие ипотеки в Украине, является отсутствие действующего механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Во многих странах "маховик" ипотечного кредитования раскручен благодаря созданию ипотечных организаций второго уровня, которые и занимаются этим рефинансированием. Оно выпускает и продает ипотечные ценные бумаги под обеспечение залогом в виде покупаемой заемщиком недвижимости. Напомним, что 5 октября Кабмин создал такое учреждение в Украине, для чего из бюджета выделено 50 млн. грн. Предполагается, что со временем оно сможет выпускать ипотечных облигаций на 300 млн. грн. в год. Но в работе этой структуры остается много неясных и нерешенных проблем.

Во-первых, ожидаются проблемы с ипотечными облигациями. Напомним, что недавно парламент "завалил" закон об ипотечных ценных бумагах. На первом этапе проблема будет решена выпуском корпоративных облигаций. Но, как отмечает эксперт Мирового банка Дуглас Даймонд, у этих бумаг не будет конкретного обеспечения, в отличие от ипотечных облигаций, которые обеспечены ипотечными кредитами напрямую. Кроме того, эти облигации будут долгосрочными. Но в Украине не развиты институциональные инвесторы (НПФ, компании по страхованию жизни), которые традиционно вкладывают в такие инструменты. Пока что проблему предполагается решать путем привлечения иностранных инвесторов, но будет ли среди них спрос — вопрос пока открытый.

Во-вторых, выдаваемые ипотечные кредиты на сегодняшний день не являются в своем большинстве стандартными кредитами. УНИА разработала для украинских банков стандарты ипотечных кредитов, которые пока носят рекомендательный характер, однако банки еще не начали активно пользоваться такими стандартами. "Нужна жесткая регламентация операций в рамках четко обозначенного продуктового ряда, который включает: приобретение ипотечных активов (стандартных ипотечных кредитов) или кредитование ипотечных кредиторов под обеспечение такими активами, а также выпуск собственных облигаций с особым режимом обращения в контексте резервных и пруденциальных требований", — считает Сергей Волков. Дело в том, что выпуск ценных бумаг под обеспечение ипотечных кредитов возможен только при стандартизированной ипотеке. Стандарты позволяют инвестору более четко осознавать, какие ценные бумаги он покупает.

Наконец, в-третьих, в нормативном поле не определены полномочия всех членов наблюдательного совета ипотечного учреждения. Напомним, туда войдут по одному представителю от Минфина, Нацбанка, ГКЦБФР, Госфинуслуг и УНИА.

Осознавая эти проблемы, банкиры рисуют ГИУ не очень радужные перспективы, по всяком случае — в краткосрочной перспективе. По словам Константина Паливоды, председателя правления банка "Аркада", становление этой структуры — очень длительный процесс, к которому нужно подходить очень осторожно. Нужно скрупулезно отслеживать балансировку входящих и исходящих потоков. В нашей же стране специалистов по ипотечному рефинансированию не так уж и много. "Сейчас в Еврокомиссии готовится директива по финансированию жилищного строительства. Эта директива указывает на предпочтительность немецких "баухтер касс" как ипотечных учреждений. Особенностью таких учреждений являются низкие проценты по привлечению депозитов, что позволяет предлагать кредиты также под низкий процент. Наверное, эту систему будут предлагать развивать и у нас. Но немецкие кассы развивались, когда цены на жилье были стабильны. В Украине рост цен на жилье, к примеру, составил в прошлом году 55%, а до конца нынешнего года мы ожидаем еще 32%. При таком росте цен никакие "баухтер кассы" работать не смогут, его не догонят никакие депозиты", — убежден банкир.

Комментарий

Что вы думаете о государственном ипотечном учреждении?

Сергей Бирюк, член Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку:

— Во-первых, в управление учреждением привлечены все регуляторы финансовых рынков Украины, что должно означать эффективное управление. Учреждение будет единственным в своем роде: отсутствие конкурентной среды облегчает регулирование его деятельности. В то же время, чиновники — люди консервативные и бюрократичные, поэтому их несогласие в спорных вопросах может отсрочить начало деятельности учреждения на неопределенный срок. Второе — ипотечное учреждение начнет работу в неотрегулированном законодательном поле. У ГКЦБФР сразу возникли сомнения, имеет ли право такое учреждение выпускать корпоративные облигации.

На наш запрос Минюст ответил, что это не противоречит законодательству Украины. Тем не менее, Комиссия считает, что нужно основательно отработать устав деятельности ипотечного учреждения. Я хотел бы обратить внимание на покрытие таких ценных бумаг, а также на обслуживание этого покрытия.