Хождение по кругу

Конфликты вокруг пользования земельными участками возникают практически каждый день. В одних случаях реализация проектов на них может замораживаться, в других земли могут возвращаться бывшим собственникам. О юридических нюансах землепользования рассказыва
Мы продолжаем сражаться с оккупантом на информационном фронте, предоставляя исключительно проверенную информацию и аналитику.
Война лишила нас возможности зарабатывать, просим Вашей поддержки.
Поддержать delo.ua

Конфликты вокруг пользования земельными участками возникают практически каждый день. В одних случаях реализация проектов на них может замораживаться, в других земли могут возвращаться бывшим собственникам. О юридических нюансах землепользования рассказывает директор отечественной строительной компании ООО "Альфа-Скан" Юрий ЯСИНСКИЙ

— Юрий, расскажите, как случилось, что у вашей компании забрали права на землю, которая находилась в долгосрочной аренде?

— В 1997 году решением сельских советов сел Счастливое, Гора и Гнидын ОАО "Племенной завод "Бортничи" на праве собственности и на праве постоянного использования было выделено более 3 тыс. га земли — на развитие сельскохозяйственного производства. Спустя три года (в 2000-м году) племзавод был признан банкротом. И на основании Указа президента Украины №1529/99 те же три сельских совета возвратили эти земли в резервный фонд. Причем это решение органов местного самоуправления обанкротившимся предприятием оспорено не было. С того же 2000 года началась передача этих земельных участков в паи местным жителям и в долгосрочную, и краткосрочную аренду юридическим лицам. В числе этих юридических лиц была и наша компания.

И вот в сентябре 2005 года мы совершенно случайно узнаем о том, что уже не являемся землепользователями. "Операция" по лишению права на землю более 2 тыс. семей и 70 компаний была проведена тихо и стремительно, с использованием импортированных из России юридических технологий так называемых "черных райдеров". Опираясь на формальную юридическую зацепку и на поддержку коррумпированных судей, можно с помощью ряда грамотно составленных судебных решений лишить права собственности или права долгосрочной аренды в принципе кого угодно. Причем сделать это без ведома (не говоря о согласии) пострадавшей стороны.

— Как в данном случае сработала схема отбора земли? Кто выступил инициатором?

— Весной 2005 года — спустя пять лет после того, как племзавод был признан банкротом — некая гражданка Кондратенко, владелица нескольких акций ОАО "Бортничи", подала иск в Васильковский межрайонный суд о том, что ее права акционера были каким-то образом нарушены. Земельного вопроса как такового ее иск вообще не касается. Однако в ходе судебного разбирательства судья Очковский произвольно расширил круг выясняемых в ходе заседания фактов и по собственной инициативе (или не совсем по собственной!) устанавливает факт незаконности возврата сельсоветами в резервный фонд вышеупомянутых 3016,1 га земли.

Неправомерное решение послужило формальным поводом для обращения ликвидатора обанкротившегося племзавода г-на Елетина уже в Хозяйственный суд Киева с целью признать недействительными все договоры купли-продажи и аренды, заключенные с местными сельсоветами в период с 2000 по 2005 гг. И вот 31 августа 2005 года судья этого суда Хилинская стахановскими, можно сказать, темпами рассматривает в течение одного рабочего дня более 60 (!) дел, касающихся вышеупомянутых участков, и выносит по всем этим делам аналогичные решения в пользу истца, т. е. обанкротившегося племзавода.

А уже 21 сентября, снова-таки с невиданной для нашей судебной системы оперативностью, Киевский апелляционный хозяйственный суд оставляет решение г-жи Хилинской без изменений. Причем ни о первом, ни о втором заседании суда, на которых рассматривалось наше дело, нам никто даже не потрудился сообщить. Мы узнали обо всех этих решениях пост-фактум, когда уже ничего нельзя было сделать.

— А что думают остальные участники процесса по этому поводу?

— Для всех это полная неожиданность. Не только мы — все арендаторы поставлены сегодня перед фактом, что их договоры аренды незаконны, и они должны освободить землю, чтобы не мешать племзаводу "Бортничи" ею распоряжаться. А ведь племзавод "Бортничи" не может заниматься хозяйственной деятельностью на этой земле — просто не имеет такой физической возможности. От него уже практически ничего не осталось! Зато за ним стоят компании-кредиторы, которые явно рассчитывают получить этот лакомый кусок практически даром и тут же перепродать его по рыночной стоимости. Шутка ли — 3 тыс. га под Киевом общей стоимостью около $750 млн.! Цель возродить племзавод или использовать эту землю по прямому назначению явно не стоит на повестке дня!

И у всех нас невольно возникает вопрос: откуда такая беспрецедентная оперативность судопроизводства, такая уверенность судей в своей правоте? Приходится предположить, что в данном случае присутствует некая поддержка "сверху", некая "крыша", которая и позволила цинично и беспринципно осуществлять подобные действия.

— На чем базируются аргументы племзавода "Бортничи"?

— Юридический казус в том, что те решения, которые приняли в 2000 году сельсоветы, когда возвращали земли в свои владения, признаны незаконными. По той причине, что приняты они были на основании Указа президента, а через суд проведены не были. Т. е. позиция племзавода базируется на том, что у предприятия есть государственный акт на право собственности и на право постоянного использования земли от 1997 года. И этот акт все еще действителен. На этом построена вся их позиция. При этом то, как был выдан этот акт, с какими нарушениями, имели ли сельсоветы вообще право выдавать этот акт, каким образом должна эта земля использоваться, распаевываться и т. д. — все эти вопросы в суде не рассматривались. В результате получается парадокс: государство передало 3 тыс. га в собственность племзаводу, ничего не получив взамен.

— Какой, по вашему мнению, может быть выход из сложившейся ситуации?

— Нам видится, что единственно возможным выходом из этой ситуации была бы отмена государственного акта, выданного ОАО "Племенной завод "Бортничи" в 1997 году. Сельсоветы уже предпринимали попытки его отменить своими решениями, но в законодательстве содержится требование отмены подобных актов только в судебном порядке. На сегодняшний день попытки сельсоветов обратиться в суд с соответствующими исками и отменить акты — безуспешны. А ведь эти пресловутые акты были выданы в свое время с грубыми нарушениями и содержат множество процессуальных и законодательных ошибок.

Сложившаяся ситуация очевидна: она не выдумана племзаводом "Бортничи" или людьми, которые за ним стоят. Это достаточно известная схема, и исключить попытки ее повторения в других местах невозможно. Эта схема уже не раз успешно применялась и будет применяться в будущем. Ведь как это ни печально, у нас в стране при получении земли в аренду у государства арендатор берет на себя все риски, связанные с предыдущей историей этой земли. Никто не гарантирует ему "чистоту" этого участка, не существует страховых компаний или контролирующих государственных органов, которые могли бы дать какие-то гарантии или взять на себя риски арендаторов в подобных ситуациях. То есть на сегодняшний день арендаторы оказались сами, один на один со своей проблемой. Защиты и помощи им искать не у кого, они сами должны решать, что делать: судиться с племзаводом, требовать у сельсовета компенсации, разрывать все свои контракты, ломать отношения с инвесторами, ломать бизнес-планы, связанные с этой землей…

— Что планировалось построить на вашем участке?

— Мы собирались построить крупный торгово-развлекательный центр на Бориспольской трассе. Разрабатывали также очень серьезный проект строительства современного бизнес-парка, включающего в себя офисные и производственные площади, мощный логистический центр и т. д. Были получены все необходимые разрешения, пройдены все утвердительные этапы. Мы получили, например, разрешение на изменение целевого использования своих земель, заплатив при этом в бюджет немалые деньги — всего около $2 млн. В определенных пропорциях эти средства пошли в бюджет сельсоветов и районной администрации. И эти деньги они уже давно использовали! Получается и для них очень опасная ситуация. Если свои права на землю мы не отстоим, им придется возвращать нам эти суммы. Как вы думаете, легко ли будет селу найти $2 млн.? В конечном итоге они станут банкротами. А ведь среди пострадавших арендаторов есть компании, которые уже успели что-то построить на своих участках. Что прикажете делать им — сносить свои объекты? И кто компенсирует им их затраты?

— Как вы полагаете, будет ли практиковаться такая схема в отношении других компаний, или это коснулось только вас, поскольку ваш участок находится в очень привлекательном для кого-то месте — рядом с аэропортом Борисполь?

— Думаю, что такая схема может быть применена и по отношению ко многим другим. Она как раковая опухоль пустит метастазы по всей стране. Не секрет, что еще с советских времен вся земля у нас принадлежала совхозам, колхозам или, как в нашем случае, племзаводам. После развала Союза подавляющее большинство таких сельхозпредприятий обанкротились, развалились, в общем, прекратили свое существование. И чтобы предотвратить бесконтрольное "разбазаривание" земель, в 1999 году вышел специальный указ президента, который я уже упоминал. Земли стали возвращать в резервные фонды органов местного самоуправления, т. е. фактически — государству, а уже из этих фондов так называемые земельные паи передавались людям.

Теперь представьте на минуту, что будет создан прецедент по опротестованию права местных органов самоуправления распоряжаться землей! Начнется массовый возврат привлекательных и значительно возросших в цене участков давно и безвозвратно "почившим" колхозам и совхозам! О каком праве человека на собственность, о каком благоприятном инвестиционном климате мы сможем тогда говорить?

Я хочу еще раз подчеркнуть, что если все ветви власти — законодательная, исполнительная, судебная — не примут какие-то меры, пресекающие возможность тиражирования подобных технологий, то это может распространиться по всей стране и коснуться всех и каждого.

— В чем ваша задача сейчас?

— Чисто юридически мы должны оспорить отмену нашего права собственности. Это можно сделать через Высший апелляционный хозяйственный суд и через Верховный Суд Украины. Если это получится, и нам удастся вернуть дело в первую инстанцию, тогда нам нужно будет доказать: со стороны племзавода существует много нарушений. Второе направление работы — добиться отмены акта на право собственности и право постоянного использования, полученного племзаводом в 1997 году, с тем, чтобы в этом деле не было повторных зацепок. Но все это может занять год, как минимум.

— Какие рекомендации вы можете дать другим?

— Быть очень внимательными при заключении контрактов на аренду. Проверять и перепроверять всю документацию, связанную с историей земли. Если принимались решения по отмене права прежнего пользователя, они должны быть обязательно проведены через суд. Если предприятие — бывший собственник или пользователь земли — было признано банкротом, суд должен принять решение об изъятии земли у этого предприятия. В общем, необходимо максимально соблюсти заложенную в законодательстве процедуру.