Инвестиционная рулетка

На динамичном рынке столичной недвижимости возник первый скандал. Убытки более чем двух тысяч обманутых граждан от махинаций руководства группы компаний "Элита-центр" оценивают в $80 млн. Влияние скандала на уже устоявшиеся схемы привлечения средств в строительство могут быть самыми непредсказуемыми

История началась более полутора года назад, когда группа "Элита-центр" под руководством гражданина России Александра Волконского начала сбор денежных средств вкладчиков под строительство жилых домов. Наряду с этим проводилась мощная рекламная кампания, где потенциальным вкладчикам были предложены самые низкие цены на квадратные метры в Киеве.

Проблемы возникли несколько месяцев назад, когда инвесторы обнаружили, что на ряде объектов строительство и не начиналось (довольно обычная ситуация на строительном рынке Киева), а одни и те же квартиры проданы разным людям. В результате начавшегося скандала г-н Волконский со своим партнером попросту покинули Украину (по данным МВД, это произошло 30 января 2006 года) и направились не то в Россию, не то в Израиль. Привлеченные средства, снова-таки по информации МВД, были обналичены и вывезены за рубеж.

Что будет с обманутыми инвесторами, на сегодня ни один чиновник внятно сказать не может. По словам министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павла Качура, о механизме возврата средств обманутым вкладчикам говорить еще рано. В случае если мошенники не будут найдены и деньги вернуть не удастся, возмещение средств будет происходить по законодательно определенной процедуре банкротства. Но, поскольку из имущества у компании только один недостроенный жилой дом и права на аренду нескольких земельных участков, компенсация может быть намного меньше вложенных средств. Кроме того, сейчас широко обсуждаются возможности возврата средств в том числе и за счет киевской власти, которую юристы пострадавших инвесторов планируют привлчеь в качестве соответчиков в будущих судебных исках.

Риски растут

Ситуация с "Элитой-центр" вскрыла проблемы финансирования жилищного сектора в строительстве. Сейчас, по словам министра, около 70-75% жилья возводится на средства населения. Естественно, что часть инвесторов может отказаться от своих инвестиций и "перебросить" деньги на рынок вторичной недвижимости или вложить деньги в другие инструменты. Последствия массового ухода покупателей с рынка недостроенного жилья могут оказаться сходными с банковским кризисом, когда вкладчики массово забирают свои деньги. В результате компании, которые уже вложили средства в строительство, могут столкнуться с проблемами его завершения. Конечно, данный вариант пока что является наиболее пессимистическим, но риски подобного сценария не исключают в правительстве. "Естественно, что если угроза таких пирамид будет существовать — это означает, что жилищное строительство будет приостановлено", — прогнозирует Павел Качур. Впрочем, в самих компаниях, которые занимаются строительством, не склонны драматизировать ситуацию. "Если наши вкладчики будут массово забирать деньги, мы всегда можем завершить строительство за счет банковских кредитов", — рассказали "Инвестгазете" в одной из компаний.

Между тем чиновники профильных министерств и участники рынка занялись активной работой по усовершенствованию нормативно-правовой базы и проведением разъяснительных мероприятий среди граждан. Так, спустя неделю после раскрытия аферы Минстроительства провело пресс-конференцию, на которой планировалось выявить всевозможные механизмы мошенничества с инвестициями в новостройки. Мероприятие так и называлось: "Как обезопасить рынок строительства от финансовых пирамид". Правда, все нововведения, предложенные министерством, если и будут реализованы, то коснутся только новых компаний, которые выходят на рынок.

В свою очередь, руководитель консорциума "Украинское строительство" Андрей Заика предлагает перенимать законодательный опыт стран, которые через данные "схемы" уже прошли. Так, по его мнению, в украинском финансово-строительном законодательстве не помешали бы нормы, прописанные в законах Российской Федерации, которая уже опробовала на себе работу такого рода мошенников. "Во-первых, застройщик в праве привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство. Во-вторых, при распространении рекламы не допускается рекламировать объекты недвижимости без разрешения на строительство", — цитировал российское законодательство г-н Заика.

Наряду с этим Минстроительства не намерено инициировать проведение мониторинга компаний, которые уже ведут строительно-инвестиционную деятельность. Г-н Качур объясняет это тем, что "на данный момент структура, которая осуществляет такого рода контроль — Госархстройконтроль, находится в подчинении местных органов власти. Т. е. в местных органах архитектуры есть структура, которая занимается их контролем". В Госархстройконтроле корреспонденту "Инвестгазеты" уточнили, что выдачей разрешений, проверкой и т. п. занимается заместитель начальника управления Госархстройконтроля Олег Бушовский. Все попытки связаться с этим человеком ни к чему не привели.

В итоге, как правильнее поступать тем гражданам, которые уже вложили свои средства в строительно-инвестиционные компании — требовать свои деньги назад или на свой страх и риск надеяться, что жилье все-таки будет построено; что будет, например, с договорами "Об участии в строительстве", которые заключены с компаниями, не работающими по схеме ФФС и целевых облигаций, — никто сказать не может. Так что теперь каждому инвестору придется самостоятельно, гадая на "кофейной гуще", размышлять: постигнет ли его участь вкладчиков из "Элиты-центр" или же он, в конце концов, все-таки получит свои желанные квадратные метры.

Шаги по нивелированию финансовых махинаций в строительстве жилья, предложенные Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ Украины:

- создание реестра инвестиционных договоров с целью предотвращения двойной продажи жилищного фонда и другой недвижимости на стадии исполнения строительных работ;

- начало инвестиционной деятельности может осуществляться только после того, как организация получила разрешение на строительство;

- расширение функций Минстроительства в сфере контроля за возведением жилья, в частности подтверждения наличия комплекса документов, которые предоставляют компаниям право на строительство;

- продажа земельных участков исключительно на аукционах и с частично согласованными предпроектными разработками и инфраструктурой.