"Инвестиционный климат на рынке недвижимости — это вечная мерзлота…"

Инвестиционно-строительный холдинг МТН занимается строительством коммерческой и жилой недвижимости уже 10 лет. Президент холдинга Марк Гинзбург участвовал в девелоперских проектах в США. Сегодня мы беседуем с ним об инвестпривлекательности для иностранных инвесторов украинского строительного рынка

— Вы работаете на строительном рынке уже много лет и прекрасно знаете, с какими проблемами сталкиваются здесь зарубежные инвесторы. Как вы можете охарактеризовать инвестиционный климат в Украине? И что надо сделать для его улучшения?

— Инвестиционный климат на рынке недвижимости — это даже не климат, это вечная мерзлота! Ситуация находится вообще вне механизмов функционирования нормального инвестиционного бизнеса в цивилизованном мире. И обсуждать здесь надо очень широкий пласт вопросов. Начнем с того, что так называемые "иностранные" инвестиции в строительный бизнес Украины и, в частности, Киева — это вовсе не иностранные инвестиции, это на 90% возврат капиталов успешных украинских бизнесменов, поверивших в необратимость перемен. А эти люди, в отличие от иностранцев, прекрасно знают страну, понимают этот рынок и, что очень важно, обладают высоким иммунитетом ко всем его недостаткам и порокам. Серьезных системных зарубежных инвесторов привести сегодня в строительство практически невозможно. Это можно сделать только за счет личных связей, личного авторитета, причем сделать только один раз! Ко второму разу отношения обычно портятся.

— А в чем причина? На чем так обжигаются инвесторы?

— Причин масса. Есть вещи, которые иностранцы просто не в состоянии воспринять. Пожалуйста, пример: вы разговариваете с американским девелопером, заинтересовавшимся каким-нибудь проектом в Украине. Он смотрит на вас как на цивилизованного человека, ведущего бизнес в цивилизованной стране, расположенной в центре Европы, т. е. как на достойного партнера. И тут вы начинаете ему объяснять, что здесь, чтобы получить землеотвод и утвердить проект, нужно собрать порядка 250 подписей. В Америке для этого нужна только одна подпись! Как объяснить американцу, что от момента, когда ты увидел участок, на котором хотел бы что-то построить, до момента получения на него документов на землеотвод уйдет не меньше года! И это при наличии связей на самом высоком уровне, при том, что, собирая все необходимые согласования, я буду использовать "неформальные" методы работы с чиновниками, что будет задействована целая группа людей, чтобы бегать по инстанциям, выстаивать очереди, собирать подписи!

А когда все подписи будут собраны, я буду зависеть от решения городского совета, который занимается землеотводами. А его заседания проходят раз в месяц, и на каждое выносятся сотни дел, а надо еще умудриться попасть на эту сессию. Бывают такие периоды, когда на протяжении нескольких месяцев земельные вопросы вообще не рассматриваются. А еще в любой момент может быть введен какой-нибудь очередной запрет или мораторий, и опять надо будет ждать месяцы. То есть как минимум год на землеотвод. Потом — прохождение градосовета, а это момент, который вообще не имеет никаких временных рамок. Я знаю людей, которые ходят туда год, полтора. Ситуация доведена до полнейшего абсурда! На градосовете, с точки зрения нормального девелопера, человека, профессионально занимающегося строительным бизнесом, происходит полнейшее безобразие. В зале сидит 35 архитекторов. Очень часто рассмотрение проекта превращается в настоящее судилище.

— А как эти вопросы решаются на Западе?

— Я расскажу, как это происходит в Нью-Йорке. Весь процесс утверждения проекта занимает от трех дней до (в худшем случае) двух месяцев. Город разбит на четко определенные зоны. После того как мне показали площадку, я сажусь за компьютер — и через два часа я об этой площадке знаю абсолютно все! Каждый квадратный метр пространства в Нью-Йорке зонирован. Для каждой зоны определен коэффициент использования. Допустим, в данной зоне коэффициент использования — 3. Это значит, что если площадь моего участка 10 тыс. кв. м, я могу построить на нем 30 тыс. кв.м. жилья. А в Манхеттене этот коэффициент — 15, значит, на строительной площадке в 10 тыс. кв. м я могу построить 150 тыс. кв. м жилья. Итак, я определил, сколько могу построить. Мне сразу же ясно и что именно я могу строить. В этой зоне разрешено жилищное строительство, в этой — коммерческое или промышленное. Там же четко указано, какая допустима в данной зоне этажность. То есть все основные параметры изначально определены.

— Таким образом, полностью исключается элемент субъективности, возможность некоего произвола со стороны чиновников…

— Совершенно верно. А в Киеве я прихожу на градосовет, и мне говорят: "Нет, что вы, мы не хотим видеть здесь 25 этажей, гораздо лучше смотрелся бы 16-этажный дом". То есть целый коллектив архитекторов работал над проектом, о чем-то думал, что-то просчитывал, а теперь люди, совершенно далекие от этого проекта, которые, может, и на участке-то этом никогда в жизни не были, за три минуты определяют, что там надо строить и как. Почему именно 16 этажей? Почему не 18, не 19, не 20? Полнейший произвол, полнейший субъективизм!

Но вернемся к Нью-Йорку. Я вижу — какой коэффициент использования площадки, сколько я смогу построить квадратных метров, какая этажность. И я принимаю решение: площадка стоит столько-то, услуги архитектора столько-то, построить здесь можно, скажем, жилой дом площадью 10 тыс. кв. м. Я приблизительно знаю, какова будет стоимость квадратного метра в этом доме, знаю, во сколько мне обойдется строительство. В принципе, все. Я определил свой бюджет. И если процент возврата на вложенный капитал меня устраивает, я берусь за проект. Mогу пойти с этим бизнес-планом в банк и получить банковский кредит, могу обратиться к частному инвестору. Дальше просто передаю в строительный департамент (т. н. Building Department) свою заявку и автоматом в установленный срок получаю от них разрешение на строительство. Невозможно даже предположить, что какой-то чиновник может сказать: "Нет, вы знаете, здесь лучше построить 12 этажей", если по зонингу определена допустимая этажность в 20 и мой проект этому соответствует.

Потом я обращаюсь к архитектору. Он должен иметь одно — лицензию штата Нью-Йорк на проектирование в этом городе. Я ему рассказываю, что хочу построить, каким этот объект вижу. Он делает мне несколько набросков, мы выбираем тот, который мне понравился, и после говорим только о времени, необходимом архитектору для подготовки проекта. В Нью-Йорке такой же строительный бум, как в Киеве, они там так же загружены работой. Если это типовой проект и его нужно просто адаптировать к моему участку, подготовка займет недели две. А дальше происходит следующее: мой архитектор (украинские девелоперы от этого, наверное, будут в шоке!) имеет право сам утвердить свой проект, поставить свой именной штамп. Если же архитектор не хочет брать на себя всю ответственность, он сам относит проект на утверждение в Building Department. Эта процедура занимает от двух недель до двух месяцев — в зависимости от загрузки. Но в первый же день, когда проект пошел на утверждение, я могу составить себе четкий бизнес-план. И я твердо знаю, когда могу начинать строить, что именно могу строить и сколько на это потребуется денег.

— Да, у нас тут действительно все несколько по-другому...

— Вот именно. Как это происходит в Украине? Допустим, я нашел некую площадку и мне нужен инвестор. Я нахожу такого инвестора. Мы садимся за стол и считаем: земля будет стоить, например, $3 млн., построить на ней, исходя из размеров участка и высотности близлежащих домов, можно где-то 100 тыс. кв. м. Себестоимость у нас составит около $700 за кв. м, а продать квартиры мы сможем где-то по 1.200. Все, мы оценили стоимость вхождения в проект, стоимость строительства, продажную цену, взвесили риски, и, если прибыль показалась нам приемлемой, мы идем в проект. Я говорю инвестору — вот архитектор, с которым мы будем работать. У него офис в "Киевпроекте", профильном институте, на стенах — дипломы, награды, он — лауреат государственной премии (!). Инвестор в восторге, все прекрасно. Как потом ему объяснить, что проект "завернули" на градосовете, что нам не разрешают строить 100 тыс. кв. м, а разрешают только 70 тыс. И что мы не можем здесь построить, как планировали, 22 этажа, потому что группа жильцов с верхних 3-х этажей соседнего дома — против. Наш дом им вид на Днепр будет закрывать. И они формируют отряды народного сопротивления: часть жильцов с плакатами идет к мэрии, другая блокирует подъездные пути к стройке. Как он будет реагировать, когда такое услышит? То есть, повторяю, самая главная проблема — это отсутствие зонинга как некоего свода требований, априори определяющего правила игры.

— А как делятся риски между инициатором проекта и иностранным инвестором? Если, допустим, деньги вложены, проект запущен, а потом вдруг строительство замораживают. Есть какие-то механизмы возврата средств? Или наше государство построило систему таким образом, что если проект заморожен, то вы никогда не вернете вложенные деньги?

— До начала строительства большая часть вложенных денег, скажем так, документально не подтверждена. Поэтому и с их возвратом возникают некоторые сложности. Понимаете, у нас в стране ты — постоянная потенциальная жертва чиновничьего произвола. И чем дальше продвигается процесс, тем яснее чиновник следующего уровня понимает, что ты фактически у него в руках, потому что уже вложил в проект много денег, понес серьезные затраты и деваться тебе от него некуда.

Тут, кстати, существует еще одна проблема. Допустим, входя с партнером в проект, вы планировали начать строительство в течение года. За этот год вы успели собрать, скажем, 123 из 246 подписей, и тут вдруг что-то застопорилось всерьез и надолго. Например, ввели какие-то новые нормативы, новые ограничения. Вы понимаете, что процесс затягивается драматически, информируете об этом своего партнера, а он говорит: "Все! Хватит!". Ждать еще полгода-год он не собирается. И вот тут вы попадаете в очень интересную ситуацию: вы хотите выйти из проекта, поскольку он неоправданно затягивается, нарушая тем самым ваши инвестиционные планы, и при этом вы, естественно, хотите вернуть вложенные средства.

В таком случае логично было бы продать этот проект тому, кто согласен заниматься им дальше. Но ваш потенциальный покупатель и преемник не может просто продолжить реализацию проекта с той стадии, на которой вы из него вышли. Все эти 123 собранных с таким трудом подписи для него недействительны, поскольку выдавались они вашей компании "АВС", а его компания "EFG" не имеет к ним никакого отношения. Скажите, где тут логика? Проект-то тот же! Руководители государства, отвечающие за развитие бизнеса, любят оперировать впечатляющим числом новых компаний, регистрируемых сегодня в стране. Это якобы свидетельствует о бурном развития бизнеса! Так вот, на самом деле, все гораздо прозаичнее: в строительстве под каждый новый проект открывается новая компания, потому что продать проект можно только вместе с компанией. У людей, активно работающих на этом рынке, "на полке" всегда лежит с десяток таких новых компаний.

А что в этой ситуации делать тем, кто хочет, чтобы его компанию знали на рынке? Хочет строить, и строить много и, соответственно, развивать свою компанию, ее имидж. Ведь, чтобы иметь возможность обратиться к зарубежным банкам за дешевыми кредитами, получить инвестиции международных финансовых институтов, вы должны представить свою компанию как серьезного игрока рынка, имеющего большой опыт реализации проектов. Вы должны предоставить список этих самых проектов. Иначе с вами никто не станет разговаривать. Вот такой парадокс. Оформляя объект на себя, вы понимаете, что если вдруг по каким-то причинам надо будет из него выйти, вы просто не сможете этого сделать. Вы же не продадите вместе с ним свою компанию, на которой еще 15 проектов! В результате плодится масса компаний-однодневок. И еще: серьезные системные инвесторы никогда не придут на рынок, где отсутствует система титульного страхования.