Избушка на опушке

Дефицит земельных участков в столице привел к тому, что строительные компании осваивают Киевскую область.

Еще несколько лет назад, выезжая за черту Киева, можно было видеть бескрайние просторы "полей, лесов и рек". Сейчас ситуация коренным образом изменилась: вместо привычного поля с пшеницей — вырытый котлован, на месте, где стоял шикарный лес — возведен дом.

Участники рынка сложившуюся ситуацию комментируют неохотно, но в личной беседе строители все же объясняют причины стремления выйти в область. Во-первых, в столице остро стоит проблема отвода земли, свободных участков практически нет. Это привело к тому, что на "черном" рынке цены на землю также возросли. К примеру, если еще год назад посреднику за участок необходимо было заплатить порядка $2 млн., то сейчас эта цифра увеличилась в несколько раз и в некоторых случаях достигает $7 млн.

Строители не готовы платить посредникам такие суммы, и как выход из ситуации начинают искать более дешевые способы получения земельных участков. Одним из вариантов стало "освоение" Киевской области. Как считает генеральный директор компании "Градострой" Виктор Власов, для строителя очень важны темпы работы, и если производственные мощности предприятия не используются по той причине, что нет земли, тогда застройщикам приходится искать дополнительные возможности для приобретения участка. В Киеве для решения "земельного" вопроса может понадобиться не один год, в области же это намного проще. По мнению Власова, возведение жилья в пригородной зоне — это один из способов диверсификации строительства. "Пока в Киеве мы ищем землю, в области уже строим", — говорит Виктор Власов.

Как отмечают участники рынка, кроме того, что вопрос отвода земли на Киевщине занимает намного меньше времени, сумма гонорара посреднику не столь высока, как в столице.

Второй причиной освоения Киевской области строители называют размеры территории, на которой они могут строить. Как правило, на отведенном участке в столице можно возвести не более одного дома. Выкупив или взяв в долгосрочную аренду землю за Киевом, можно построить целый микрорайон. К примеру, так поступил "Киевгорстрой" в районе пгт Буча, "Градострой" — в Михайловке-Рубежовке. Кроме того, что компании могут построить не один дом, а сразу город, у строителей появляется возможность создавать дополнительную инфраструктуру, которая сможет как приносить дополнительный доход, так и стимулировать спрос на жилье за счет качественных и разнообразных услуг. По словам Виктора Власова, при строительстве в области появляется возможность сэкономить на технологиях. Например, строительство наземного паркинга намного дешевле и проще, чем внутри дома.

В Киеве практически нет микрорайо-нов, которые застраивала бы одна компания. В качестве примеров можно привести только "Город солнца" в Голосеевском районе (строительная компания "Т.М.М."), "Оазис" (построен на берегу Днепра в районе Оболони строительной корпорацией "Столица"), "Времена года" на Соломянке (компания "НЕСТ"), комплекс "Голосеево" ("Мiськжитлобуд").

И даром не надо

Не стремятся выйти на рынок областного строительства лишь компании, работающие, в основном, в премиум-сегменте. По мнению экспертов, жилье, находящееся за чертой окружной дороги, нельзя отнести к сегменту, в котором они работают (элит-класс. — Ред.), поскольку инфраструктура в области еще не достигла того уровня, чтобы строить там дорогое высококачественное жилье. По мнению участников рынка, в отличие от заграницы, украинцы не привыкли жить за городом. За черту столицы выезжают преимущественно те, кто не может позволить себе купить квартиру даже в спальном районе.

К примеру, в Киеве сейчас средняя цена квадратного метра жилья достигает свыше $2 тыс., в области же этот показатель составляет $600-800. Притом уровень домов не хуже, чем в столице. К недостаткам можно отнести неразвитость транспортной инфраструктуры, отсутствие специализированных школ и садиков с углубленным изучением различных дисциплин.

Рентабельность

Себестоимость жилья в пригородах ниже по целому ряду причин. Первая, о которой уже упоминалось, — существенно меньшие затраты на приобретение земельных участков под строительство, более низкие взносы застройщиков по паевому участию в развитии инфраструктуры городов-спутников, затраты на строительство внеплощадочных инженерных сетей. Во-вторых, реализация проектов в сфере жилой недвижимости в пригородах предполагает определенную экономию временных затрат, связанных с процедурами разработки и оформления проектно-разрешительной документации.

В целом за счет вышеуказанных факторов затраты на строительство в городах-спутниках ниже столичных на 25-30%, и если принимать во внимание, что полная себестоимость строительства жилого дома эконом-класса на окраинах Киева находится на уровне около $850-900 за квадратный метр, то в пригородах она составляет $600-680.

Игроки рынка Несмотря на желание столичных строителей освоить Киевскую область, большинство застройщиков пригородов — это местные малоизвестные операторы. Так сложилось по нескольким причинам. В первую очередь, это доступность к земельным участкам городов-спутников. Дело в том, что местные застройщики заранее зарезервировали под свои проекты лучшие участки, что позволяет им сегодня осущест-

влять строительство, а приходящие на рынок жилищного строительства городов-спутников киевские операторы зачастую сталкиваются с ситуацией дефицита пригодных под строительство площадок. Кроме того, интерес к постройке жилья эконом-класса, где маржа на квадратном метре между себестоимостью и продажей невелика, привлекает далеко не всех киевских застройщиков. А те из них, кто проявляет интерес к проектам такой категории и обычно желает заработать на эффекте масштаба, то есть застройке целых кварталов, зачастую сталкиваются с отсутствием возможности получения крупных земельных участков.