- Категория
- Бизнес
- Дата публикации
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
Строительство жилья в Украине еще с советских времен не является просто отраслью хозяйствования — это вопрос социальный. Констатируем факт — жилищное строительство еще держится. Пока.
Денис ОЛЕЙНИКОВ, Александр КРАВЧУК
Цифры
В минувшем году в стране введено в эксплуатацию 5,6 млн. кв.м. жилья, что на 9,2% меньше, нежели в 1997 г. При этом львиная доля нового строительства финансировалась за счет собственных средств предприятий, организаций и населения — бюджеты всех уровней обеспечили постройку всего 187 тыс. кв.м. жилья, что составляет чуть больше 3% общего объема. Более всего "квадратов" в стране прибавилось за счет индивидуальных застройщиков (3 152,2 тыс. кв.м.) и предприятий коллективной формы собственности (1 282,3 тыс. кв.м.)
Специфика рынка такова, что на рынке весьма трудно выделить лидера, обладающего более-менее значительной частью рынка в силу того, что строительные организации работают, как правило, в рамках ограниченного региона — города, иногда области. По данным Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищному строительству, к ведущим операторам первичного рынка жилья (так на профессиональном слэнге специалистов по недвижимости называют рынок вновь построенных домов и квартир) в пределах всей Украины относят ХК "Киевгорстрой", компании "Укрстрой" и "Украгропромстрой", хотя их совокупная доля едва превышает 17%.
Общий объем освоенных капитальных вложений в жилищное строительство в 1998 г. составил 2 197,3 млн. грн. что на 5,4% меньше аналогичных показателей предыдущего года.
Столица
В Киеве ситуация отличается от Украины кардинальным образом. При общем падении строительства жилья в Украине за последний год, в Киеве усилиями прежде всего ведущих операторов — ХК "Киевгорстрой" и ДГО "Житло-инвест" — количество введенной в эксплуатацию жилой площади возросло в сравнении с 1997 г. на 20,8%.
Общий же рост к 1995 г. — показатель, который для большинства украинских предприятий составляет отрицательную величину — по итогам 1998 г. составил почти 51%.
Причины такого "поведения" строительной отрасли в столице лишний раз подтверждают тезис "Столица — не страна". Киев является реальным сосредоточением инвестиционных ресурсов, дефицит которых служит основным препятствием для роста строительства жилья в стране. Кроме того, именно здесь сконцентрирован платежеспособный клиент, который в условиях тотального безденежья может позволить себе такие серьезные потребительские инвестиции, каковыми являются квартиры и коттеджи. Цены на недвижимость на первичном рынке в столице в среднем превосходят стоимость аналогичных "квадратов" в Харькове в 1,4 — 1,6 раза, в Запорожье — в 2,5 — 2,7 раза, в городах поменьше вроде Луганска и Житомира — в 3 и более раз (без учета "разлета" цен на элитные площади). Естественно, что более высокая рентабельность, которая достигается строительными предприятиями Киева, дает им возможности для более интенсивного развития.
Резервы киевского рынка весьма значительны. Общий жилой фонд города насчитывает 48,84 млн. кв.м., или около 19 кв.м. общей площади на душу населения. По этому показателю Киев отстает от европейских столиц в 2,5 — 4 раза. Кроме того, 6,1 млн. кв.м столичных площадей — морально и физически устаревшие "хрущобы", еще 683 тыс. кв.м. — жилье с более 60%, в большинстве своем готовое развалиться в ближайшие годы, если не месяцы. Поэтому и в текущем году киевские строительные организации всех форм собственности планируют ввести в эксплуатацию 78 новых домов площадью около 732 тыс. кв.м., что на 20,6% превышает уровень года минувшего, при этом более половины обеспечивают заказы Киевгорадминистрации. Строят жилье в основном на Осокорках, Позняках, Троещине, где земли побольше, что позволяет снижать затраты при строительстве и эксплуатации зданий, оборудовать дома паркингами и подъездными путями, строить детские площадки. Сфера услуг и транспортное сообщение в этих районах Киева сегодня развиваются достаточно интенсивно для того, чтобы устранить у своих обитателей ощущение "оторванности от цивилизации", возникавшее иногда в первые годы застройки этих массивов.
Отчего строителю не спится...
Проблемы, с которыми сталкивается строительная отрасль, не уникальны и в большей части отображают общее состояние экономики. По мнению Тамары Шараповой, начальника Управления экономического анализа, изменения форм собственности и рыночной инфраструктуры Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищному строительству, это нехватка собственных оборотных средств, большие налоги, недисциплинированность платежей. При этом существующие налоговые льготы в области жилстроя (освобождение от уплаты НДС предприятий частной формы собственности) отрасль в общем не спасают, так как строительные работы составляют не более 20% в стоимости конечного продукта, за все остальное — материалы, конструкции и др. — приходится платить.
Другим больным местом отрасли является тендерный вопрос. Бюджетные средства, по-прежнему составляющие значительную часть общих капвложений в объекты (только городским бюджетом Киева предполагается направить на жилищное строительство ни много ни мало $15 млн.), зачастую расходуются нерационально. Честный и справедливый тендер является лучшим выходом из сложной ситуации — и овцы целы (бюджетные средства расходуются наилучшим образом) и волки (строительные организации) сыты. Однако во многих случаях отечественные подрядчики и в условиях тендера — особенно международного — не могут конкурировать с зарубежными, нет денег на залог.
Одним из приоритетных направлений работы Госкомстроя является организация прозрачных и справедливых тендерных торгов. Проводить их предусматривается в тех случаях, когда из средств бюджетов всех уровней, а также за счет иностранных кредитов финансируются объекты стоимостью более 200 тыс. грн. для бюджетных средств. На объекты, стоимость которых превышает $1 млн., объявляется международный тендер. При этом если цена на выполнение заказа, предложенная украинскими претендентами, не превышает цену иностранных предложений более, чем на 15% — предпочтение отдается отечественному производителю.
Главная забота частных строительных компаний — отвод земли. Сегодня эта проблема актуальна для более чем 40 негосударственных строительных организаций. Причем если до октября 1998 г. оправданием проволочек было отсутствие соответствующего законодательства, то с принятием Закона Украины "Об аренде земли" госорганы — в частности, Управление земельных ресурсов по г. Киеву даже не утруждают себя тем, чтобы дать какую-то вразумительную причину отказа (по крайней мере, так об этом говорят некоторые операторы). Беспокоит частников и размер участия в финансировании городской инфраструктуры — вполне разумно требовать от частной строительной компании материального вклада в прилегающие территории, но зачастую выставляемые суммы превышают всяческие разумные пределы.
Полный беспорядок царит в законодательстве, посвященном жилищному строительству. В этой связи как Госкомстрой, так и участники рынка высказываются за скорейшее принятие трех первоочередных законодательных актов, которые создадут необходимое правовое поле для деятельности операторов первичного рынка недвижимости и их клиентов — риэлтерских компаний и покупателей жилья: новой редакции Жилищного кодекса, Закона Украины "Об ипотеке" и Государственной программы обеспечения жильем граждан Украины.
И, конечно же, дальнейшее развитие украинского жилстроя будет весьма затруднено без оживления внутреннего спроса, вызванного ростом доходов населения — но это скорее вопрос риторический.
Если наступит завтра
Перспективы развития жилищного строительства в Украине весьма туманны и противоречивы. С одной стороны, отрицательная динамика ввода в эксплуатацию новых площадей, которая наблюдается в последние годы в целом по стране, вряд ли изменит свою направленность без коренных экономических преобразований, которых в год президентских выборов уж точно не предвидится. На периферии задолженности стройпредприятий поставщикам, бюджету, сотрудникам будут расти, доходы населения — падать, это потянет вниз цены на рынке жилья, и лишит строителей возможности зарабатывать на коммерческих проектах. Предприятиям — бывшим активным заказчикам жилья сейчас не до капвложений в непроизводственные фонды — быть бы живу. С другой стороны, концентрация капиталов и платежеспособных потребителей в крупных финансово-промышленных центрах продолжится, поэтому крупнейшим строительным компаниям Киева, Днепропетровска, Харькова следует беспокоиться скорее о качестве квартир и активном маркетинге, дабы отбить друг у друга привередливых клиентов. Перспективным направлением является дальнейшая проработка всевозможных кредитных схем предоставления жилья, поскольку по мнению вице-президента Ассоциации риэлтеров Украины А. Бондаренко, сегодня новый средний класс — молодежь и люди средних лет с доходом $500-$1000 — в принципе готов принимать на себя кредитные обязательства при условии разнесения платежей на длительный срок. Интересным может быть дальнейшее распространение механизмов финансирования строительства жилья по предоплате, системы поквадратного выкупа строящихся квартир, когда клиенты оплачивают большую часть стоимости жилплощади еще до ее введения в эксплуатацию. Надеждой всех участников первичного рынка жилья является ипотека, посему Закона о ней с нетерпением ожидают. С точки зрения профессионалов первичной недвижимости, перспективными являются толлинговые схемы, по которым производители стройматериалов получают в счет оплаты своей продукции квартиры во вновь возводимых домах. Такая форма расчетов выгодна всем участникам рынка: производители стройматериалов быстрее получают реальные деньги за свою продукцию, строители погашают кредиторскую задолженность, инвестор имеет возможность оперативно получить жилье по более низкой, чем у строительных компаний, цене.
И, наконец, самая главная перспектива — население Украины. Мы, 50 с половиной миллионов, хотим где-то жить, а посему жить будет и рынок первичной недвижимости. Уж слишком холодно в наших широтах, чтобы ночевать на улице. Тем более, что в крупных городах, где сосредоточена значительная часть населения Украины, невзирая на кризис, формируется социальная прослойка, которая потенциально способна оплачивать — сразу или постепенно — право жить в комфортабельных отдельных квартирах.
Хотя, конечно, это далекая перспектива.