Недооцененный актив

Земля все больше становится основным фактором стоимости бизнеса. Касается это не только сельскохозяйственного производства, но и промышленных предприятий, особенно расположенных в крупных городах. Зачастую стоимость земли под предприятием такова, что выгоднее его продать, чем заниматься реальным производством

Несколько лет назад в Киеве разгорелся корпоративный конфликт между двумя группами акционеров за контрольный пакет одной из небольших фабрик, работавших еще на советскую легкую промышленность. Скупка акций у работников предприятия, многочисленный суды, затраты на юристов, попытки силового решения — все это ради предприятия, оборот которого вряд ли превышал расходы сторон на получение контроля над ним. Заниматься профильным бизнесом никто особо не планировал — основным привлекательным активом предприятия являлись здания и земля почти в центре Киева. И хотя подобные процессы скупки предприятий ради земельных участков, на которых они расположены, наиболее характерны для Киева и областных центров, рост цен на землю по всей стране привел к тому, что перепрофилирование ее использования стало широко распространенным явлением.

Рентабельность такого бизнеса остается довольно высокой, хотя, по словам участников рынка, в Киеве уже почти не осталось "ничейных" предприятий в привлекательных для инвесторов местах. "Сейчас, как правило, все привлекательные с точки зрения земли предприятия уже куплены. Пик этого бизнеса в столице пришелся на 2000-2003 годы", — рассказывает директор инвестиционной компании "Драгон Капитал" Дмитрий Тарабакин. По его словам, цена предприятия напрямую зависит от стоимости будущей недвижимости, которую можно построить на данном участке: "Раньше оценки шли на уровне $200 за квадратный метр построенного жилья. То есть если на территории, которая вам досталась от предприятия, вы могли построить 10 тыс. кв. м, стоимость участка достигала $2 млн.".

Впрочем, скупка предприятий ради земли возможна только в том случае, если они не ведут активной деятельности — прибыльные предприятия скупать ради участка не совсем рентабельно, утверждает Владимир Клименко из компании "Атланта Капитал". "Это интересно только в том случае, если предприятие можно убрать с земли как объект. Обычно на его месте строят офисный центр или жилье. Зависит от того, что это за предприятие, сколько оно стоит", — подчеркнул он.

Однако инвесторам, которые рассчитывают на использование земли после покупки предприятия, стоит учитывать особенности украинского законодательства. Цена во многом зависит от целевого назначения участка. Участники рынка недвижимости рассказывают, что обычно изменение режима использования земельного участка утверждают местные власти в обмен на дополнительные условия, например, благоустройства прилегающей территории. Не всегда подобные проекты перепрофилирования земельных участков заканчиваются успешно — особенно если не учтены законодательные нюансы и политика властей. "Например, в одной из киевских промышленных зон в районе Выдубичей часть предприятий, как позже выяснилось, находилась в природоохранной зоне, в связи с чем строительство чего-либо большего, чем летнее кафе, невозможно", — рассказывает В. Клименко.

Все зависит от величины кошелька

Впрочем, сейчас в больших городах очень немногие предприятия владеют землей, на которой размещаются. Обычно заключаются договоры аренды, которые и переоформляет новый собственник. Явное нежелание промышленников выкупать землю связано, прежде всего, с высокой стоимостью земельных участков, а также сложностью и затянутостью самой процедуры оформления прав собственности. Исключение составляют разве что собственники небольших участков. По мнению г-на Клименко, "выбор — покупать землю или брать ее в аренду — зависит от размера земельного участка. Если это маленькое кафе, находящееся в центре города, то хозяин готов отдать деньги, чтобы его потом не "передвигали". А если участок земли под производством или строительством измеряется в гектарах, то заплатить такие деньги нереально. Например, собственники прав на строительные площадки не идут на это".

С ним соглашается и Тимур Аджиев, директор консалтинговой компании "Инвесткон", занимающейся оценкой земель: "Большинству компаний сегодня рентабельнее взять землю в аренду. Но в случае, когда перезаключается договор аренды или появляется новый собственник, город в основном заставляет выкупать".

Несколько иной тактики придерживаются иностранные компании, которые охотно идут на выкуп земли под производством. Правда, это касается и промышленных объектов, и торговых организаций, которые гарантируют себе стабильность работы в будущем — например, что их строения не будут снесены в ходе реконструкции. Один из свежих примеров в Киеве — немецкая торговая сеть Metro. Причем предоставление права собственности на земельные участки под магазинами было одним из принципиальных условий инвестиций в Украину. Так, 10 га земли на окраине Киева обошлись компании в 36 млн. грн. (или 3,6 млн. грн. за гектар), земельный участок в районе метро "Петровка" обошелся уже по цене более 5 млн. грн. за гектар. До этого земельные участки выкупала у городской власти и сеть ресторанов быстрого питания McDonald"s.

Высокие цены приходится платить и другим участникам рынка, например, собственникам автозаправочных комплексов, которые вынуждены выкупать землю под АЗС согласно законодательству. "К примеру, если взять компанию, которая имеет сеть заправок, то у них есть разные участки — от 20 соток и больше. По городу у них стоимость земли может доходить до 600-800 грн. за квадратный метр", — рассказал нам один из участников киевского рынка недвижимости.

Несмотря на это, земельный бум в столице продолжается — рост стоимости земельных участков на 30% превышает рост стоимости недвижимости, как утверждает Тимур Аджиев. Так что выкуп земли, даже по нынешним высоким ценам, может стать вполне выгодной инвестицией для компаний, обладающих свободными денежными средствами.