Недвижимость обложили данью. И пока не представляют, как ее собирать

С 1 января 2005 года в Украине появился фактически новый вид налога — на операции по продаже объектов недвижимого имущества (квартир, домов, дач). Как это часто у нас бывает, правовая новинка повлекла за собой неразбериху и дискуссии. В минувшую пятницу автор этих строк побывал в Первой государственной нотариальной конторе Киева: все нотариусы дружно отвечают, что сделок купли-продажи не регистрируют именно из-за неразберихи с новым налогом. Отказываются "проводить" сделки и некоторые частные нотариусы. Мы попытались разобраться, что к чему

Читаем закон

Размер ставок налогообложения операций по продаже недвижимости зависит от даты приобретения права собственности на недвижимость.

Тут возможны две ситуации. Первая — право собственности получено до 1 января 2004 года. В этом случае ставка, по которой облагается доход от его продажи, составит от 1% до 5%, в зависимости от характеристики объекта (в частности, учитывается размер недвижимости и количество проведенных за год сделок). По минимальной ставке (1%) взимается налог с операций по отчуждению квартир и домов площадью до 100 кв. м при условии, что вы подобную операцию "проворачиваете" впервые за последний календарный год. Если же площадь "гнездышка" превышает упомянутый метраж, то размер этого превышения облагается уже по повышенной ставке.

Ситуация вторая: право собственности на недвижимость приобретено после 1 января 2004 года. В этом случае облагается прибыль или разница между доходом от продажи недвижимости и затратами на приобретение этого объекта. Ставка — 13%.

Стоимость покупки объектов недвижимости, которую потом надо учитывать при расчете налоговых обязательств, должна быть указана в нотариально удостоверенном договоре. А как быть тем, кто оформил договоры в простой письменной форме и зарегистрировал их на бирже? Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Кто проверяет

Налоговым агентом по данному виду налогообложения выступает нотариус. То есть именно он проверяет, внесены ли все полагающиеся суммы в бюджет.

"Министерство юстиции Украины разослало разъяснения по вопросу налогообложения сделок по недвижимости нотариусам, которые, согласно закону о налогообложении доходов физических лиц, являются налоговыми агентами по взиманию налога с доходов от купли-продажи недвижимости, — сообщила директор департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Минюста Людмила Павлова. — Положения указанного закона достаточно ясны для того, чтобы можно было обойтись без дополнительных разъяснений и отказа регистрировать сделки".

По мнению г-жи Павловой, нотариусы в принципе не должны быть налоговыми агентами. Это деятельность, не связанная с нотариальной, им сложно проводить экономические расчеты. Минюст неоднократно выступал с инициативой о передаче функции налоговых агентов другим институтам, однако налоговая не поддержала этой идеи.

В Законе записано, что нотариус может удостоверить договор только в случае наличия оценочной стоимости отчуждаемого имущества.

Кому платить

Когда все бумаги собраны (составлен проект договора, найден правоустанавливающий документ, получены справки из БТИ и форма 3, а также разрешение опекунского совета) — идите к нотариусу. Он проверит по своей базе данных, не продавал ли за последний год клиент какую-либо недвижимость. Для этого нотариусы, как разъяснили Министерство юстиции и Государственная налоговая администрация, должны обращаться к данным Государственного реестра сделок — там содержится информация обо всех сделках. Затем нотариус самостоятельно рассчитает сумму налога и отправит плательщика в близлежащий банк. Правда, согласно букве закона, налог можно уплатить и через нотариуса — он имеет право взыскать деньги с продавца, а затем самостоятельно перечислить их на бюджетный счет. На практике же нотариусы стремятся, чтобы клиент приносил квитанцию об уже уплаченном налоге.

Когда клиент приносит квитанцию об уплате налога, а также "закрывает" другие "поборы" (плата за внесение информации в реестр, пенсионный сбор и пр.), нотариус регистрирует сделку. Частный нотариус, кроме того, получает от клиента плату за совершение нотариальных действий наличными, а государственный будет довольствоваться квитанцией об уплате госпошлины.

"Таким образом, все существующие проблемы с функционированием норм Закона "О налоге с доходов физических лиц" относительно продажи объектов недвижимости на сегодняшний день сняты, а все нотариусы должны без ограничений регистрировать сделки на рынке недвижимости", — сказала генеральный директор агентства недвижимости "Благовест" Ирина Карнаух.

Что происходит на практике

Мы обошли несколько нотариальных контор. Сначала посетили "самую главную" — Первую киевскую государственную нотариальную контору, находящуюся неподалеку от станции метро "Университет". "Сделок мы не оформляем, — ответила неделю назад женщина-нотариус. — Нет четких разъяснений о механизме взимания налога и порядке его расчета. А если я не могу его рассчитать, как же оформлять сделки? Мы не хотим, чтобы нас потом сделали "крайними".

Заведующий Первой киевской государственной нотариальной конторой Леонид Цопин пояснил, что законодатель не определил орган, который может и должен проводить оценку недвижимого имущества. Заявление чиновников из налоговой администрации о том, что это может быть БТИ, — устное, официальные разъяснения по этому поводу появились только 18 января. Леонид Александрович заметил, что государственный нотариус должен знать четко, с точностью до копейки, какие именно платежи (налоги, пошлины, взносы), на какие счета и в каких суммах должен внести клиент.

Г-н Цопин добавил, что письменно обратился в Государственную налоговую администрацию Украины (это ведомство имеет право разъяснять налоговое законодательство, и этими разъяснениями можно руководствоваться на практике) с просьбой ответить на неясные вопросы, однако ответа пока не получил.

Правда, некоторые частные нотариусы "проводили" сделки, начиная с 1 января. Поступали хитро. Во-первых, заставляли клиента принести справку из БТИ, в которой указана не балансовая стоимость квартиры (она может быть ниже реальной раз в 10-20), а рыночная. Говорят, такие справки — если очень надо — БТИ выдает. Во-вторых, частные нотариусы требовали написать заявление о том, что за последний календарный год он продает квартиру впервые, и заверяли это заявление своей же печатью. После 18 января, когда была получена инструкция от Минюста и налоговой администрации, частные нотариусы, в принципе, могли "проводить" сделки без ограничений.

"Частному нотариусу легче, — говорит заведующий Первой киевской государственной нотариальной конторой Леонид Цопин. — Ведь мы — не юридическое лицо, своего счета у нас нет. Частный нотариус получает с клиента деньги на основании достигнутой договоренности. А затем — в случае ошибки — может доплатить какие-то налоги, взяв деньги из полученных от клиента средств. Мы же такого права не имеем".

И все-таки — можно ли регистрировать?

Частный нотариус Киевского городского нотариального округа Ирина Юрченко в начале января заявила, что практически все нотариусы, которые работают достаточно длительное время на нотариальном рынке, стремились не заключать договоры по покупке-продаже недвижимости — до тех пор, пока не будет каких-то официальных разъяснений по налогам или писем Минюста. "Ибо сделки, которые сейчас заключаются, могут быть признаны недействительными", — объяснила она.

Несмотря на неурегулированность ситуации, многие клиенты все же оформляли сделки через некоторых частных нотариусов — жизнь-то продолжается! Никто не верит, что впоследствии эти сделки будут признаны недействительными. Максимум — заставят доплатить налог. "Факт уплаты (или неуплаты) налога не дает оснований делать какие-либо выводы о правоотношениях сторон. Даже если какой-то пункт договора будет признан недействительным (например, в той части, где указана сумма уплаченных налогов и пошлин), это не основание отменять всю сделку, ибо все остальные пункты отвечают требованиям закона", — полагает консультант одного из киевских агентств недвижимости Оксана Чижова.

Директор департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Минюста Людмила Павлова отметила, что министерство уже провело разъяснительную работу, которая позволила нотариусам в нормальном режиме выполнять нотариальное удостоверение сделок по недвижимости с учетом вступивших в силу с 1 января 2005 года положений закона о налогообложении доходов физлиц в части доходов от операций с недвижимостью. "Все нотариусы — юристы с высшим образованием и должны просто внимательно прочитать закон. Они привыкли получать разъяснения по любому поводу", — отметила чиновница.

Если квартира досталась в наследство

По ставкам от 0% до 26% будет облагаться наследство (в том числе в виде недвижимости). В целом размер ставки налогообложения наследства будет зависеть от степени родства: при наследовании от родственников первого круга (дети и родители) — 5%. При наследовании имущества одного из супругов ставка налогообложения будет равняться 0%.

Вот типичная ситуация. Дети жили в квартире с родителями, которая была оформлена на их имя. После смерти родителей квартира переходит в собственность к детям. Однако они должны сначала внести 5% налога, а уж затем вступать в наследство. Если речь идет, скажем, о трехкомнатной квартире на Оболони, которая по нынешним временам может "затянуть" тысяч на 80, в бюджет надо внести $4 тыс. А если у детей такой суммы нет? Значит, напишут заявление, вступят в наследство, однако нотариус откажется выдавать новым хозяевам свидетельство о праве собственности… Дети будут жить в квартире (то есть пользоваться ею), но собственность формально оформить не смогут. Пока не заплатят государству "должок".

Максимальная ставка — 26% — будет применяться при налогообложении наследства, полученного от нерезидентов.

Справка

Как определяется стоимость объекта

Стоимость объекта определяется по цене, указанной в договоре купли-продажи. Однако эта стоимость должна быть не меньше оценочной, которая устанавливается специально уполномоченным государственным органом. Что это будет за орган — пока неясно. Заместитель начальника Государственной налоговой администрации Украины (ГНАУ) Сергей Лекарь сообщил, что законодатель не определил орган, ответственный за проведение этой работы. Минюст и налоговая разъяснили: пока эти функции, как и прежде, будут осуществлять бюро технической инвентаризации (БТИ), созданные при местных исполкомах и администрациях. Однако известно, что оценивать недвижимость хотят и другие ведомства — в частности, Фонд госимущества и Госстрой. А ФГИУ уже даже разработал проект постановления правительства, предусматривающий передачу функции оценки недвижимого имущества с целью налогообложения доходов физических лиц, полученных вследствие его отчуждения, Фонду и его региональным отделениям. Очевидно, имя нового органа будет определено в ближайшее время, когда новое правительство начнет "разгребать" доставшиеся в наследство от старой власти "завалы". После этого будет утверждена и соответствующая методика оценки.

Как рассчитывается прибыль от продажи недвижимости

Необходимо рассчитать разницу между доходом, полученным в результате отчуждения объекта, и расходами, понесенными на его приобретение (строительство), а затем уменьшить ее на 10% в расчете за каждый год владения, начиная со второго. То есть по формуле:

П = (Д–В) —х (1–0,1 х (Р–1)), где

П — налогооблагаемая прибыль,

Д — доход, полученный вследствие отчуждения объекта,

В — расходы, понесенные в связи с приобретением (строительством) объекта,

Р — количество полных или неполных календарных лет, на протяжении которых объект недвижимости находился в собственности плательщика.

В законе написано, что сумма налога не может быть меньше суммы минимальной зарплаты. То есть если по расчетам получается нуль или какая-то смехотворно маленькая сумма, придется внести в бюджет минимальную зарплату. Причем неважно, что продавалось — заброшенный сарай в провинции или квартира в центре столицы.