Это новое delo.ua. Cайт работает в тестовом режиме

Правовые механизмы

Дабы избежать неприятностей с неправильным оформлением сделок по покупке недвижимости за рубежом, мы обратились за советом к Ивану Мищенко, юристу АО "Василь Кисиль и Партнеры"

Дабы избежать неприятностей с неправильным оформлением сделок по покупке недвижимости за рубежом, мы обратились за советом к Ивану Мищенко, юристу АО "Василь Кисиль и Партнеры"

— Следует сказать, что процедура приобретения недвижимости за рубежом, т.е. нерезидентами, не очень отличается от аналогичной процедуры при приобретении недвижимости непосредственно гражданами. Следует отметить только то, что законодательством отдельных стран предусмотрены некоторые ограничения при покупке земельных участков; это в основном касается размеров недвижимости либо ее целевого назначения. С другой стороны, эту сферу международного частного права затронули процессы глобализации. К примеру, во Франции и Великобритании не так давно отменены какие-либо запреты и/или ограничения на покупку недвижимости нерезидентами, однако в вопросе приобретения земли законодательство еще не является столь либеральным. Так, во Франции для покупки земельного участка площадью, превышающую 1га, требуется разрешение государственной организации по распределению земель (Le Societe d'Amenagent Foncier et d'Establissement Rural (SAFER)), которая автоматически обладает правом первой покупки с целью "защиты" земли, если она, по мнению Организации, может быть использована только в сельскохозяйственных целях. Это право используется в исключительных случаях, но нотариус обязан сообщить SAFER о планируемом получении участка в частную собственность для возможности организации опротестовать покупку. С другой стороны, в Турции иностранные граждане могут закупать недвижимость по принципу равенства сторон. Руководствуясь этим принципом, турецкую недвижимость имеют право покупать в частную собственность подданные тех государств, законы которых, в свою очередь, позволяют приобретать недвижимость в частную собственность гражданам Турции. Приятно, что для граждан стран СНГ, в том числе и Украины, сделано исключение: они имеют право приобретать любую недвижимость в Турции, кроме незастроенных земельных участков.

Основные рекомендации для приобретения недвижимости за рубежом

1. Необходимо очень четко проверять правовой статус недвижимости перед ее приобретением, т. е. убедиться в том, что продавец действительно является ее законным собственником и основания владения не вызывают сомнений. Как правило, проверить такую информацию можно, воспользовавшись услугами нотариальной конторы по месту нахождения недвижимости либо обратившись в специализированный центр (аналог нашего БТИ) в соответствующей стране за получением выписки о праве собственности на тот или иной объект. Кроме того, необходимо проверить, не отягощена ли приобретаемая недвижимость правами третьих лиц, к примеру, не заложена ли она в банке под полученный собственником кредит. Такую услугу также может оказывать упомянутая выше специализированная организация либо нотариус.

2. Необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на право собственности. К примеру, на Кипре существует 4 вида документов, устанавливающих право собственности на недвижимость — "Собственность иностранцев", "Собственность турко-киприотов", "Собственность греко-киприотов" и "Собственность государства". В зависимости от типа права собственности существуют разные механизмы ее приобретения и разные ограничения на такое приобретение.

3. Необходимо проверить, не содержит ли законодательство той или иной страны запрета на приобретение того или иного земельного участка или той или иной недвижимости. К примеру, законодательство некоторых штатов в США предусматривает запрет на приобретение нерезидентами земельных участков.

4. Необходимо проверить полномочия лица, которое выступает продавцом в сделке, особенно в случае если такое лицо действует по доверенности. В такой ситуации нужно быть особенно внимательным, так как доверенность в некоторых странах можно относительно легко подделать.

5. В случае если недвижимость приобретается у одного из супругов, необходимо проверить наличие согласия второго супруга на продажу недвижимости, так как такое имущество считается совместно нажитым в браке.

6. В любом случае, настоятельно рекомендую воспользоваться услугами местного юриста, а также заверить сделку у нотариуса. Подобное заверение будет служить дополнительным механизмом контроля за добросовестностью продавца, а также значительно усложнит процедуру признания сделки, недействительной в случае наличия в ней каких-либо юридических изъянов.