Президенты не помеха

Рост объемов строительства недвижимости в Украине сопровождается дальнейшим повышением ее стоимости. Эксперты связывают рост цен на жилую и коммерческую недвижимость как традиционным сентябрьским оживлением на рынке, так и по прежнему высоким спросом
Мы продолжаем сражаться с оккупантом на информационном фронте, предоставляя исключительно проверенную информацию и аналитику.
Война лишила нас возможности зарабатывать, просим Вашей поддержки.
Поддержать delo.ua

Рост объемов строительства недвижимости в Украине сопровождается дальнейшим повышением ее стоимости. Эксперты связывают рост цен на жилую и коммерческую недвижимость как традиционным сентябрьским оживлением на рынке, так и по прежнему высоким спросом

Сентябрь традиционно отличился ростом активности на рынке недвижимости. Прогнозы о стагнации рынка жилья за месяц-два до президентских выборов оказались слишком преувеличенными. Оживление на рынке недвижимости происходит на фоне высоких темпов строительства — в первом полугодии объемы подрядных работ, выполненных украинскими строительными предприятиями, возросли на 30,5% по сравнению с аналогичным периодом 2003 года.

Регионы догоняют столицу

Киев по-прежнему лидирует как по масштабам строительства, так и по уровню цен. При этом стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на вторичном рынке столицы превышала цены первичного, что объясняется, в частности, традиционным осенним оживлением на рынке. На возросшую покупательскую активность, как правило, динамичнее реагирует именно вторичный рынок. В сентябре стоимость 1 кв. м жилья в столице на этом рынке возросла в зависимости от сегмента на 3 — 6,5% и достигла в среднем около $905 за кв. м, тогда как на первичном рынке она составила около $854 за 1 кв. м. Вместе с тем директор агентства недвижимости "Планета Оболонь" Алексей Котенко не исключает, что стоимость недвижимости на первичном рынке тоже со временем подтянется.

Печерский и Шевченковский районы столицы традиционно возглавляют рейтинг престижности — стоимость 1 кв. м жилья здесь обойдется потенциальным покупателям в среднем более чем в $1000. Более демократичными по цене оказались новые квартиры в Деснянском, Дарницком и Святошинском районах. Там 1 кв. м жилья предлагали покупателю в среднем за $650 — 750.

Несмотря на осенний рост цен и оживление спроса, ажиотажа в сегменте жилой недвижимости не наблюдается, говорит директор агентства недвижимости Red Ярослав Цуканов. В последнее время происходит постоянное падение объемов продаж у самих застройщиков, поскольку предложение нового жилья в данный момент не соответствует потребительским предпочтениям. На рынке новой жилой недвижимости сложилась совершенно аномальная ситуация, когда однокомнатные квартиры предлагаются как минимум по 60 кв. м, двухкомнатные — 85 — 90 кв. м, трехкомнатные — 160 — 180 кв. м. В итоге насыщение рынка крупногабаритным жильем уже произошло, и объекты не выкупаются. Уровень же доходов большинства покупателей не позволяет приобретать лишний метраж. Их вполне устроили бы однокомнатные квартиры площадью 30 кв. м или двухкомнатные по 60 кв. м, дефицит которых ощущается острее всего. В результате спрос на вторичном рынке, не имеющем необходимой подпитки, существенно активизировался, что и привело к незначительному подорожанию квартир.

Подобные тенденции характеры и для других крупных городов — Донецка, Харькова, Днепропетровска, Запорожья. В то же время рынок недвижимости более динамично развивается в Одессе, а также в западных областях страны. Цены на жилую недвижимость в этих регионах уже практически достигли киевского уровня. По данным агентства Gin Consulting Group, стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Одессе на первичном рынке колеблется от $300 до $3500, на вторичном — в пределах $180 — 1600. В Черновцах, Ужгороде, Ивано-Франковске, Тернополе стоимость 1 кв. м жилья в центральных районах в среднем составляет $700 — 800. Во Львове квартиры в центре города сейчас можно купить не менее чем за $1000 за 1 кв. м.

Что касается аренды квартир, то ее ставки растут вслед за стоимостью жилой недвижимости на вторичном рынке. Здесь, правда, основной рост пришелся на сегмент однокомнатных квартир. В сентябре арендные ставки в Киеве на них повысились на 3,6%, что произошло, в частности, в связи с началом учебного года и притоком студентов в столицу. Однокомнатную квартиру в Киеве сейчас можно снять как минимум за $170 в месяц. В других регионах Украины ставки аренды значительно меньше. В Донецке, по данным агентства "Наш Дом", арендовать однокомнатную квартиру в периферийном районе можно за $70 в месяц, в центре — за $120.

Москвичи на старте

По оценкам самих участников рынка, стоимость жилой недвижимости в этом году будет продолжать расти, однако без резких скачков, характерных для прошлого года. При этом стабильность спроса и динамика развития отечественного рынка недвижимости привлекают в этот бизнес новых игроков, в частности, российские компании. Они особенно заинтересованы в застройке Киева, Одессы и Крыма. Осваивать наш рынок недвижимости российские строительные и инвестиционные компании заставляет острый дефицит свободных земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге. Впрочем, приход новых игроков и усиление конкуренции между компаниями-застройщиками вряд ли существенно повлияет на цены на недвижимость, а лишь приведет к некоторому переделу рынка и, соответственно, прибылей. Хотя расстановка сил, по всей видимости, не претерпит глобальных изменений — свою нишу российские компании, по мнению Ярослава Цуканова, занять смогут. Заинтересованность российских строительных компаний в украинском рынке отчасти объясняется увеличением количества инвесторов с российскими паспортами среди покупателей недвижимости. Россияне рассматривают покупку жилья в Киеве или Крыму (см. статью "Домик у моря") как инвестиции. На фоне стагнирующего с начала 2004 года московского рынка недвижимости удорожание украинской "нерухомості" достигает десятков процентов в год.

Строители бизнес-центров не спешат

Большие возможности как для украинских, так и для иностранных девелоперов предоставляет сегмент коммерческой недвижимости. Ниша торговых и офисных помещений на сегодня заполнена недостаточно. И в Киеве, и в других крупных городах офисных площадей не хватает практически во всех сегментах. Существует необходимость в качественных офисах класса "А" и "В" с возможностью аренды помещений площадью до 100 кв. м. Особенно мало офисов в малогабаритном сегменте класса "С" — ниже $20 за 1 кв. м. Как отметил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко, чаще всего новые офисные центры предлагают юниты как минимум по 250 кв. м. Не всякой фирме нужна такая площадь и не каждый готов платить $32 за кв. м. В Киеве предложение, по словам Ярослава Цуканова, может увеличиться уже в ближайшие год-полтора. При этом арендные ставки могут снизиться максимум на $2, после чего их уровень стабилизируется.

Хуже обстоят дела с новой офисной недвижимостью в регионах Украины, где ее дефицит ощущается еще больше, а новые офисные центры практически не вводятся в эксплуатацию. В этом плане регионы отстают в развитии от столицы на полтора года. И хотя бытует мнение, что в регионах арендаторов офисных помещений со стоимостью аренды более $15 за кв. м не найдется, тем не менее, заполняемость в новых офисных центрах, где ставки достигают $25 за 1 кв. м, достаточно высока. "Проблема в том, что никто точно не знает потенциальную платежеспособность спроса. Но если это будет хороший бизнес-центр, то вполне реально, что найдутся желающие арендовать там помещения и за $25", — уверен Ярослав Цуканов. Это приемлемые ставки для Одессы, Львова и других крупных городов.

Недостаточно насыщен и сегмент торговых площадей. На сегодня его развитие обуславливается преимущественно ростом розничной торговли. В Киеве аренда торговых помещений или жилых помещений, переоборудованных под магазины, в зависимости от района колеблется от $10 до $200 за 1 кв. м в месяц. Зачастую площади в больших торговых центрах с высокой арендной платой не находят потребителя. В торговых центрах их сдают за $50 — 70 за кв. м в месяц, тогда как платежеспособный спрос находится в пределах $30 — 40 за кв. м. "Учитывая же то, что потенциал таких покупателей значителен, арендные ставки, скорее всего, будут снижаться. К примеру, за счет строительства торговых центров с более низким уровнем отделки и расположенных в других районах", — полагает Ярослав Цуканов.

Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Киеве в сентябре, $*

Район

Первичный рынок

Вторичный рынок

Голосеевский

914

998

Дарницкий

673

764

Деснянский

589

706

Днепровский

840

805

Оболонский

824

860

Печерский

1274

1327

Подольский

830

902

Святошинский

629

762

Соломенский

832

843

Шевченковский

1132

1082

*Составлено по данным агентств недвижимости "Планета Оболонь", "Апартамент", "Альянс-Брок", "Консалтинговая компания Red

Стоимость аренды квартир в среднем в сентябре, $/месяц*

Район

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

Голосеевский

427

606

876

Дарницкий

225

324

451

Деснянский

183

306

311

Днепровский

232

310

400

Оболонский

299

315

620

Печерский

490

813

1365

Подольский

280

405

1190

Святошинский

187

270

420

Соломенский

250

385

648

Шевченковский

520

790

1162

Предложение жилой и нежилой недвижимости в промышленных центрах Украины, $/кв. м*

Регион

Жилая

Торговая

Офисная

Первичный рынок

Вторичный рынок

Аренда

Киев

854

905

50

27

Днепропетровск

450

320

16

19

Донецк

н/д

561

25

10

Харьков

450

350

20

12

*Составлено по данным агентств недвижимости "Планета Оболонь", "Апартамент", "Альянс-Брок", "Консалтинговая компания Red, Инвестиционно-консалтинговая компания "Проконсул" (г. Харьков), Центр недвижимости "Наш Дом" (г. Донецк), АН "Кристалл — К" (г. Днепропетровск)