Президенты не помеха

Рост объемов строительства недвижимости в Украине сопровождается дальнейшим повышением ее стоимости. Эксперты связывают рост цен на жилую и коммерческую недвижимость как традиционным сентябрьским оживлением на рынке, так и по прежнему высоким спросом

Сентябрь традиционно отличился ростом активности на рынке недвижимости. Прогнозы о стагнации рынка жилья за месяц-два до президентских выборов оказались слишком преувеличенными. Оживление на рынке недвижимости происходит на фоне высоких темпов строительства — в первом полугодии объемы подрядных работ, выполненных украинскими строительными предприятиями, возросли на 30,5% по сравнению с аналогичным периодом 2003 года.

Регионы догоняют столицу

Киев по-прежнему лидирует как по масштабам строительства, так и по уровню цен. При этом стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на вторичном рынке столицы превышала цены первичного, что объясняется, в частности, традиционным осенним оживлением на рынке. На возросшую покупательскую активность, как правило, динамичнее реагирует именно вторичный рынок. В сентябре стоимость 1 кв. м жилья в столице на этом рынке возросла в зависимости от сегмента на 3 — 6,5% и достигла в среднем около $905 за кв. м, тогда как на первичном рынке она составила около $854 за 1 кв. м. Вместе с тем директор агентства недвижимости "Планета Оболонь" Алексей Котенко не исключает, что стоимость недвижимости на первичном рынке тоже со временем подтянется.

Печерский и Шевченковский районы столицы традиционно возглавляют рейтинг престижности — стоимость 1 кв. м жилья здесь обойдется потенциальным покупателям в среднем более чем в $1000. Более демократичными по цене оказались новые квартиры в Деснянском, Дарницком и Святошинском районах. Там 1 кв. м жилья предлагали покупателю в среднем за $650 — 750.

Несмотря на осенний рост цен и оживление спроса, ажиотажа в сегменте жилой недвижимости не наблюдается, говорит директор агентства недвижимости Red Ярослав Цуканов. В последнее время происходит постоянное падение объемов продаж у самих застройщиков, поскольку предложение нового жилья в данный момент не соответствует потребительским предпочтениям. На рынке новой жилой недвижимости сложилась совершенно аномальная ситуация, когда однокомнатные квартиры предлагаются как минимум по 60 кв. м, двухкомнатные — 85 — 90 кв. м, трехкомнатные — 160 — 180 кв. м. В итоге насыщение рынка крупногабаритным жильем уже произошло, и объекты не выкупаются. Уровень же доходов большинства покупателей не позволяет приобретать лишний метраж. Их вполне устроили бы однокомнатные квартиры площадью 30 кв. м или двухкомнатные по 60 кв. м, дефицит которых ощущается острее всего. В результате спрос на вторичном рынке, не имеющем необходимой подпитки, существенно активизировался, что и привело к незначительному подорожанию квартир.

Подобные тенденции характеры и для других крупных городов — Донецка, Харькова, Днепропетровска, Запорожья. В то же время рынок недвижимости более динамично развивается в Одессе, а также в западных областях страны. Цены на жилую недвижимость в этих регионах уже практически достигли киевского уровня. По данным агентства Gin Consulting Group, стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Одессе на первичном рынке колеблется от $300 до $3500, на вторичном — в пределах $180 — 1600. В Черновцах, Ужгороде, Ивано-Франковске, Тернополе стоимость 1 кв. м жилья в центральных районах в среднем составляет $700 — 800. Во Львове квартиры в центре города сейчас можно купить не менее чем за $1000 за 1 кв. м.

Что касается аренды квартир, то ее ставки растут вслед за стоимостью жилой недвижимости на вторичном рынке. Здесь, правда, основной рост пришелся на сегмент однокомнатных квартир. В сентябре арендные ставки в Киеве на них повысились на 3,6%, что произошло, в частности, в связи с началом учебного года и притоком студентов в столицу. Однокомнатную квартиру в Киеве сейчас можно снять как минимум за $170 в месяц. В других регионах Украины ставки аренды значительно меньше. В Донецке, по данным агентства "Наш Дом", арендовать однокомнатную квартиру в периферийном районе можно за $70 в месяц, в центре — за $120.

Москвичи на старте

По оценкам самих участников рынка, стоимость жилой недвижимости в этом году будет продолжать расти, однако без резких скачков, характерных для прошлого года. При этом стабильность спроса и динамика развития отечественного рынка недвижимости привлекают в этот бизнес новых игроков, в частности, российские компании. Они особенно заинтересованы в застройке Киева, Одессы и Крыма. Осваивать наш рынок недвижимости российские строительные и инвестиционные компании заставляет острый дефицит свободных земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге. Впрочем, приход новых игроков и усиление конкуренции между компаниями-застройщиками вряд ли существенно повлияет на цены на недвижимость, а лишь приведет к некоторому переделу рынка и, соответственно, прибылей. Хотя расстановка сил, по всей видимости, не претерпит глобальных изменений — свою нишу российские компании, по мнению Ярослава Цуканова, занять смогут. Заинтересованность российских строительных компаний в украинском рынке отчасти объясняется увеличением количества инвесторов с российскими паспортами среди покупателей недвижимости. Россияне рассматривают покупку жилья в Киеве или Крыму (см. статью "Домик у моря") как инвестиции. На фоне стагнирующего с начала 2004 года московского рынка недвижимости удорожание украинской "нерухомості" достигает десятков процентов в год.

Строители бизнес-центров не спешат

Большие возможности как для украинских, так и для иностранных девелоперов предоставляет сегмент коммерческой недвижимости. Ниша торговых и офисных помещений на сегодня заполнена недостаточно. И в Киеве, и в других крупных городах офисных площадей не хватает практически во всех сегментах. Существует необходимость в качественных офисах класса "А" и "В" с возможностью аренды помещений площадью до 100 кв. м. Особенно мало офисов в малогабаритном сегменте класса "С" — ниже $20 за 1 кв. м. Как отметил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Александр Бондаренко, чаще всего новые офисные центры предлагают юниты как минимум по 250 кв. м. Не всякой фирме нужна такая площадь и не каждый готов платить $32 за кв. м. В Киеве предложение, по словам Ярослава Цуканова, может увеличиться уже в ближайшие год-полтора. При этом арендные ставки могут снизиться максимум на $2, после чего их уровень стабилизируется.

Хуже обстоят дела с новой офисной недвижимостью в регионах Украины, где ее дефицит ощущается еще больше, а новые офисные центры практически не вводятся в эксплуатацию. В этом плане регионы отстают в развитии от столицы на полтора года. И хотя бытует мнение, что в регионах арендаторов офисных помещений со стоимостью аренды более $15 за кв. м не найдется, тем не менее, заполняемость в новых офисных центрах, где ставки достигают $25 за 1 кв. м, достаточно высока. "Проблема в том, что никто точно не знает потенциальную платежеспособность спроса. Но если это будет хороший бизнес-центр, то вполне реально, что найдутся желающие арендовать там помещения и за $25", — уверен Ярослав Цуканов. Это приемлемые ставки для Одессы, Львова и других крупных городов.

Недостаточно насыщен и сегмент торговых площадей. На сегодня его развитие обуславливается преимущественно ростом розничной торговли. В Киеве аренда торговых помещений или жилых помещений, переоборудованных под магазины, в зависимости от района колеблется от $10 до $200 за 1 кв. м в месяц. Зачастую площади в больших торговых центрах с высокой арендной платой не находят потребителя. В торговых центрах их сдают за $50 — 70 за кв. м в месяц, тогда как платежеспособный спрос находится в пределах $30 — 40 за кв. м. "Учитывая же то, что потенциал таких покупателей значителен, арендные ставки, скорее всего, будут снижаться. К примеру, за счет строительства торговых центров с более низким уровнем отделки и расположенных в других районах", — полагает Ярослав Цуканов.

Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Киеве в сентябре, $*

*Составлено по данным агентств недвижимости "Планета Оболонь", "Апартамент", "Альянс-Брок", "Консалтинговая компания Red

Стоимость аренды квартир в среднем в сентябре, $/месяц*

Предложение жилой и нежилой недвижимости в промышленных центрах Украины, $/кв. м*

*Составлено по данным агентств недвижимости "Планета Оболонь", "Апартамент", "Альянс-Брок", "Консалтинговая компания Red, Инвестиционно-консалтинговая компания "Проконсул" (г. Харьков), Центр недвижимости "Наш Дом" (г. Донецк), АН "Кристалл — К" (г. Днепропетровск)