"Привлекательные участки до тендера не доходят…", — считает президент строительной компании "Градострой" Виктор Власов

Очень острой на сегодняшний день остается проблема землеотвода. При нынешних темпах строительства земля ценится на вес золота. В этой связи за земельные участки строителям приходится серьезно бороться

— На сегодня рынок недвижимости во многом страдает из-за отсутствия свободных земель. Расскажите, как обстоят дела с землеотводом?

— На сегодняшний день получить участок земли под застройку практически невозможно. И здесь целый комплекс проблем. Ситуация на строительном рынке настолько нестабильная, что даже те, кто присмотрел и хочет получить какой-то конкретный участок для себя, предпочитает отложить этот процесс до лучших времен и не показывать участок, которым может заинтересоваться и кто-то другой. Поскольку если "засветить" такой участок, с ним может произойти все что угодно: возможно наложение моратория, затягивание до бесконечности процесса всяческих согласований, а могут его и просто отнять. Поэтому на сегодняшний день на рынке фигурируют только так называемые беспроблемные участки. Это те участки, для которых уже был разработан строительный проект, он был согласован, и по нему уже проводятся какие-то работы, осуществляются контакты с общественностью и т. д. Такие участки — их, кстати, тоже довольно много — рассматриваются на комиссиях. Новых же участков сейчас на рынке практически не появляется.

— Участки выдаются в соответствии с генеральным планом развития города?

— Нет. Генеральный план есть, но он очень общий, и в нем зачастую нет разбивки на конкретные участки, которые могут быть потенциально использованы под строительство того или иного объекта. И если мы как застройщик видим, что в одном из районов есть интересное для нас место, и мы можем его использовать, то за свои средства нанимаем специалистов, которые разрабатывают детальный план этого микрорайона, думают, как может вписаться наш объект в существующую инфраструктуру. Затем этот детальный план подается специалистам управления КиевГенплана, которые и переносят его на свой общий генплан, таким образом конкретизируя наше предложение. Но, как правило, мы не занимаемся поиском таких свободных участков сами, поскольку, обратившись к отдельным представителям Киевзема, можно и так узнать о наличии свободных земель. Кроме того, на рынке есть посредники, которые предлагают немало участков. Например, мне за день могут предложить более десятка.

— Получается, что все сетуют на то, что земли нет, а она на самом деле есть?

— Да, совершенно верно. Но это не означает, что любой человек со стороны может прийти в Киевгорадминистрацию, и ему предложат землю. Все гораздо сложнее. Практически все интересные, перспективные участки сотрудниками Киевзема и Киеврадой уже давно распределены. Если мне необходим участок, я могу к ним обратиться, и мне предложат за некую сумму право на отвод земли в том месте, которое я выберу. Кроме того, есть посредники между теми, кто владеет этими участками, и нами, строителями, т. е. теми, кто в них нуждается. Посредники сами приходят ко мне и предлагают различные варианты. Если меня что-то заинтересовало, организовывается встреча с владельцем. У нас доходило до смешного, когда через разных посредников, предлагающих совершенно разные участки, мы встречались с одним и тем же владельцем по несколько раз в течение одного дня.

— Сколько стоит право на землеотвод, и попадает ли что-либо из этой суммы в госбюджет?

— Если раньше сумма, которую просили за участок приблизительно в 0,5 гектара, могла быть от $200 до 500 тыс., то сегодня она может достигнуть и миллиона. И это если говорить о массивах! Центр — вообще отдельная история. Это связано с ситуацией, сложившейся на рынке, когда строительство множества объектов заморозили, и владельцы придерживают участки для продажи до лучших времен. Что касается того, куда идут эти деньги, то, конечно же, не в госбюджет, а непосредственно владельцу участка. В государственную казну поступают только те обязательные платежи, которые предусмотрены за выкуп или аренду земли, за оформление разрешения на землеотвод. Сумма же, которую я назвал, взимается за "право" на подачу заявления на этот участок и за некую гарантию того, что в конце концов мне дадут разрешение на строительство моего объекта на этом участке.

— Власти города все время говорят о тендерах. Расскажите, как обстоит дело с этой проблемой?

— Если говорить о том, как они проводятся, то это сложно вообще назвать тендером. Например, я прихожу в Киевзем и говорю, что данный участок меня интересует. Мне сразу объясняют, что на него уже есть несколько заявок, но если я хочу, чтобы ход дали только моей, называют некую сумму, и если я готов ее выложить, то вопросов больше нет.

Г-н Муховиков, определяющий сейчас политику землеотвода в Киеве, сказал бы вам, что основной механизм — это тендер. Однако исходя из собственного опыта могу сказать, что ни одного участка, действительно привлекательного для меня как строителя, на тендер не выставлялось. Могут выставить участок, подходящий для строительства заправочной станции или, скажем, ларька. То есть все, что выставляется на тендер, предназначено, скорее, для поддержания самого тендерного процесса, а действительно интересные и привлекательные участки до тендера не доходят.

— Как происходит передача права на участок?

— Как правило, участки оформлены на некие фирмы, которые по сути являются просто юридическими лицами с небольшим уставным фондом, специально зарегистрированными с целью оформления на них земли. Но при этом им принадлежат права на действительно хорошие участки. И обычно нам предлагают просто выкупить эту фирму, и таким образом перевести право собственности на себя. Также возможна ситуация, когда мы просто оформляем сделку купли-продажи с этой фирмой. Такой вариант даже интереснее, поскольку мы приобретаем участок на свою компанию и таким образом засвечиваем свой бренд.

— Вы говорите о других претендентах. Кого вы имеете в виду?

— Если говорить о таких компаниях, как наша, то мы обычно не претендуем на очень большие участки — их просто никто не даст… Это преференция самых крупных строительных компаний, таких как "Киевгорстрой", "Житло-Инвест", "Столица" и т. д. У них есть свои лобби в Киевгорадминистрации, и распределение участков среди этих компаний идет по другим схемам, гораздо проще, чем у нас. Но нельзя сказать, что большие участки, например, в 50 га, нас не интересуют. Мы вполне могли бы такой объем освоить — просто нас на них пока не пускают.

— Есть ли другие способы получить право на землеотвод, кроме как прийти в горадминистрацию или выйти на владельца через посредника?

— Да, есть заводы и другие промышленные объекты, есть НИИ, университеты, техникумы и т. д. За ними закреплено определенное количество земли. Можно договориться с хозяином такого учреждения, и он напишет заявление о том, что не имеет возможности осваивать данные земли. При этом он также должен указать, что не возражает против того, чтобы эту землю осваивала наша компания. Этот метод немного дешевле и при этом надежнее, поскольку договариваться можно напрямую, да и участок будет закреплен только за мной. А предприятие тоже получит свою долю, например, в виде квартир в новом доме.

— Вы говорите о надежности второго способа. А первый таковым назвать нельзя?

— К сожалению, нет. Бывают ситуации, когда все документы подал, везде заплатил, прошел Киевраду, а право на аренду так и не получил. В этом случае потраченные деньги просто уходят на ветер. Кроме того, иногда посредники могут попытаться провернуть аферу. Но обычно серьезные владельцы земли так не поступают, они дорожат своей репутацией.

— Какую сумму вы потеряли таким образом?

— В нашей практике это было всего несколько раз, и максимально мы теряли $250 тыс.

— Какие отчисления идут в бюджет от всей процедуры получения разрешения?

— Для оформления разрешения на строительство необходимо собрать ровно 256 подписей. Многие полагают, что официальная оплата предполагает небольшие суммы. Могу сказать, что это не так. За каждую подпись приходится платить отдельно. Например, одна из самых дорогих подписей стоила для нас ровно 191 тыс. грн., другие — от 10 до 50 тыс. грн. В итоге получаются немалые деньги. Мы подсчитали, что обязательные платежи за отвод одного участка составляют для нас порядка 400-500 тыс. грн.

— Как вы полагаете, каким методом можно ликвидировать данную проблему?

— Наше предложение — это отдавать участки под реальную застройку инвесторам, т. е. тем компаниям, которые действительно собираются что-то строить. Компаниям, которые не могут подтвердить свои финансовые возможности и строить не собираются, отдавать участки нельзя. Эффективное развитие строительного рынка зависит от возможности реальных строительных компаний строить много и качественно. А если участки попадают в руки тех, кто не строит, а ждет наиболее благоприятного момента, чтобы перепродать подороже, то, безусловно, таким образом строительный рынок не насытишь.