Реконструкция с московским размахом

Столичные власти фактически дали "добро" на крупномасштабную реконструкцию Ветряных Гор — одного из кварталов старой (так называемой "хрущевской") застройки. Заказчиком и инвестором проекта выступают не киевские структуры, а компания "Конти-буд-Украина" — дочерняя структура московской корпорации "Конти". Тем временем украинские компании, в том числе и такие мощные, как "Киевгорстрой" и "Житло-Инвест", возиться с ветхим хрущевским фондом не спешат, аргументируя свою позицию необходимостью бюджетной поддержки и несовершенством жилищного законодательства

Еще 25 февраля глава Киевской городской государственной администрации Александр Омельченко подписал распоряжение № 250, которым дано разрешение на комплексную реконструкцию и застройку территории микрорайона Ветряные Горы (этот массив "ограничен" проспектами Свободы и Правды, улицами Светлицкого и Осиповского). Таким образом, по замыслу чиновников, в течение пяти-шести лет все "хрущевки" на массиве Ветряные Горы исчезнут. "Распоряжение гласит, что "Конти-буд-Украина" должна разработать и утвердить в установленном законодательством порядке градостроительную концепцию реконструкции, — говорит заместитель главы Киевской городской государственной администрации Анатолий Муховиков. — Причем этот документ должен исходить из положений Генерального плана Киева, а также учитывать обеспеченность жителей микрорайона объектами социальной инфраструктуры. Очевидно, что прежде чем начнется строительство, концептуальное решение будет рассмотрено столичными властями, в том числе и Градостроительным Советом".

Жилищный кодекс "добро" не дает

Правовые аспекты отселения жильцов "хрущевок" до конца не отрегулированы. Отселение — это, по сути, два взаимосвязанных юридических акта: во-первых, выселение жильцов из старой квартиры, во-вторых — поселение в новую. Нынешний Жилищный кодекс гласит: каждой семье — отдельную квартиру.

То есть если сейчас в "хрущевке" записаны, скажем, старик-наниматель, его дочь со своим мужем и его сестра, то выходит, что в этой квартире проживает три семьи. По закону этим гражданам нужно давать три отдельные квартиры. Говорят, сейчас жители Ветряных Гор, прослышав о реконструкции, начали активные действия: одни фиктивно разводятся (то есть бывшие муж и жена — уже две разные семьи), другие фиктивно женятся (с целью прописать на жилплощадь побольше людей), третьи регистрируют родственников из дальнего села… Уже известно, что есть квартиры, в которых, если верить документам, проживает... пять-шесть семей.

Для избежания ситуаций, когда граждане могут злоупотреблять своими жилищными правами, компания инициировала изменения в Жилищный кодекс — поправку, разрешающую принудительное отселение (через суд) граждан из домов, которые отданы под снос, но с предоставлением равнозначной жилой площади в другом доме. "У нас разработаны детальные схемы и есть типовые договоры, которые мы будем подписывать с каждым жильцом каждой квартиры", — говорит президент "Конти-буд-Украина" Николай Дымура. По данным научного сотрудника Института потребительских экспертиз Юрия Чернобривца, "компания уже истратила несколько миллионов долларов по так называемым подготовительным и презентационным статьям расходов, хотя никаких конкретных документов еще не подписано".

Со своей стороны, "проработкой" жильцов занялись и в госадминистрации. "Я встречался со многими гражданами, проживающими в "хрущевках", и ответственно заявляю, что практически все довольны перспективами проживания в новых квартирах. Подольская райадминистрация составит списки граждан, проживающих в "хрущевках", и рассчитает, сколько жилья должно быть выделено отселенцам в новых домах. При этом мы допускаем, что некоторым категориям граждан могут быть бесплатно предоставлены более просторные квартиры, чем они имели. Кроме того, все жители Ветряных Гор смогут купить любое количество дополнительной жилой площади по себестоимости, да еще и взять

(если нужно) для этого льготный кредит — это принципиальный момент. Опять же, людям это выгодно: они имеют возможность купить дополнительное жилье по цене $400 за метр, в то время как рыночная цена — $800-1000", — подчеркнул заместитель главы Киевской городской государственной администрации Анатолий Муховиков.

Все дело в объемах

По предварительным расчетам, "киевский проект" оценивается в $1,35 млрд., а для строительства "стартовых" домов для отселения необходимо около $150 млн. Однако проблемой может стать недостаточная для наполеоновских планов москвичей мощность киевского строительного комплекса. По данным компании "Конти-буд-Украина", в Киеве можно снести около 9 млн. кв. м ветхого жилья, вместо которого только для отселения нужно возвести 13 млн. кв. м. Президент "Конти-буд-Украина" Николай Дымура сообщил газете, что компания готова была начать строительство уже в феврале, однако не могла этого сделать, поскольку Киевская горадминистрация тянула с принятием распоряжения и выполнением всех формальностей. Это заявление говорит о том, что москвичи уже сделали предварительные расчеты и уверены в прибыльности проекта.

На первый взгляд, рентабельность проекта реконструкции ветхого жилья будет значительно ниже, чем у других строительных проектов. Одно дело просто построить дом и продать в нем квартиры, и совершенно иное — договориться с жильцами (а это самое сложное), снести "хрущевку", решить проблемы со строительным мусором, перестроить сети, возвести многоэтажку, треть (как минимум) квартир отдать отселенцам и только потом продать оставшиеся 60% квартир на рынке.

По мнению экспертов, проект реконструкции Ветряных Гор имеет сильные стороны в долгосрочной перспективе. "Во-первых, в районах старой застройки много свободного места: там, где стоит три-четыре "хрущевки", можно спокойненько разместить пять-шесть двадцатиэтажек. То есть теоретически на самом деле инвестор получит несколько "полностью свободных от отселенцев" домов. Во-вторых, привлекательно то, что строительство ведется по сути уже в обжитом районе: с развитой транспортной инфраструктурой, магазинами, подведенными линиями электропередач, построенными канализационными колодцами и т. д. Инвестор таким образом освобождается от многих достроительных расходов. И наконец, в-третьих, реконструкция "хрущевок" — масштабный долгосрочный бизнес. По нашим оценкам, до 2012 года на месте районов старой застройки можно соорудить 13-15 млн. кв. м жилья (для справки: сейчас в столице возводится чуть больше 1 млн. в год). Не забывайте, что полуаварийные "хрущевки" есть не только в Киеве, но и в других городах Украины. Короче, если все пойдет удачно, москвичи обеспечены прибыльной работой лет на 30, не меньше", — полагает научный сотрудник Института потребительских экспертиз Юрий Чернобривец.

Сколько это стоит

На месте, скажем, ста тысяч "хрущевских метров" может запросто разместиться до полумиллиона квадратных метров нового жилья (с учетом того, что новые дома будут иметь по 16-20, а то и 25 этажей). На его возведение потребуется где-то $200 млн. Около 120-140 тысяч метров будет передано жителям "хрущевок" бесплатно, еще тысяч 30 — продано по себестоимости, 25 тысяч — передано городу. Остальные 300-330 тысяч квадратов выставляется на продажу по рыночным ценам. Сумма дохода — $350-400 млн. Конечно, будут дополнительные расходы на перекладку сетей, снос старых домов, утилизацию мусора. Однако все равно бизнес дает приличную отдачу, к тому же нужно учесть, что на Ветряных Горах стоят не только пятиэтажные "хрущевки". Есть там и двух-, и трехэтажные дома, а четверть микрорайона вообще занято теплицами…