Адвокат-застройщик

строительно-инвестиционной компании «Киев жилье-инвест» Вячеслав Молотков рассказал, что 10-11% застройщиков на рынке привлекают деньги населения по сомнительным схемам.

Вячеслав Олегович, кто сейчас контролирует «Киев Жилье-Инвест»?

На сегодня компания принадлежит группе физических лиц — граждан Украины. Ключевое влияние на работу компании осуществляет наш президент — Дмитрий Вольдемарович Воронин.

Группа «Киев-Донбасс» является собственником «Киев Жилье-Инвест»?

Исходя из принципов корпоративной этики, принятой в структуре холдинга, позвольте мне не отвечать на этот вопрос.

Кто, кроме Воронина, стоял у истоков компании?

Еще одним организатором стал бизнесмен Александр Левин — один из участников группы «Киев-Донбасс». Учредители совместно подбирали топ-менеджмент компании. Как правило, это были люди, которых они знали по жизни, вместе с ними работали, у которых есть связи и опыт работы в строительной сфере.

Какова капитализация вашей компании?

Смотря что под этим понимать. Что касается связанных с нами компаний, то они являются держателями больших активов. Если учитывать данный фактор, то на сегодня капитализация составит около 100 миллионов долларов США.

То есть основу стоимости компании составляют ваши строительные проекты?

Прежде всего это несколько земельных участков, которые мы имеем в Киеве. На одном из них сейчас идет строительство многоэтажного комплекса, по другому уже согласовали необходимую документацию, по остальным участкам мы находимся на стадии начала согласований.

Что это за участки?

Те, по которым мы сейчас получаем разрешительную документацию, находятся в Соломенском районе. Это два земельных участка общей площадью около 2 гектаров. На них будут построены жилые дома и офисные центры — всего 6-8 зданий.

Когда и у кого вы покупали землю, на которой в феврале начали строительство?

Участок на пересечении улиц Шумского и Березняковской был получен где-то в 2004 году на вторичном рынке у лиц, которые получили эту землю в порядке землеотвода.

Сейчас в Киеве сложно найти подходящий участок?

Предложений довольно много, но цены на участки сильно завышены. На вторичном рынке, как правило, покупает реальный инвестор, который не собирается ее перепродавать, а предложения преобладают спекулятивные. Не так много компаний готовы платить за землю те деньги, которые сегодня запрашиваются на вторичном рынке.

Какие еще участки вам интересны?

Прежде всего участки на правом берегу. Так, например, мы рассматривали возможность покупки участка в районе станции метро Дворец «Украина». Однако продавцы запросили за сотку более 250 тысяч долларов.

Сколько планировали купить земли? Какова, на ваш взгляд, ее реальная цена?

34 сотки. Думаю, что сотка могла бы стоить там около 130 тысяч долларов. И это, в частности, при условии, что на таком участке будет возможно построить многофункциональный бизнес-центр площадью около 20 тысяч квадратных метров. При условии продажи такого объекта на стадии строительства рентабельность может составить около 40%. Такая рентабельность интересна иностранным инвесторам, но далеко не всем украинским.

А в других районах Киева?

Разброс цен большой. Если это промзона, без коммуникаций, с назначением земли, не позволяющим строить офисные центры или жилые дома, то это минимум 10 тысяч долларов за сотку на вторичном рынке. В центре Киева свободной земли практически нет. Поскольку продажа участков происходит путем продажи компаний с землей, то такие сделки в земельном кадастре не фиксируются, поэтому достоверной информации о стоимости реальных сделок по купле-продаже участков крайне мало. Можно лишь предположить, что, например, сотка земли на Крещатике в районе Майдана Незалежности может стоить до 300 тысяч долларов.

Для того чтобы выйти и закрепиться на отечественном строительном рынке, иностранным инвесторам выгоднее купить местную фирму или начинать все с нуля?

Землю иностранцы купить могут, но не могут на ней построить — в силу специфики ситуации в Украине и в Киеве в частности. Поэтому их интересует помощь в сопровождении проектов и прохождении разрешительно-согласовательной стадии.

Для западной компании почти нереально самостоятельно пройти эти процедуры. Ведь, например, для того чтобы построить жилой дом, необходимо собрать около 250 подписей.

К вам обращались с предложением о продаже компании?

Да, собственникам нашей компании поступают такие предложения.

Какую долю собственники намерены продать?

Об этом говорить преждевременно.

Как вы думаете, городу выгодно содержать «Киевгорстрой»? Может, стоило бы его продать?

Это застройщик, на долю которого приходится около 40% строительного рынка столицы. «Киевгорстрой» мог бы платить в казну столицы хорошие деньги. Однако он работает в связке с известным банком, что может позволить основную часть доходов выплачивать определенному кругу лиц. Предполагаю, что бюджет Киева в это число не входит.

При этом, как сообщалось в масс-медиа, структура работы «Киевгорстроя» достаточно непрозрачна. По этой причине невозможно провести процедуру due diligence (всестороннее исследование достоверности предоставляемой информациию. — «ДЕЛО»). И как результат — серьезным зарубежным компаниям сложно купить такой холдинг, как «Киевгорстрой».

То есть иностранный инвестор незаинтересован в этой компании?

Наоборот, очень заинтересован. Это лакомый кусок на строительном рынке Киева. Но он так структурирован, что для публичной компании с высокими стандартами корпоративной культуры купить его сложно (речь идет о невозможности провести всестороннее исследование достоверности предоставляемой компанией информации, так называемую процедуру due diligence. — «ДЕЛО»).

Сколько времени уходит на оформление необходимой документации на строительство дома?

Если действовать без дополнительных связей в соответствующих органах, то эта процедура займет около двух лет. Если же у вас есть свои «ускорительные» механизмы — около года. Поэтому множество земельных участков у нас в городе не застраиваются. Получают их для последующей перепродажи.

Как покупатель жилой недвижимости может обезопасить себя от мошенничества со стороны застройщика? В частности, если речь идет об объекте незавершенного строительства…

Есть компании, которым «кидать» неинтересно — они входят в топ-10 застройщиков. Репутация им такого не позволит. Для этих застройщиков стратегия «украсть и зарыться в норку» — неинтересна.

При этом около 10-11% за-стройщиков на рынке привлекают деньги людей по договорным схемам, которые являются, по моему мнению, сомнительными. Нет полной гарантии, что дом будет построен и сдан в эксплуатацию.

Вы можете назвать эти компании?

Нет, но поверьте мне, что среди них есть и крупные известные фирмы.

На сегодня законодательно разрешено две схемы привлечения средств физических лиц для строительства жилья: с помощью целевых облигаций и фондов финансирования строительства. Договоры продажи имущественных прав, долевого участия и тому подобные, которые предлагают эти 10% застройщиков, с моей точки зрения, весьма сомнительны.

В этом году темпы строительства в Киевском регионе заметно снизились...

Это связано с тем, что на сегодня процедуры землеотвода в Киеве заполитизированы, а процедуры дальнейшего согласования проектной документации для строительства — зарегулированы.

В пригородах проще получить все необходимые документы для землеотвода и дальнейшего строительства.

Много ваших покупателей приобретали жилье в кредит до решения НБУ о подорожании ипотеки?

В жилищном комплексе, продажу которого мы завершили в 2006 году, около 70% покупателей воспользовались кредитом для покупки. Предполагаю, что на сегодня этот показатель значительно уменьшится. По нашим оценкам, в Киеве лишь около 10% семей могут себе позволить взять кредит в банке, а в регионах ситуация еще критичнее.

Есть ли какие-либо лазейки для получения ипотечного кредита?

Не думаю. Сегодня банковская структура не выдает кредит семье из двух человек с общим месячным доходом даже в три тысячи долларов. Поскольку, если брать однокомнатную квартиру в кредит на 30 лет, то ежемесячные платежи банку составят около трех тысяч долларов. В связи с чем финансовая структура ставит вопрос: а на какие тогда средства будет жить клиент и его семья?

Есть ли предел, до которого вы можете снизить цены на жилье, работая при этом в плюс?

Гипотетически нижняя планка рентабельности обусловлена депозитной ставкой украинских банков, на сегодня это 18-24% годовых в гривне. Если рентабельность проекта ниже, чем эти цифры, то выгоднее просто положить деньги на депозит и не иметь сложностей со строительством в условиях непрерывного роста цен на материалы и рабочую силу.

А если разложить цену строительства дома по полочкам?

Стоимость получения необходимых разрешительно-согласовательных документов будет составлять около 10% от общей стоимости проекта, приобретение земли — около 25%, строительство — до 30-35%, да к тому же иные накладные расходы. В общем, не разгонишься.

Какая у вас себестоимость квадратного метра?

Минимальная стоимость строительства квадратного метра жилья, по нормативу Минрегионстроя, на сегодня составляет около 927 долларов США. Мы предполагаем строить за счет договоренностей и связей с дружественным нам генподрядчиком дешевле, чем эта цена, — чуть более, чем 800 долларов.

Что касается офисных помещений, то, насколько мне известно, на сегодня стоимость строительства составляет от 900 долларов за квадратный метр. Причем сейчас строить офисы низкого класса просто невыгодно, а значит, эта цена начинается где-то от 1000 долларов за квадратный метр.

Часть метража в жилом доме застройщик передает городу. Предусмотрено ли что-либо подобное для офисных центров?

Нет, бюджетом города Киева на 2008 год предусмотрена передача городу лишь части построенных жилых помещений. Общий норматив передачи — 7%, а для центральной части города — 20%.

Что касается офисного строительства, то необходимо, как и в случае жилого строительства, оплатить паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Как видите — в этой части накладные расходы для жилищного строительства выше.

Жилье эконом класса вы не строите. Не выгодно?

Возводить в Киеве сегодня такие дома почти нерентабельно, так как цена продажи такого жилья — около двух тысяч долларов за квадратный метр. Вот и судите сами: при себестоимости строительства в тысячу долларов за квадратный метр, плюс расходы на покупку земельного участка, получение разрешительных документов, согласование проектов — выходим на изначальные две тысячи долларов.

Вы строите в регионах?

Нет, только в Киеве. Здесь у нас есть необходимые опыт, навыки и знания, которые позволяют строить именно в столице. Да и рентабельность этого рынка пока еще привлекательна, хотя уже и не настолько высока, как была в период с 2003 по 2007 год.

Вячеслав Олегович Молотков

Родился 14 августа 1971 года в Киеве.
1990 год — окончил судостроительный техникум, позже получил высшее образование в Киевском политехническом институте, окончил Академию труда и социальных отношений Федерации профсоюзов Украины. В 2000 году получил свидетельство Киевской городской квалификационно-дисциплинарной комиссии адвокатуры о праве на осуществление адвокатской деятельности.
1996-2003 годы — юрист, начальник юридического отдела «ITT-инвест».
2003-2004 годы — главный специалист ТД «ТНК-Украина».
2004 год (май-декабрь) — начальник юридического отдела финансово-промышленной группы «Кредо-Актив».
2004-2005 годы — юрист «Укрбудресурсы».
2005-2006 годы — заместитель председателя правления «Юридического консалтингового центра» (группа «Киев-Донбасс»).
С октября 2007 года — директор «Киев Жилье-Инвест».
Женат.

Строительно-инвестиционная компания «Киев Жилье-Инвест»
Основана в 2001 году.
Основные направления деятельности: строительство жилых комплексов бизнес- и премиум-класса, инвестиции в строительство, управление проектами.
Общая площадь проектов компании — свыше 60 тыс. кв. м.
Основные реализованные проекты: жилой комплекс премиум-класса «Введенский» (введен в эксплуатацию в 2003 году), жилищно-офисный комплекс бизнес-класса «Ботаник тауэрз» (введен в эксплуатацию в 2006 году).
Количество сотрудников — 30 чел.

Вячеслав Молотков о рентабельности строительства:

«Рентабельность по проектам офисной недвижимости — около 100% годовых. По строительству жилья — от 40% в эконом- и максимум 100% годовых — в элит-классе»