Спірні питання. Як складність легалізації коштів гальмуватиме розвиток ринку землі

Залишається спірним питання щодо обсягу документів, які потенційний покупець зобов’язаний надати нотаріусу згідно з частиною 6 статті 130 Земельного кодексу України.
Забезпечте стрімке зростання та масштабування компанії у 2024-му! Отримайте алгоритм дій на Business Wisdom Summit.
10 квітня управлінці Арсенал Страхування, Uklon, TERWIN, Епіцентр та інших великих компаній поділяться перевіреними бізнес-рішеннями, які сприяють розвитку бізнесу під час війни.
Забронировать участие

Вже з 01.07.2021 року стартує ринок землі, коли землі сільгосппризначення можна буде купувати та продавати.

Однак перші сміливці, які захочуть офіційно укласти договори купівлі-продажу землі, можуть зустрітися з поки що непереборними труднощами.

Зокрема, мова йде про порядок перевірки нотаріусами законного походження коштів, на які буде купуватися земельна ділянка.

Так, у частині 4 статті 130 Земельного кодексу України, в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", що набере чинності з 01.07.2021 року зазначено:  Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним цією статтею, затверджується Кабінетом Міністрів України.

Стаття 130 Земельного кодексу України має назву "Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення" і стосується потенційних покупців земельних ділянок сільгосппризначення.

І цією статтею до потенційних покупців земельних ділянок висуваються такі вимоги:

✅ Фізичні особи-покупці повинні мати громадянство України;

✅ Компанії (юридичні особи України), які хочуть придбати земельні ділянки, повинні бути створені і зареєстровані за законодавством України, а учасниками цих Компаній (акціонерами, членами) повинні бути лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

✅ Якщо на загальнодержавному референдумі буде проголосовано дозволити купляти землі сільгосппризначення іноземним компаніям та громадянам інших країн, то такі іноземні компанії та громадяни інших країн не зможуть придбати земельні ділянки, які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

✅ Покупцями земельних ділянок не можуть бути компанії, власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

✅ Покупцями не можуть бути особи, які належать або належали до терористичних організацій;

✅ Покупцями не можуть бути компанії, власниками яких є іноземні держави;

✅ Покупцями не можуть бути компанії, у яких неможливо встановити кінцевого власника;

✅ Покупцями не можуть бути компанії, власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;

✅ Покупцями не можуть бути фізичні особи та компанії, щодо яких застосовано спеціальні санкції у вигляді заборони на придбання у власність земельних ділянок;

✅ Не можуть бути покупцями і компанії, що перебувають під контролем осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом;

✅ Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати десяти тисяч гектарів.

Тобто Кабінет Міністрів України зобов’язаний був визначити Порядок перевірки відповідності потенційного покупця усім вищезазначеним вимогам.

Однак такого Порядку на сьогоднішній день Кабінет Міністрів України не ухвалив.

На своїй сторінці у Фейсбук Міністерство юстиції України надало 27 квітня 2021 року роз’яснення, що перевірка потенційного покупця буде здійснюватися  з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки буде виявлено невідповідність таким вимогам — нотаріус відмовлятиме у посвідченні угоди.

А ще набувача або власника земельної ділянки перевірятимуть за суб’єктними ознаками, оскільки визначається перелік осіб, яким за будь-яких умов забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни сільськогосподарських земельних ділянок за цивільно-правовими угодами, провадяться у безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банківській установі.

Проте роз’яснення Міністерства юстиції України не носять нормативного характеру і не можуть бути використані нотаріусами та/або державними реєстраторами при посвідченні/реєстрації договорів купівлі-продажу земельної ділянки.

Крім іншого, частиною 6 статті 130 Земельного кодексу України забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Тим більше, що порушення вищевказаних вимог, які висуваються до покупця, є, згідно з частиною 3 статті 130 Земельного кодексу України, підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

Тобто санкції (ризики) для потенційного покупця земельної ділянки за недотримання вимог, у тому числі і щодо підтвердження законного походження коштів, на які буде придбаватись земельна ділянка, є доволі серйозними.

Статтею 55 Закону України "Про нотаріат" передбачено, що при посвідченні договорів про продаж земельної ділянки сільгосппризначення перевіряється дотримання потенційними покупцями вимог Земельного кодексу України. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Однак Закон України "Про нотаріат" не передбачає переліку документів, які повинна надати особа для підтвердження джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких придбається земельна ділянка.

Пунктом 3 Глави 5 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012,  зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595, перевірка особи щодо легалізації коштів, на які покупець планує придбати земельну ділянку, здійснюється відповідно до документів, які має надати сам покупець, або  з інших джерел, якщо така інформація є публічною (відкритою) відповідно до Закону України „Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванню тероризму".

В чинному на сьогодні Законі України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення" контроль за запобіганням та протидією легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, здійснюється Державною службою фінансового моніторингу України із більш широкою сукупністю заходів, ніж публічна (відкрита) інформація щодо потенційного покупця земельної ділянки.

Відповідно до статей 6 та 11 Закону України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення" нотаріуси віднесені до суб’єктів первинного фінансового моніторингу та зобов’язані здійснювати перевірку (верифікацію) доходів особи при сумі договору більше 400 тисяч гривень у значно більшому обсязі, ніж зазначено у Порядку вчинення нотаріальних дій, і не лише із джерел публічної (відкритої) інформації про потенційного покупця земельної ділянки.

Отже залишається спірним питання щодо обсягу документів, які потенційний покупець зобов’язаний надати нотаріусу згідно з частиною 6 статті 130 Земельного кодексу України.

За відсутності передбаченого частиною 4 статті 130 Земельного кодексу України Порядку перевірки відповідності потенційного покупця усім вимогам, що висуваються у цій статті, який повинен прийняти Кабінет Міністрів України, у тому числі і щодо наявності у набувача права власності документів, які б підтверджували джерела походження цих коштів чи інших активів, за рахунок яких придбається земельна ділянка, потенційний покупець буде нести ризики можливого визнання в майбутньому укладеного ним договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним.

Маю надію, що до 01.07.2021 року Кабінет Міністрів України прийме такий Порядок перевірки відповідності потенційного покупця, чим полегшить визначення критеріїв, яких повинен буде дотримуватись потенційний покупець земельної ділянки, що реально запустити ринок купівлі-продажу земель сільгосппризначення.

Адвокат АО "Вдовичен та партнери", керівник практики кримінального права

Анатолій Романюк

фото: Depositphotos