К кому обратиться при покупке недвижимости — к риэлтору или юристу?

Недвижимость (здания, сооружения, земельные участки) в Украине до сих пор остается одним из самых популярных объектов для инвестирования. Это обусловлено многими факторами: нестабильностью гривни, низким уровнем доверия к банкам и пенсионным программам, неразвитым фондовым рынком и так далее.

А еще недвижимость часто предлагают за передачу доли в бизнесе или в счет погашения долга. Но какова бы ни была цель ее приобретения, важно до заключения сделки определить, насколько экономически выгодным и юридически безопасным будет вложение. Ведь в случае ошибки недвижимость может стать обузой, а не инвестицией.

Для этого стоит на старте оценить:

- расходы на приобретение и содержание такого имущества, в том числе на уплату налогов;

- риск потерять недвижимость после покупки;

- риски, связанные с использованием недвижимости (например, самовольное подключение к инженерным сетям или отсутствие подключения к ним, скрытые дефекты объекта, которые невозможно выявить при визуальном осмотре, невозможность использовать объект для целей инвестора (последнее особенно актуально для земельных участков) и так далее);

- варианты защиты имущества и возможные расходы на такую защиту;

- варианты получения доходов от такого актива.

Кто найдет уязвимые места в сделке: юрист и/или риэлтор

Иногда может создаваться впечатление, что в сделках с недвижимостью юрист и риэлтор дублируют друг друга. Или конкурируют между собой. Это не так. Юрист и риэлтор — это тандем для безопасной сделки.

Кто найдет объект, оценит его соответствие с требованиями клиента по площади, месторасположению, цене, иным характеристикам? Риэлтор.

Он также оценит, является ли продавец собственником здания или земельного участка, и поможет отсеять явно рискованный вариант. Поможет найти нотариуса, договориться с продавцом о цене. Возьмет справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (важно при покупке квартир и жилых домов) и сэкономит время и деньги клиенту.

А что же тогда юрист? Юрист посчитает налоги, которые нужно будет ежегодно платить, подскажет, какие возможны льготы в вашем случае. Проверит историю объекта, выявит и оценит, есть ли опасность его лишиться. Часто именно в истории здания и/или земельного участка прячутся факты, которые могут привести к тому, что вы потеряете это имущество.

Именно юрист проверит, насколько законно продавец владеет объектом, есть ли судебные споры о правах на него или уголовные производства, проверит документы на подключение к инженерным коммуникациям, при необходимости организует проверку технического состояния объекта и коммуникаций и так далее. Юрист выяснит, можно ли здание и/или земельный участок использовать для целей инвестора, не предусмотрено ли законодательством каких-либо ограничений на этот счет. Он также поможет обезопасить актив от посягательств, что особенно актуально в современных условиях.

Проясним разницу на примере трех случаев из жизни.

История 1.

Предприниматель хотел купить у компании (юридического лица) земельный участок. Со стороны риэлтора вопросов не возникало: правоустанавливающие документы в наличии и участок зарегистрирован в кадастре. Но юрист нашел важное для судьбы этой сделки обстоятельство: в связи с превышением полномочий чиновниками и другими нарушениями в процедуре приватизации земельного участка возбуждено уголовное производство. То есть в перспективе покупатель мог лишиться земельного участка.

История 2.

Компания решила купить земельный участок, право на который установлено государственным актом старого образца — участок в государственный земельный кадастр не внесен, его границы не определены. Документы на участок действующие, процедура внесения участка в кадастр и присвоения ему кадастрового номера понятна, цена выгодная — казалось бы, препятствий для покупки нет.

Но в результате проверки документов оказалось, что часть участка накладывается на земли железнодорожного полотна, которые запрещено передавать в частную собственность. Это нарушение законодательства, допущенное при оформлении продавцом права собственности на земельный участок. Учитывая, что  ПАО "Украинская железная дорога" и его филиалы сейчас активно проводят инвентаризацию земель государственной собственности, находящейся в их ведении, инвестор мог потерять земельный участок вскоре после его покупки. Без помощи юриста выявить этот риск было бы очень сложно или невозможно.

История 3.

Компания решила приобрести здание в центре Харькова, риэлтор проверил документы и на здание, и на земельный участок под ним, документы были в порядке. Но после аудита объекта юрист выявил, что здание внесено в реестр как памятник архитектуры местного значения, и по закону есть ряд ограничений для его использования. Более того, при его приобретении продавец не выполнил предусмотренные законом процедуры, что может привести к признанию сделки недействительной и истребованию здания у покупателя.

Могут ли юрист и риэлтор заменить друг друга

Нет. У них разные задачи. Риэлтор найдет варианты объектов для инвестирования, а юрист проверит безопасность инвестиции и оценит связанные с ней расходы.

Проверка объекта юристом обезопасит и самого риэлтора от возможных исков со стороны покупателей о компенсации ущерба. Ведь если инвестор понес дополнительные расходы или лишился прав на здание и/или земельный участок, он может потребовать у риэлтора, который предложил ему этот объект, компенсации ущерба.