27 августа 2010 в 8:21

Меламуд: Мой самый успешный бизнес-проект - Dream Town

Собственник киевских торгово-развлекательного центра Dream Town и фитнес-центра «Аквариум» Александр Меламуд рассказал «ДЕЛУ», как начинал свой бизнес с продажи спортивных штанов и почему он активно противостоял «оранжевой» революции

Александр Меламуд — российский бизнесмен, который с 1995 года занимается бизнесом в Украине. В последние годы развивает девелоперские проекты. Среди самых крупных и известных — торгово-развлекательные центры «Глобус» и Dream Town. Он увлекается поэзией и издает сборники своих стихов.

Александр Леонидович, расскажите, пожалуйста, о самых крупных своих активах.

Была компания «Альфа-Нафта». Мы ее создали, раскрутили, а потом продали. На момент продажи у компании были нефтебазы, заправочные станции в разных регионах Украины. Потом был девелоперский проект — ТРЦ «Глобус». Эти проекты нам уже не принадлежат. Сейчас из крупных — фитнес-центр «Аквариум» и ТРЦ Dream Town.

Во сколько оцениваете свое состояние?

Я считаю, что было бы нескромно и неправильно отвечать на этот вопрос.

Можно сказать, что ваше состояние близко к миллиарду гривен?

Я не отвечу на этот вопрос. Какие-то оценки печатал журнал «Фокус»…

Их оценка — $250 млн.

Я не знаю… Не буду ни подтверждать, ни опровергать эту цифру. Говорить о своем состоянии — это невоспитанность.

Тогда расскажите, как первый миллион заработали?

Не понимаю, чем отличается первый миллион от каждого последующего. Даже не помню, в какой момент этот миллион появился. Мы были молодыми, только открывались первые кооперативы. Вы же понимаете, мы все «закончили экономический факультет Гарварда» (иронизирует), понимали, как работает капиталистическая система.

Вы все время говорите «мы». Кто тогда был вашим партнером?

Партнеры не менялись.

Вам удалось за столько лет не перессориться, например, из-за денег?

Из-за чего-то, может быть, и ссорились… Но из-за денег — ни разу. У нас была общая копилка, каждый брал оттуда средства, если ему было нужно. Сейчас, по сути, все то же самое. Никто никого не контролирует. Мы знакомы и дружим более 30 лет. Жили в одной комнате в общежитии (Московского института железнодорожного транспорта. — «ДЕЛО»).

Один из них Гари Корогодский… Второй — Миша Шпильман. Есть еще, но я не могу их называть.

Почему?

Они непубличные люди, мне пришлось бы спросить у них разрешения.

С чего начинали бизнес?

Шили утепленные спортивные штаны. Вернее, люди шили, а мы продавали. Это было несложно — тогда же ничего на рынке не было. Потом начался бум техники: факсы, ксероксы, компьютеры.

Ваш самый успешный бизнес-проект?

Dream Town.

Потому что этот проект реализуется сейчас?

Скажу так, тот опыт, который накапливался на протяжении многих лет, удалось правильно воплотить именно в Dream Town. Мне он представляется  очень правильным с точки зрения тактико-технических характеристик торговли. Те шишки, которые мы набили при строительстве «Глобуса», были учтены в Dream Town.

Если бы вы сегодня  решили продать Dream Town, сколько бы за него выручили?

Одна из методик расчета стоимости объекта: показатель NOI (Net Operating Income) умножается на некий коэффициент, после чего из полученной цифры вычитаются обязательства по кредитам. NOI — это валовой доход от объекта собственности минус операционные расходы, после уплаты НДС, но до уплаты налога на прибыль. Например. Компания заработала 10 рублей, уплатила НДС — 2 рубля, расходы составили 5 рублей. Осталось 3 рубля, это и есть NOI.

Что касается упомянутого коэффициента, он зависит от страны и вида актива. До кризиса для подобного девелоперского проекта в Украине при этой методике применялся коэффициент 10. Сейчас этот коэффициент упал в связи с кризисом. Доходность объектов тоже упала.

Та цифра, за которую я готов был бы продать, даже не близка к той цифре, которую за объект заплатят. Поэтому говорить о продаже сегодня — преждевременно.

А за сколько вы бы продали?

Это такие утопические вещи! Хочется достроить. Хочется сделать там красивый правильный бизнес. А дальше будет видно.

Какой вообще должна быть рентабельность девелоперского проекта, чтобы он мог быть успешно продан?

Тут вопрос в другом. Как рассуждает инвестор? Все в основном работают на заемном капитале. Допустим, у инвестора есть возможность привлечь длинные деньги под 7% годовых. Проект обещает приносить ему 10% прибыли. Он смотрит, как соотносится доходность с кредитными обязательствами, сможет ли он выплачивать проценты и тело кредита. Если что-то еще останется — вообще хорошо. Срок окупаемости при этом не так важен. Хотя, конечно, если брать ресторанный бизнес — там срок окупаемости должен быть 3-4 года. После чего надо все переделывать.

Покупка каких активов могла бы быть вам интересна на сегодняшний день?

Мы не собираем активы. Мы создаем бизнес, развиваем его, а потом продаем.

Можно ли интерпретировать ваши слова так: ваши нынешние девелоперские проекты тоже будут проданы?

Планов продавать Dream Town тоже на сегодняшний день нет. Мы уже не молодые. Опять же, с точки зрения экономической эффективности сейчас не время для продажи этого объекта. Думаю, что в ближайшие пять лет этот вопрос не будет для нас актуальным.

А «Аквариум»?

Это собственный дом отдыха. Не продается ни при каких обстоятельствах. Это место комфорта, уюта, встреч. Мы же с вами понимаем: все, кроме чести и достоинства, продается.

Честь и достоинство некоторые тоже продают.

Я бы, может, тоже продал (смеется), никто столько денег не даст. У меня даже стишок такой есть:

Звук хруста денег мне приятней лести.

Я обожаю этот шелест сладкий.

И все продать согласен, кроме чести…

Кому она нужна за эти бабки?

Это, конечно, шутка.

Заняться политикой не думали?

Мне это неинтересно.

Но договариваться с властями каждый раз приходится? За то время, что вы ведете бизнес в Украине, сменилось не одно правительство, не один президент.

Нынешнее правительство мне намного симпатичнее предыдущих. При Кучме вообще не понимал, как работает оппозиция. Она только-только начинала формироваться. То, что было потом (при президенте Ющенко. — «ДЕЛО»), никаким хорошим словом назвать нельзя. Я, кстати, провел на Майдане два месяца, был там чуть ли не единственной оппозицией «оранжевым». Охранял свою собственность, ремонтировал то, что мне ломали. Приведу пример. Представьте себе большой плакат, который сверху привязывается к перилам «Глобуса» (торговый центр на Майдане), а снизу утяжелен бревном. А время зимнее. Все это бросается вниз, ветер, мороз. Я за два месяца сменил 50 стеклопакетов.

Я был против этой революции. Когда мне было совсем невмоготу за этим наблюдать, брал синий флаг и выходил на Майдан. Не потому что я был против «оранжевых», я в принципе против революции. Считаю, что революция ничего не может дать теоретически. Развитие может происходить только эволюционным путем. При этом сотрудникам участвовать во всем этом не запрещал. Но не допускал никаких «помаранчевых стричок» в «Глобусе». Был момент, оранжевые ленточки появились в «Аквариуме», но их сорвали. Появились бы синие — их бы тоже сорвали. Чтобы не обижать и не раздражать посетителей. Некоторые из них поддерживают одну политическую силу, некоторые — другую.

Кстати, а вы гражданин…

России. Из Молдовы я уехал в 1978 году. Переехал в Москву. Там учился. В Украине с 1995-го.

Вам в Киеве комфортно?

Скажу так, Киев мне больше нравится, чем Москва. Москва — город гламура. В Москве я себя ощущаю в галстуке, а в Киеве — в комнатных тапочках. Разница понятна?

Спальный провинциальный город…

По сравнению с Москвой — да. Мне физически тяжело два часа ехать из одной части Москвы в другую. Но детям нравится. Москву даже и близко не сравнить с Киевом по театрам, по тому, какие там проводятся выставки, концерты, фестивали. В Киеве на сегодняшний день нет покупательной способности для такого предложения.

Ваша супруга работает?

Работала, пока не родила троих детей. Я ей очень благодарен за ее выбор. Она образованный человек. Свою жизнь посвятила воспитанию и образованию наших детей, ездила с ними за границу — по всем европейским странам.

Ваши дети учились за границей?

Старшая дочь окончила школу в Израиле, отучилась там три курса в мединституте, а окончила институт уже в Москве. Вторая дочь училась за границей с первого по седьмой класс. Они знают много языков. Младшей 12 лет, она сейчас учится в Москве.

Вы любите путешествовать?

Объездил практически весь мир. Занимался там интересными вещами — крокодилов ловил.

Если говорить о путешествиях, ваше самое яркое впечатление?

Безумно люблю Южную Африку — все, что ниже экватора. Например, водопад Виктория. Дело не только в его красоте. Там есть памятник доктору Ливингстону, который шел экспедицией с севера на юг континента, открыл этот водопад и назвал его именем своей Королевы. Такая гражданская позиция дорогого стоит.

Чем-то еще, кроме путешествий и поэзии, увлекаетесь?

Играю в покер, мафию. У нас потрясающий клуб в «Аквариуме». Моя старшая дочь открыла клуб по игре в мафию в Москве.

СПРАВКА

Киевский торгово-развлекательный центр Dream Town состоит из двух блоков: между станциями метро «Оболонь» и «Минская» (функционирующий блок «А») и между «Минской» и «Героев Днепра» (строящийся блок «Б»).
Общая коммерческая площадь —167 тыс. кв. м, в т.ч. торговые площади — 90 тыс. кв. м, технические и складские помещения — 23 тыс. кв. м.
Сдачу площадей в аренду осуществляет компания SQM Experts.
Право собственности на вторую очередь (блок «Б») ТРЦ Dream Town оспаривалось в судебном порядке и было признано за компанией «Вита Веритас», совладельцем которой является Александр Меламуд. 29 июля Высший хозяйственный суд Украины закончил рассмотрение дела, открытого по кассационным жалобам «Вита Веритас» и застройщика «Трест Киевгорстрой-1» (дочерняя компания корпорации «Столица»), где в том числе поднимался вопрос признания и регистрации права собственности на этот объект незавершенного строительства.
Достраивать объект «Вита Веритас» намерена без участия «Трест Киевгорстрой-1».

автор:
раздел:

По теме:

Эксперт: Цены на торговую недвижимость восстановятся через 4-5 лет
Рынки 02 сентября 2010 в 17:27

Эксперт: Цены на торговую недвижимость восстановятся через 4-5 лет

Собственник ТЦ Dream Town и фитнес-клуба "Аквариум" Александр Меламуд сделал прогноз относительно восстановления экономики