Это новое delo.ua. Cайт работает в тестовом режиме

"Неоформлена" земля під нерухомістю: майнові ризики для власника

  • Марія Золотарьова

    кандидат юридичних наук, керівник практики податкового та митного права АО "Вдовичен та партнери"

Кожен власник нерухомості повинен замислитись над тим, які ж загрози для нього та його бізнесу несе у собі несплата за ділянку

На сьогоднішній день власники чималої кількості об'єктів нерухомості, як фізичні особи, так і юридичні, фактично уникають сплачувати плату за землю та земельні ділянки, на яких знаходиться нерухоме майно. Цьому є багато пояснень: значні витрати на процедуру оформлення земельних ділянок, бюрократичні перепони та значний календарний проміжок часу від розроблення технічної документації на земельну ділянку до укладення договору оренди, корупційна складова та, насамкінець, небажання загалом платити за користування земельною ділянкою.

Останнє є особливо актуальним для користувачів земельних ділянок, на які має бути, але не оформлено договір оренди, оскільки орендна плата за земельну ділянку становить значну суму. Ні для кого не є таємницею, що можливо розраховувати не сплачувати за земельну ділянку роками, що є, звичайно, порушенням закону, однак завдяки недостатньому контролю є практичною ймовірністю. Однак з повним доступом до державних реєстрів прав на нерухоме майно, даних Державного земельного кадастру, активізації перевірочної роботи така ймовірність значно знизилась.

Існує загальне правило — використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю виступає земельна ділянка. Така законодавча норма Земельного кодексу України, перш за все, має спонукати власника нерухомості замислитись над тим, які ж загрози для нього та/або його бізнесу несе у собі несплата плати за земельну ділянку.

Відзначимо, що для власників земельних ділянок та землекористувачів нормами Податкового кодексу України (ПКУ) передбачено дві форми сплати плати за землю — земельний податок та орендна плата за земельну ділянку. У даній статті ми звернемо свою увагу на приклад, який стосується "неоформлених" земельних ділянок під нерухомістю, за які повинна сплачуватись орендна плата за землю.

У цьому сенсі доцільно відзначити, що до 2018 року вирішення земельних спорів щодо сплати за "неоформлені" земельні ділянки відбувалось завдяки зверненню до суду, зазвичай, органів прокуратури або органів місцевого самоврядування із позовними вимогами щодо відшкодування збитків, завданих землекористувачам внаслідок використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів.

Чинний і на сьогодні порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затверджений постановою Кабінету міністрів від 19 квітня 1993 року N284, обумовлював порядок визначення таких збитків спеціально створеними комісіями Київської та Севастопольської міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими органами сільських, селищних, міських рад.

Затверджені акти таких комісій ставали безпосередньою підставою для позовних вимог. У 2018 році Верховний Суд кардинально змінив судову практику, що вплинуло загалом на вирішення даної категорії земельних спорів. Це знайшло своє відображення у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі №629/4628/16-ц (провадження №14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі №922/3412/17 (провадження №12-182гс18).

У загальному вигляді правова позиція Верховного Суду зводилась до того, що якщо мова йде про використання землі без належних правовстановлюючих документів, то не можливо говорити про відшкодування збитків, а отже і притягнення винної особи до цивільно-правової відповідальності. Натомість, у даному випадку, існують так звані "кондикційні зобов'язання". Суть даних зобов'язань полягає в тому, що власник нерухомості користується земельною ділянкою, на якій розташована така нерухомість, без належної підстави, тобто без укладення договору оренди земельної ділянки.

Не сплачуючи орендну плату за земельну ділянку, власник нерухомості фактично зберігає кошти та збільшує свій дохід за рахунок власника земельної ділянки, який втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). Вина власника нерухомості у несплаті орендної плати не має значення, сам факт несплати коштів за користування земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі, свідчить про втрату власником земельної ділянки певної суми коштів.

Отже, натепер, якщо говорити про ризики, які постають для власника нерухомості, що розташована на земельній ділянці, право на яку не оформлено шляхом укладення договору оренду, то на перший план виступають вирішення земельних спорів щодо стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою.

Звідси, саме про ризик стягнення даних коштів у судовому порядку доцільно пам'ятати користувачу неоформленої земельної ділянки під нерухомістю. Зазначимо одразу, що орендна плата за земельну ділянку — це форма податку, справляння якого здійснюється на підставі норм ПКУ.

Якщо говорити про опорні точки, на яких будується у багатьох випадках захист інтересів бізнесу у такого роду судових справах, то він зводиться до відповідей на наступні питання:

1. Чи існує (сформована) земельна ділянка під нерухомістю як об'єкт речових прав?

Так, визначення земельної ділянки наведено в частині 1 статті 79 Земельного кодексу, відповідно до положень якої земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Отже, якщо говорити про кондикційні зобов'язання, то необхідно розуміти, що орендна плата сплачується за конкретну земельну ділянку.

Як встановлено приписами частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

2. Чи правильно розрахована орендна плата за земельну ділянку?

Тут одразу ж зауважимо, що ПКУ встановлена "вилка" орендної плати, наприклад, для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, — у розмірі від 3% їх нормативної грошової оцінки до 12%, для земель загального користування — від 1% їх нормативної грошової оцінки до 12%. А отже, як говорять, це велика різниця, що може суттєво слугувати на користь зменшення витрат власника нерухомості.

Крім того існують і інші аспекти захисту інтересів, які пояснюються специфікою окремо взятої судової справи. Підсумовуючи усе вищевикладене, зазначимо, що остаточну відповідь на питання, чи варто заощаджувати та ризикувати, буде надавати кожен власник нерухомості особисто. Однак враховуючи той факт, що дані земельні спори виникають вже "постфактум", то захист інтересів власника нерухомості потребує комплексного та зваженого професійного підходу, який має враховувати різноманітні юридичні нюанси.