Придбання квартири не обмежується внутрішнім відчуттям "так, мені все подобається". Перед вами неодмінно постане питання перевірки житла на потенційні ризики, правильне оформлення домовленостей із продавцем. Тож коротко варто нагадати, що саме потрібно ретельно перевірити і пересвідчитися, що підводних каменів нема.
Чи варто залучати юриста до перевірки квартири?
Безумовно, адже юрист, що спеціалізується на операціях із нерухомістю, має знання рієлтора і нотаріуса. Він виявить можливі ризики угоди та перевірить історію квартири, звернувши увагу на деталі, що пропустив би рієлтор.
Подписывайтесь на Telegram-канал delo.uaЩо треба перевірити, готуючись до укладення угоди?
Є декілька моментів, які треба перевірити до моменту укладення угоди купівлі-продажу:
Перший — наявність спорів між існуючими та попередніми власниками житла. Особливо це актуально, якщо квартира була попередньо успадкована. Може статися, що якийсь ображений спадкоємець подасть до суду і вам доведеться боротися за придбане майно з іншими зацікавленими особами.
Другий — наявність нелегалізованих перепланувань. Часто власники переробляють квартири на свій смак, зокрема пересувають стіни. З одного боку, з 2017 року правила перепланування квартир суттєво спростили. Наприклад, переміщення умивальника або унітаза вже переплануванням не є. Проте чіпати несучі конструкції або інженерні системи загального користування без розробки проєкту та отримання дозволів і досі не можна.
Які можуть бути наслідки незаконного перепланування?
Самовільно перепланованим приміщенням не можна вільно розпорядитися, тож власник не зможе його продати, заповісти або подарувати. Порушника можуть оштрафувати та зобов’язати привести житло в попередній стан.
Що ще важливе треба перевірити?
Також варто перевірити наявність зареєстрованих осіб, адже інколи це може створити суттєві незручності. Якщо попередні мешканці не поспішають виписуватися, ви можете зробити це самостійно через відповідний Центр надання адміністративних послуг.
А що як у квартирі зареєстровані неповнолітні діти?
Це створює найбільше ризиків. Зняття їх із реєстрації потребуватиме перевірки наявності місця проживання. Цей факт перевірятиме орган опіки й піклування. Як правило, виписати з квартири неповнолітнього можна лише за рішенням суду, і не факт, що рішення буде на вашу користь.
Взагалі, наявність неповнолітніх дітей у попереднього власника під час купівлі нерухомості потребуватиме отримання продавцем дозволу від опікунської ради. Якщо такого дозволу нема, є ризик позову в інтересах дитини, адже вона має бути забезпечена житлом.
Як бути з комунальними рахунками?
В ідеалі ще до моменту укладення угоди продавець має надати вам довідки-"нульовки". Вони свідчать, що ніяких боргів за житлом нема.
А якщо борги є?
Зараз комунальні борги є персональними. Новий власник не повинен повертати борги попереднього, якщо ця домовленість не зазначалася в договорі купівлі-продажу. Комунальники мають судитися з попереднім власником, але на практиці наявність боргів значно ускладнює переоформлення особових рахунків споживачів комунальних послуг.
Які умови повинні бути в угоді купівлі-продажу?
Окрім типових умов договору, деталізувати треба два важливих моменти. Перший — строки передачі ключів. Можна прописати відстрочку повного розрахунку до цього моменту. Другий — у документі повинно бути чітко прописано, що залишається у квартирі. Так ви не потрапите в ситуацію, коли вже після укладення угоди колишні власники демонтують двері або вбудовані меблі, хоча ви думали, що вам їх залишать.
Відстрочка реєстрації права власності — погоджуватися чи ні?
Не погоджуйтеся на відстрочку, навіть якщо повний розрахунок відкладається. У таких випадках краще прописати, що право власності передається в день укладення угоди та окремо вказати строки розрахунку. А щоб задовольнити продавця, можна прописати штрафні санкції для покупця, якщо він порушить строки розрахунку.
Отже, можна виділити декілька найважливіших правил купування житла: перший — добре пропрацюйте власні критерії та вимоги, другий — відкиньте емоції та оцінюйте квартиру, як довгострокову інвестицію, третій — обов'язково звертайтеся до юриста та перевіряйте угоду на всі можливі ризики. Вдалих та безпечних покупок.