Відкриття ринку землі: перші результати та проблеми

Вже півмісяця, як в Україні діють нові законодавчі правила обігу земель сільськогосподарського призначення: земельні ділянки, щодо яких раніше діяв 20-річний мораторій на їх відчуження, нарешті можуть бути продані своїми власниками хоч і поки обмеженому колу покупців — лише громадянам України, а для інших земельних ділянок, які раніше були у вільному продажі, діють жорсткіші правила їх обігу. Навіть за цей короткий строк ми можемо вже зробити перші висновки. 

Загалом статистика укладення договорів купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, що ведеться Міністерством аграрної політики та продовольства України, свідчить про достатньо невисоку активність серед потенційних покупців та продавців землі, що зумовлено низкою факторів. 

По-перше, ринкова ціна на землю тільки формується і за прогнозами низки економічних експертів поступово буде лише збільшуватися, особливо з допуском до ринку землі юридичних осіб у 2024 році, а тому переважна більшість власників землі поки не поспішають її продавати та очікують на майбутнє підвищення цін. Крім того, на активність землевласників впливає також той факт, що нинішня ринкова вартість землі нерідко дорівнює сумі орендної плати, яку вони отримають за декілька років, якщо будуть продовжувати здавати її в оренду, тобто у такому випадку продаж землі просто є невигідним.

По-друге, самі нотаріуси не поспішають оформлювати угоди купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, для чого є декілька причин. Одна з них суто технічна — велика кількість нотаріусів наразі не мають спеціального доступу до Державного земельного кадастру, який має використовуватися ними для перевірки покупців на відповідність вимогам закону і знаходиться ще у процесі його підключення. Інша ж причина в тому, що доопрацювання підзаконної нормативно-правової бази і програмного забезпечення державних реєстрів для повноцінної реалізації нових законодавчих правил обігу земель сільськогосподарського призначення, як завжди, відбувалося в останній момент, через що деякі нотаріуси бажають взяти "тайм-аут", щоб розібратися у новелах посвідчення угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, отримати відповідні роз'яснення з цих питань від Міністерства юстиції України, Нотаріальної палати України.

З цих же міркувань укладення договорів купівлі-продажу відкладають поки і деякі продавці та покупці землі. Крім того, процес посвідчення угод купівлі-продажу наразі ускладнюється тим, що перед їх укладенням нотаріуси мають здійснити перевірку відповідності покупця вимогам закону у низці державних реєстрів, який у перспективі має бути замінений єдиним веб-ресурсом, на якому мають бути зібрані усі необхідні для нотаріусів відомості з державних реєстрів. 

По-третє, значна кількість землі сільськогосподарського призначення, що перебувала до цього під мораторієм, наразі знаходиться в оренді агровиробників, які згідно з законом мають переважне право на її придбання. І це також ускладнює процес придбання землі, адже у такому випадку не пізніше, ніж як за два місяці до запланованої дати продажу, власник має зареєструвати намір продажу землі у нотаріуса, який повідомить орендаря про її продаж і запропонує йому скористатися своїм переважним правом, повідомивши про це протягом місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса. Тобто процедура купівлі-продажу землі у такій ситуації розтягується у часі на місяці і не гарантує потенційному покупцю її придбання. Крім того, слід відзначити, що купівля землі з орендарем є вигідною тільки для тих, хто має намір придбати її виключно як інвестицію, або для власників компаній, що є орендарем цієї землі, що також впливає на динаміку оформлення угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.

Отже, можна підсумувати, що ринок земель сільськогосподарського призначення наразі тільки набирає оберти, при цьому найближчим часом не слід очікувати великої активності. Прогнозуємо, що за декілька місяців будуть налагоджені процеси нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, що дещо активізує динаміку їх укладення. Водночас справжнє пожвавлення на ринку варто очікувати лише з розширенням кола можливих покупців землі сільськогосподарського призначення у 2024 році та, відповідно, зростанням ціни на неї. 

Источник фото: Depositphotos