Анализ рынка офисной недвижимости Киева

Новое предложение офисных центров класса В+/В- представлено несколькими крупными проектами, а также рядом мелких офисных зданий, многие из которых являются объектами реконструкции. Все новопостроенные бизнес-центры, за исключением одного объекта, расположены в правобережной части города. Левобережная часть Киева практически не пользуется популярностью у арендаторов, поэтому развитие бизнес-центров здесь идет медленными темпами. Стоит отметить, что все объекты, за исключением комплекса "Торонто Киев", расположены за пределами центрального делового района.

"Новое предложение офисных площадей будет достаточно долго поглощаться рынком, так как на многих объектах продолжаются отделочные работы и въезд арендаторов станет возможным не ранее конца III квартала текущего года. Небольшие объекты, где предлагаются площади и на продажу, и в аренду, имеют высокие шансы остаться незаполненными, поскольку такой подход собственников снижает ликвидность офисных объектов и их привлекательность для крупных и средних арендаторов. Продажа и сдача помещений блоками небольшой площади создает эффект муравейника и усложняет управление объектом", — рассказывает директор департамента профессиональных услуг и инвестиций Knight Frank Kyiv Андрей Голубков.

Общее предложение качественных офисных центров в г. Киеве на конец июня 2012 г. достигло 1 533,27 тыс. кв. м, из которых около 20% приходится на офисы класса A и 80% — на офисы класса B+ и B-.

Несмотря на значительный объем нового предложения, около трети всех офисных площадей пока остаются на заключительной стадии ремонтно-отделочных работ и въезд арендаторов в них начнется не ранее середины III квартала 2012 г. Собственники небольших офисных зданий активно предлагают свои объекты на продажу как целиком, так и частями.

Спрос

Структура спроса в первом полугодии 2012 г. по сравнению с концом 2011 г. не изменилась. Как и в прошлом году, наибольшее число запросов поступает на аренду небольших офисных помещений площадью 100-200 кв. м в бизнес-центрах, расположенных в ЦДР или прилегающих к нему районах. Вместе с тем постепенно увеличивается количество заявок на помещения большей площади (от 1 000 до 2 000 кв. м). В основном запросы поступают от компаний финансового сектора, сектора информационно-коммуникационных технологий, а также от производственных компаний.

В течение первого полугодия 2012 г. основные сделки по аренде офисных площадей были обусловлены желанием арендаторов расширить занимаемые площади или улучшить условия аренды путем переезда в более качественные помещения.

В начале года уровень вакантных площадей в сегменте офисов класса А резко снизился благодаря миграции арендаторов в новые офисные объекты.

Введение в эксплуатацию значительного количества новых офисных площадей во II квартале 2012 г. обусловило рост вакантности во всех сегментах рынка. По итогам первого полугодия средний показатель по рынку достиг значения 16,5% (15% для класса А и 17% для класса В).

Во втором полугодии средний уровень вакантных площадей по рынку может возрасти благодаря его пополнению новыми объектами, находящимися на завершающих стадиях отделки и подключения к городским сетям. При этом вакантность для действующих офисных объектов класса А и В+, расположенных в ЦДР, останется наименьшей (не более 7-8%), а показатель для новых объектов будет оставаться высоким по нескольким причинам. Заполнение арендаторами новых объектов, где объявлено о техническом вводе в эксплуатацию, начнется не ранее октября-декабря 2012 г., что отразится на показателе вакантности уже в III квартале 2012 г.

Текущий спрос на рынке преимущественно сосредоточен на сегменте офисных помещений с отделкой: арендаторы не готовы инвестировать в ремонт значительные суммы. При этом большинство новых объектов предлагают помещения в аренду или на продажу в состоянии "под чистовую отделку" (shell&core). Кроме того, ценовые ожидания собственников ряда новых объектов остаются выше бюджетов потенциальных арендаторов, которые заинтересованы в аренде более качественных площадей. Совокупность данных факторов будет удерживать вакантность во втором полугодии на уровне не ниже 16-18%.

Прогноз

До конца года анонсирован ввод в эксплуатацию четырех объектов общей площадью около 104,5 тыс. кв. м. Два крупных офисных центра пополнят предложение в классе А на 87 тыс. кв. м.

Общее предложение качественных офисных площадей до конца года может достичь 1638 тыс. кв. м.