Свободные офисы остались только в плохих зданиях — Эдди Прилепски, БЦ Silver Breeze

Как бы вы оценили 2018 года на рынке коммерческой недвижимости?

2018 год стал переломным для отрасли — произошло много изменений, которые для многих участников рынка стали неожиданностью. Если в офисном сегменте мы в этот год входили с большим количеством полупустых зданий, то сейчас вакантность составляет 8%, причем свободные площади остались только в тех зданиях, которые плохо построены или расположены неудачно. И такой высокий спрос оказался сюрпризом для многих игроков рынка.

Если говорить о торговой недвижимости, то свою роль здесь сыграл рост потребительского спроса, который я связываю больше с повышением реальных зарплат, а не реальным ростом экономики. Реальный рост зарплат в Украине только в 2018 году составил 14,7%, а если брать Киев, то эта цифра будет в 2 раза больше. Это коррелируется напрямую с ростом потребления, который оценивается приблизительно в 20%.

Компании из каких секторов обеспечивают основной спрос на офисную недвижимость?

40% спроса обеспечивает IT-сектор.

Второе место занимает фармацевтика. Далее уже идет крупный ритейл, традиционная промышленность, банки и т. д.

Сегодня рынок клиента. Какие требования арендаторы выдвигают к офисным помещениям?

Говорить об офисном рынке как рынке клиента не совсем корректно, так как сейчас свободных помещений просто нет. Тем не менее серьезные клиенты, которые подписывают договора на 7 лет, не идут на компромисс. Арендаторы в первую очередь обращают внимание на многофункциональность и транспортную доступность бизнес-центра. Так, например, тот же Gulliver, который мультифункционален и находится в центре города, на самом деле достаточно труднодоступный в часы пик.

Арендаторы также требуют, чтобы здание было технически правильно оснащено и было построено правильно с точки зрения расположения лифтов, кондиционирования, вентиляции. Кроме того, очень важно наличие разнообразных фуд-точек.

Говоря о доступности, есть ли у вас сложности в связи с тем, что Silver Breeze располагается не возле метро?

Здесь очень хорошая транспортная развязка и работают наши автобусы "шатлы" от трех станций метро. Кроме того, на руку нам играет достаточно близкое расположение к аэропорту "Борисполь" — для иностранцев этот нюанс важен, так как они иногда приезжают на полдня, и доступность аэропорта ценится.

Именно в связи с резким ростом спроса на офисные помещения вы перепрофилировали часть торговых площадей Silver Breeze?

Действительно, торговая часть комплекса второго этажа приносила меньше дохода, и кроме того, мы поняли, что из торговых точек нужны те, которые обслуживают офисы. К тому же рядом строится River Mall — очень высокопрофессиональный торговый центр, хорошо спланированный, с хорошим миксом арендаторов, нам с ним нет смысла конкурировать. Мы должны максимально использовать мультифункциональность комплекса.

В результате мы оставили под торговые площади только первый этаж, где располагаются рестораны, аптека, супермаркет, второй этаж сдали под офисы, и оценочная стоимость нашего здания существенно увеличилась.

На сколько?

Примерно на $8 млн.

Какие сейчас средние арендные ставки?

Ставки зависят от множества факторов, начиная от репутации арендатора, общей площади, этажа, вида из окна и т. д. В цифрах это — от $18 до $35 без НДС.

Как на инвестиционных планах компании отразилось введение военного положения?

У нас инвестиционные планы изменились не в связи с военным положением. На сегодняшний день мы инвестировали в Украину $150 млн и рассматривали инвестиции еще на $200 млн, причем если бы был найден какой-то хороший объект, то инвестиции могли быть больше. Но эти планы были заморожены в связи с абсолютно абсурдной атакой на нас со стороны фискальных органов Украины. На нашу компанию открыли уголовные дела за уклонение от уплаты налогов. Причем сумма уклонения от налогов смешная — $180 тыс., когда наш оборот $10 млн и миллионы накопленных убытков — смысл нам скрываться от налогов, если мы их и так не платим? Чисто коррупционный "наезд".

Хорошо, что в Украине в данный момент существуют органы защиты интересов инвесторов. Мы уже подключили к решению данной проблемы Офис бизнес-омбудсмена, Нацсовет по инвестициям при президенте и Офис поддержки инвестиций Ukrainvest. Посольство Израиля в Украине также проинформировано о ситуации.

О каких инвестициях шла речь?

Мы рассматривали строительство с нуля мультифункциональных комплексов или покупку действующих. Даже присматривались к БЦ Gulliver.

Во сколько вы оцениваете Gulliver?

$200-250 млн.

Вам интересен только рынок Киева, или присматриваетесь и к крупным областным центрам?

У нас есть земля в Харькове, в торговом сегменте нас интересуют Одесса и Львов, потому что в Киеве творится девелоперский абсурд. Есть один девелопер, который строит 6 огромных торговых центров-монстров, которые "закроют" весь рынок. Так, сейчас в Киеве на одного человека приходится 600 кв. м торговых площадей, что ниже среднего показателя по странам Европы, то после их введения в эксплуатацию будет больше 1000 кв. м.

В чем же девелоперский абсурд?

В том, что в Европе ни один крупный торговый центр не строится без банковского финансирования. Это нелогично.

А офисные центры в регионах вас интересуют?

В Киеве большая нехватка офисных зданий. Если экономика начнет работать и будет стабильно расти, то дефицит составит минимум 1,5-2 млн кв. м.

Помимо Киева, нас интересуют Львов и Харьков — второй по величине город в Украине с огромным количеством университетов, и там почти нет офисов.

Какой срок окупаемости инвестиций в офисную недвижимость?

Возврат на инвестицию, например, в Израиле хорошим считается 6%, в Германии — 7%. В Украине сейчас доходит до 12%.

Интересно ли вам инвестировать в жилую недвижимость?

Нет, этот рынок для меня — "мыльный пузырь". Количество квадратных метров жилья значительно превышает возможности рынка.

Какие ваши прогнозы по рынку на 2019 год?

Офисы будут "бумить" еще лет 5. Поясню. В секторе офисных и многофункциональных центров есть окно возможностей на несколько лет — это обусловлено тем, что в данных сегментах длительное время ничего не строилось, и образовался дефицит предложения. Кроме того, из уже построенного реально качественных, а тем более многофункциональных проектов — единицы.

Как и в сфере ТЦ — новые, "правильные" проекты с хорошим расположением будут хорошо сдаваться не только за счет отсутствия предложения, а также за счет ослабления морально устаревших проектов и миграции арендаторов.