Осколки "Республики". Что Фонд гарантирования пытается продать вместе со скандальным ТРЦ

Фонд гарантирования пытается продать права требования по кредитам, залогом по которым выступает недостроенный киевский ТРЦ "Республика". Первая попытка реализовать лот с кредитами двух юрлиц в Надра Банке состоится в системе ProZorro 7 июля. Заявки желающие могут подавать до 20:00 6 числа. Стартовая цена объекта — 2,5 млрд грн.

Что продают

В Фонде отмечают, что это самый дорогой лот в его истории. Случай особенный еще и потому, что эти права требования находятся в залоге по кредиту рефинансирования полученному Надра Банком от НБУ.

В конечное обеспечение по цепи кредитов входит сам ТРЦ "Республика" с зоной развлечений в 22 тыс. кв. м и паркингом на 4 000 авто, предварительные договора аренды (всего ТРЦ предусматривает 450 магазинов) и три земельных участка общей площадью 15,72 га.

Стартовую цену торгов — 2,495 млрд грн — в Фонде согласовывали с Нацбанком. Это близко к балансовой стоимости кредитов, но оценивают их в Фонде (оценку делали независимые оценщики) гораздо скромнее — всего в 745,7 млн грн.

Начинать торги не с оценочной, но с балансовой стоимости лота — это новый подход Фонда к продажам, когда торги проходят по схеме классического голландского аукциона с постепенным понижением цены. Но такая практика на продажу кредитов по "Республике" не распространяется — Фонд изначально предусмотрел, что залоги Нацбанка будут продаваться по старому принципу: общий голландский принцип с постепенным снижением цены, но английская схема "на повышение" принципом в рамках одних торгов.

Ко второму аукциону (если первый не состоится по причине отсутствия покупателей), назначенному на 24 июля, стоимость объекта снизится до 2,246 млрд, к четвертому (28 августа) — до 1,747 млрд грн.

Презентация ТРЦ Республика, Фонд гарантирования вкладов from Delo

Имена должников в Фонде не раскрывают, обозначая их как "Юрлицо 1" и "Юрлицо 2". Их общий номинальный долг перед банком по состоянию на сентябрь 2016 года составлял 2,723 млрд грн, погасить долг компании должны в 2021 году. Известно, что "Юрлицо 1" получило кредит в Надра Банке в сентябре 2012 года. Свои обязательства обе компании перестали обслуживать примерно в одно и то же время — в августе 2015 (временная администрация зашла в Надра Банк в 2 февраля 2015 года).

Информация не для всех

Как поясняют в Фонде гарантирования, дополнительная информация остается непубличной из-за банковской тайны. Поэтому, все остальное, что могло бы быть интересно потенциальному покупателю ТРЦ "Республика", остается за кадром. Речь идет в первую очередь о наполнении самого залога. То есть действительно ли, купив право требования по кредитам за 2,5 млрд грн покупатель сможет претендовать на весь ТРЦ, а не на его отдельные части.

По данным Фонда, имущественными правами на недостроенный молл (балансовая стоимость 2,045 млрд грн), а также на земельные участки (466,6 млн грн) владеют обе компании, правами по договорам аренды (875 млн грн) — только "Юрлицо 2". По договору этой компании с Надра Банком финансовым поручителем выступало "Юрлицо 1". Больше никакой конкретики ФГВФЛ не дает.

"Мы не можем публично дать больше информации, потому что нас просто засудят. Названия компаний и другие детали, возможно, фигурируют в некоторых судебных решениях, но говорить об этом мы не имеем права. Если кто-то хочет узнать больше, он подписывает договор о неразглашении и приходит в комнату данных, где собрана вся информация. Только так", — подчеркивают в Фонде.

Действительно, если обратиться в Единый реестр судебных решений (номера договоров обеих компаний с Надра Банком известны), выясняется, что Надра Банк почти год — с апреля 2016 — довольно безуспешно судится с "ДХ Инвест Недвижимость"(оно же "Юрлицо 2") и официальным инвестором ТРЦ "Республика" — компанией "Мегаполисжитлобуд"("Юрлицо 1"). Предмет суда — старые задолженности компаний перед банком на 1,226 и 1,393 млрд гривень соответственно.

"Мегаполисжитлобуд" выступил поручителем по кредиту "ДХ Инвест Недвижимость" (компании зарегистрированы в Киеве по одному адресу). Оба предмета залога по этим кредитам (а ими официально выступают лишь земельные участки на 6,6548 и 3,45 га) принадлежат именно ей.

Крупные собственники

Еще одна примечательная деталь — оба юрлица кредитовались не только в Надра Банке, они получили "консорциумные кредиты" от двух финучреждений. Это значит, что теоретически под кредиты в Надра Банке была заложена только часть недостроенного ТРЦ. Остальное — находится в залоге у другого банка.

Второй кредитор — банк "Клиринговый дом", принадлежащий Юлии Левочкиной (сестра Сергея Левочкина) и давнему бизнес-партнеру Дмитрия Фирташа Ивану Фурсину. Роль банка в консорциуме была не такой серьезной — оба раза он добавлял к "надровским" 1,2 млрд грн свои 130 миллионов.

Именно "Клиринговый дом" выступает крупным собственников разных объектов на территории, прилегающей к ТРЦ "Республика". Согласно выписке из Госреестра имущественных прав на недвижимость банку Левочкиной-Фурсина принадлежит 27,678 га земельных участков и 4 недостроенных здания, приобретенных в апреле 2016 года по ипотечным договорам с неизвестной компанией, а также еще 11,370 га (плюс два участка неизвестной площади) по ипотеке с "ДХ Инвест Недвижимость" от 4 сентября 2008 года.

Сама "ДХ Инвест Недвижимость" владеет 9 зданиями на территории строительства, но сравнительно крупных только два из них: 1647,1 и 1583,9 кв.м. Площадь остальных варьируется от 7,7 до 61 кв.м.

Конечный ответчик и главный должник в этой истории — компания-застройщик "Мегаполисжитлобуд". Она выступает еще и арендатором площадей в районе "Республики". Причем арендует компания землю у киевских муниципальных властей — 4 участка на 2,8 га общей стоимостью 12,9 млн грн. Средняя годовая плата компании за все участки составляет около 387 тыс. грн. Все договора заканчиваются в марте 2018 года.

В конце цепочки — НБУ

Если Фонд гарантирования таки найдет покупателя на лот с "Республикой", тому придется пройти не один круг судебных разбирательств, причем с разными комбинациями залогов и претендентов на них. В конце мая к их числу добавился НБУ — регулятор выиграл суд первой инстанции, который признал его владельцем 85,19% корпоративных прав "Мегаполисжитлобуд". Ответчиком в суде выступала кипрская "Берлинотто Лимитед" — официальный учредитель застройщика ТРЦ "Республика".

Свое дело Нацбанк выиграл по другому разбирательству, которое касалось рефинанса, полученного банком "Надра" от НБУ под залог корпоративных прав своего заемщика. На деле Нацбанк не претендует на то, чтобы стать собственником компании, в суде он требовал полномочий продать ее корпоративные права.

Как поясняют в НБУ, логика этого дела для регулятора заключается в том, что покупатель прав требований по кредитам "Мегаполисжитлобуд" в Надра банке сможет купить и контролирующую часть в уставном фонде компании. Это позволит ему назначить своих менеджеров и в конечном итоге — избежать необходимости идти в суд. Что касается остальных 15% компании, какого-либо существенного влияния на "Мегаполисжитлобуд" их держатели оказать не смогут.

Но сейчас разбирательство по делу НБУ и "Мегаполисжитлобуд" перешло в стадию апелляции — в Нацбанке предполагают, что собственники компании умышленно тянут время. Об окончательном успехе этого противостояния в Нацбанке смогут говорить только после победы в ней.