Оформление "єОселі". Налоги, сборы и дополнительные расходы: кто за что платит

• Процедура оформления ипотеки єОселя: основные и дополнительные расходы
• Оформление ипотеки єОселя: кто за что платит
• Как платить меньше по єОселі
  • Возмещение 1%. Какие документы следует подать
  • Как оформить налоговую скидку
  • Компенсация процентов для военных
• Личный опыт. Оформление ипотеки єОселя в реальных историях

Популярность государственной ипотечной программы "єОселя" связана с самой низкой кредитной ставкой. Впрочем, оформление ссуды осложняется тем, что по разным процентам программа выдвигает разные требования к возрасту дома.

Ипотеку под ставку 7% можно взять только на квартиру в доме, сданном в эксплуатацию не ранее, чем три года назад. Для категорий граждан, которые могут брать жилье под 3%, условия попроще – дом может быть до 10 лет (если объект недвижимости в Киеве или областном центре). Для других населенных пунктов – недвижимость должна быть не старше 60 лет.

Из-за разных ограничений возникает путаница в оформлении – ведь квартиры в домах до трех лет попадают под налог на доходы физлиц, поэтому на оформление покупатели потратят гораздо больше.

Процедура оформления ипотеки єОселя: основные и дополнительные расходы

Обязательные выплаты при оформлении ипотеки под 3% на квартиру в доме "до 10 лет" - сбор в пенсионный фонд (1%) и госпошлина (1%).

По программе со ставкой 7% речь идет о "домах до 3 лет", поэтому к сборам добавляется 5% НДФЛ – налог на доходы физлиц – и оформление уже затягивает на 8,5%.

К тому же, кроме обязательных, есть немало дополнительных расходов, существенно увеличивающих сумму, которую нужно оплатить сразу при оформлении. А это:

• комиссия банка (1% от стоимости займа) за выдачу кредита,
• страхование жизни и недвижимости (0,25% от полной стоимости недвижимости и оплачивается ежегодно),
• услуга оценщика (от 3 500 гривен),
• оплата услуг риелтора (5% от стоимости квартиры),
• услуги нотариуса в банке – около 12 000 гривен, плюс услуги нотариуса, сопровождающего сделку купли-продажи – от 6 тыс. грн.
• расходы по конвертации гривни в валюту - по требованию продавца.

Скажем, при стоимости квартиры в 2,5 миллионов гривен первый взнос составляет минимум 500 тысяч гривен.

Комиссия банка затянет 20 000 гривен, еще более 6 000 – страхование недвижимости, 25 000 – платеж в Пенсионный фонд, примерно 4 000 гривен – услуги оценщика.

Оплата услуг двух нотариусов составит не менее 15 000–20 000 гривен. Риэлторам обычно платят 5% – это около 1 000 долларов. А ежемесячный платеж составит 15 000 гривен в течение 20 лет.

Третий вариант оформления ипотеки – через застройщика – это позволяет сэкономить на многих дополнительных пунктах, в частности, на оценщике, риелторе, а также НДФЛ. Здесь обязательные расходы - 1% пенсионного сбора и 1% госпошлины.

Следовательно, кроме полумиллиона гривен первого взноса, для оформления при себе следует иметь минимум 70 тысяч гривен на дополнительные платежи, а с оплатой услуг риэлтора – это более 100 тысяч. Это следует учесть при принятии решения по ипотеке, ведь только суммы первого взноса будет маловато для заключения договора.

Оформление ипотеки єОселя: кто за что платит

При обычной сделке купли-продажи квартиры на рынке было принято, что пенсионный сбор уплачивает покупатель, а госпошлину – продавец. Однако в случае "єОселі" продавец перекладывает на плечи покупателя полностью все расходы. Даже военный сбор (1,5%) и НДФЛ (5%), которые по закону должен платить продавец.

Как пояснила в комментарии Delo.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха, налог на прибыль всегда платит тот, кто из сделки извлекает выгоду.

Налог возникает, если объект недвижимости в собственности менее трех лет, а также когда это вторая продажа за календарный год. Например, физлицо купило в 2022 году, а хочет продать в 2024 – только 2 года прошло от права собственности. Если брать ипотеку под 7%, там всегда будет НДФЛ, потому что в программе есть ограничения на дома до 3 лет, объясняет риелтор.

По ее словам, подавляющее большинство сделок на рынке - это государственные программы, с которыми связаны риски и дополнительные выплаты, поэтому продавец их переводит на покупателя.

"Например, "Укргазбанк" за перевод средств на счет продавца берет комиссию - 1%. Продавец для того, чтобы снять больше 100 тысяч в сутки, открывает счета на родственников. Само открытие бесплатное, но сбрасывает деньги на эти счета банк с комиссией 0, 5%. Снять эти средства - тоже 0,5%. Все эти нюансы возникают из-за участия в государственной программе. Поэтому продавец, соглашаясь на участие в программе, сразу предупреждает: мы на это идем только, если все дополнительные затраты платит покупатель", - объясняет риелтор.

Большинство рисков и затрат связано с тем, что продавец хочет получить сумму в долларах, а государственная программа предлагает гривну.

"Есть такое понятие как форвардный курс доллара. Например, люди снимают 2 миллиона гривен. Через 5 счетов, оформленных на родственников, они снимут эту сумму за четыре банковских дня. За это время может измениться курс доллара. Это риски, а продавец не хочет терять ", – отметила Гайдамаха.

Ирина Шапка из ипотечного агентства недвижимости DODOMU в комментарии Delo.ua также подтвердила, что прямая купля-продажа по договоренности предполагает, что расходы покупателя и продавца делятся пополам. В то время как ипотека перекладывает все расходы на плечи покупателя.

"Человек должен понимать, что он берет кредит под 7% в нестабильной воюющей стране. Такой возможности – зафиксировать стоимость ипотеки на 20 лет в гривне – за всю историю независимости никогда не было. О 3% вообще нет слов – это мечта для военных, учителей, медиков, которые никогда не могли себе позволить взять ипотеку", – объяснила риелтор.

Как платить меньше по єОселі

Кроме многочисленных расходов на налоги и сборы, клиенты программы "єОселя" могут вернуть 1% от части стоимости квартиры и оформить налоговую скидку. 

Возмещение 1%. Какие документы следует подать

Фактически это возврат суммы сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. На это имеют право только покупатели, которые не зарегистрированы в квартирной очереди на социальное жилье и приобрели первую квартиру, жилой дом или его часть, садовый дом, дачу или гараж.

Право на компенсацию определено Законом Украины "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование", а также постановлением КМУ "Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование по отдельным видам хозяйственных операций" (п. 15-1).

Впрочем, сегодня без уплаты сбора нотариус обычно не удостоверяет договор купли-продажи недвижимости - во время военного положения не работает механизм проверки информации о том, какая по счету куплена недвижимость.

В случае, если покупатель отказывается от уплаты сбора, нотариус имеет полное право отказать покупателю в оформлении документов. Согласно п.15-3 Порядка № 1740, удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии платежного поручения.

В конце концов стоимость сбора можно вернуть, обратившись после оформления займа с заявлением в Пенсионный фонд с такими документами.

• договор купли-продажи недвижимости,
• копия платежного поручения об уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование,
• копия паспорта, идентификационного кода.

На возврат сбора после подачи документов обычно требуется месяц. В случае отказа право на возврат можно обжаловать в суде - тогда процедура продлится до трех месяцев. Если Пенсионный фонд подаст апелляционную жалобу на решение суда, процедура может продлиться еще на несколько месяцев.

Вернуть 1% при покупке первой квартиры можно, даже если покупатель купил недвижимость несколько лет назад и не сохранил платежное поручение. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, осуществлявшему удостоверение договора купли-продажи с просьбой предоставить копии документа.

Как оформить налоговую скидку

Еще одна возможность уменьшить расходы на оформление ипотеки – воспользоваться правом на налоговую скидку от суммы уплаченных по ипотеке процентов. Впрочем, вернуть из бюджета часть уплаченного налога на доходы, как указано в ст. 166 Налогового кодекса, могут только наемные работники, за которых работодатель уплачивает налог на доходы физлиц.

Для оформления скидки необходимы следующие документы:

• справка о доходах - ее заказывают у работодателя, либо онлайн из собственного кабинета на сайте налоговой, либо через веб-версию "Дії",
• копия договора с банком по ипотеке,
• копия договора купли-продажи, заключенного с физлицом или юридической организацией,
• платежки с разделенными отдельными суммами погашения тела кредита и процентов,
• паспорт,
• налоговый номер,
• выдержка из банка с реквизитами платежной карты для возврата средств (с номером IBAN).

"В "єОселі" жилье можно покупать или введенное в эксплуатацию или на стадии строительства. Часто люди забывают о том, что нужно изменить справку о присвоении налогового номера. Она должна быть выдана в налоговой, где находится новое место регистрации. Предположим, покупатель был зарегистрирован в Святошинском районе, а взял ипотеку на квартиру в Шевченковском. Тогда он должен иметь справку из налоговой от Шевченковского района. Иначе налоговые отказывают на этапе заявки", - отметила Довнич.

Эксперт отметила, что покупателю выгоднее оформить скидку именно на первые 10 лет ссуды, ведь по аннуитетной системе именно в настоящее время большая часть платежа приходится на уплату процентов. 

Общая сумма не может превышать сумму годовой зарплаты в текущем году и предоставляется только на 10 лет подряд – это главное ограничение суммы возврата. Каждый год следует снова подавать документы и оформлять скидку.

Рассчитать сумму скидки можно, умножив 18% на сумму уплаченных процентов за год, но при этом учитывая ограничения по зарплате.

"Если у покупателя зарплата условно 10 тыс. грн, за год он получит 120 тыс. грн, даже если сумма по процентам больше, он получит 18% от 120 тыс. - то есть 21 600 грн. Если же у клиента меньше зарплата, чем 120 тыс. грн в год, он получит процент от меньшей суммы", - пояснила Довнич.

Срок подачи документов – до конца следующего календарного года за предыдущий год.

Компенсация процентов для военных

За последний месяц ряд обладминистраций заявили, что будут частично компенсировать ставки по программе "єОселя". Государственные банки-участники ипотечной программы, заключили договоры с рядом областных администраций и местными властями.

В частности, "ПриватБанк" подписал соглашения с Криворожским городским советом, Одесской и Львовской обладминистрациями. Такой договор позволит контрактникам получить жилье в кредит беспроцентно - 3% годовых будет выплачиваться за счет средств областного бюджета. Криворожский горсовет будет компенсировать ставку для правоохранителей, медиков, учителей, научных или научно-педагогических работников.

Ощадбанк договорился о компенсации процентной ставки с Одесской, Львовской, Закарпатской и Черновицкой ОГА, а также Криворожским горсоветом. Компенсация будет предоставляться льготным категориям граждан в зависимости от условий, согласованных с каждой обладминистрацией или горсоветом.

"Укргазбанк" имеет аналогичные соглашения с Закарпатской, Одесской, Черновицкой и Львовской обладминистрациями.

Личный опыт. Оформление ипотеки єОселя в реальных историях

Владимир, педагог, 24 года (Киев): "При ипотеке под 3% подписывают и под 7%"

Стоимость нашей однокомнатной квартиры (42,5 кв. м, дом 2020 года), превысила миллион – 1 078 000 грн. Первый взнос, который мы должны были оплатить владельцам у нотариуса, составил 308 100 грн. Мы брали ипотеку под 3% годовых, как льготная категория, однако параллельно подписывали договор и под 7%, ведь в случае смены места работы или окончания финансирования программы банк автоматически переводит на больший процент.

Оформление обошлось более чем в 100 тыс. грн:

• стоимость оценки квартиры – 6000 грн,
• средства за предоставление кредита – 4500 грн,
• средства за открытие счетов и другие сопутствующие услуги банка – около 6000 грн.,
• страхование имущества – 3000 грн в год,
• расходы на нотариуса – 20 000 грн,
• налоги и сборы (8,5%) – 91 630 грн.

Поскольку это было наше первое собственное жилье, то 1% от стоимости квартиры мы вернули через Пенсионный фонд в течение 40 дней с момента покупки квартиры.

Подытоживая наши расходы, уплатили мы 434 730 грн, а банк предоставил кредит на 769 900 грн. На сегодняшний день месячный платеж по ипотеке составляет 5 080 грн.

Максим, предприниматель, 29 лет (Одесса): "Покупать у застройщика выгоднее, но это квартира без ремонта"

Подбирая квартиру под "єОселя", мы столкнулись с тем, что без риэлтора в Одессе не найти жилье. Я подсчитал расходы: 5% на риелтора плюс 5% НДФЛ и сборы, и понял, что оформление затянет где-то на 20%. Это кроме того, что нужно уплатить первый взнос не менее 20%. Так что хотел бросить поиски, подумал, что это не мой случай.

Однако мне посоветовали узнать, как покупать жилье через застройщика. В этой цепи участников меньше, поэтому оформление дешевле: не нужно платить риелтору и налоги от продавца. Стоимость квартиры составила 1 660 000 грн, 20% – первый взнос. А все обязательные и дополнительные расходы вышли около 5%:

• 1% госпошлина (купля-продажа) - 16 600 грн,
• 1% в пенсионный фонд – 16600 грн,
• 0,1% пошлина (ипотечный договор) – 1700,
• заверение договора купли-продажи – 8000 грн,
• заверение ипотечного договора – 8500 грн,
• нотариальные заверенные заявления для банка – 3200 грн,
  
• выписки из реестров - 1880 грн,
• открытие счета в банке и страхование 18200 грн.

У этих 5% есть возможность возврата налога из Пенсионного фонда в размере 1%, поскольку это первая покупка недвижимости. Но возврат может занять от месяца до года, если это через суд.

Плюс вторичного жилья – оно с ремонтом, но цена и расходы на оформление выше. Плюс жилья от застройщика – стоимость существенно меньше, но это квартира без ремонта.