Оформление "єОселі". Налоги, сборы и дополнительные расходы: кто за что платит

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронировать участие

• Процедура оформления ипотеки єОселя: основные и дополнительные расходы
• Оформление ипотеки єОселя: кто за что платит
• Как платить меньше по єОселі
  • Возмещение 1%. Какие документы следует подать
  • Как оформить налоговую скидку
  • Компенсация процентов для военных
• Личный опыт. Оформление ипотеки єОселя в реальных историях

Популярность государственной ипотечной программы "єОселя" связана с самой низкой кредитной ставкой. Впрочем, оформление ссуды осложняется тем, что по разным процентам программа выдвигает разные требования к возрасту дома.

Ипотеку под ставку 7% можно взять только на квартиру в доме, сданном в эксплуатацию не ранее, чем три года назад. Для категорий граждан, которые могут брать жилье под 3%, условия попроще – дом может быть до 10 лет (если объект недвижимости в Киеве или областном центре). Для других населенных пунктов – недвижимость должна быть не старше 60 лет.

Из-за разных ограничений возникает путаница в оформлении – ведь квартиры в домах до трех лет попадают под налог на доходы физлиц, поэтому на оформление покупатели потратят гораздо больше.

Процедура оформления ипотеки єОселя: основные и дополнительные расходы

Обязательные выплаты при оформлении ипотеки под 3% на квартиру в доме "до 10 лет" - сбор в пенсионный фонд (1%) и госпошлина (1%).

По программе со ставкой 7% речь идет о "домах до 3 лет", поэтому к сборам добавляется 5% НДФЛ – налог на доходы физлиц – и оформление уже затягивает на 8,5%.

К тому же, кроме обязательных, есть немало дополнительных расходов, существенно увеличивающих сумму, которую нужно оплатить сразу при оформлении. А это:

• комиссия банка (1% от стоимости займа) за выдачу кредита,
• страхование жизни и недвижимости (0,25% от полной стоимости недвижимости и оплачивается ежегодно),
• услуга оценщика (от 3 500 гривен),
• оплата услуг риелтора (5% от стоимости квартиры),
• услуги нотариуса в банке – около 12 000 гривен, плюс услуги нотариуса, сопровождающего сделку купли-продажи – от 6 тыс. грн.
• расходы по конвертации гривни в валюту - по требованию продавца.

Скажем, при стоимости квартиры в 2,5 миллионов гривен первый взнос составляет минимум 500 тысяч гривен.

Комиссия банка затянет 20 000 гривен, еще более 6 000 – страхование недвижимости, 25 000 – платеж в Пенсионный фонд, примерно 4 000 гривен – услуги оценщика.

Оплата услуг двух нотариусов составит не менее 15 000–20 000 гривен. Риэлторам обычно платят 5% – это около 1 000 долларов. А ежемесячный платеж составит 15 000 гривен в течение 20 лет.

Третий вариант оформления ипотеки – через застройщика – это позволяет сэкономить на многих дополнительных пунктах, в частности, на оценщике, риелторе, а также НДФЛ. Здесь обязательные расходы - 1% пенсионного сбора и 1% госпошлины.

Следовательно, кроме полумиллиона гривен первого взноса, для оформления при себе следует иметь минимум 70 тысяч гривен на дополнительные платежи, а с оплатой услуг риэлтора – это более 100 тысяч. Это следует учесть при принятии решения по ипотеке, ведь только суммы первого взноса будет маловато для заключения договора.

Оформление ипотеки єОселя: кто за что платит

При обычной сделке купли-продажи квартиры на рынке было принято, что пенсионный сбор уплачивает покупатель, а госпошлину – продавец. Однако в случае "єОселі" продавец перекладывает на плечи покупателя полностью все расходы. Даже военный сбор (1,5%) и НДФЛ (5%), которые по закону должен платить продавец.

Как пояснила в комментарии Delo.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха, налог на прибыль всегда платит тот, кто из сделки извлекает выгоду.

Налог возникает, если объект недвижимости в собственности менее трех лет, а также когда это вторая продажа за календарный год. Например, физлицо купило в 2022 году, а хочет продать в 2024 – только 2 года прошло от права собственности. Если брать ипотеку под 7%, там всегда будет НДФЛ, потому что в программе есть ограничения на дома до 3 лет, объясняет риелтор.

По ее словам, подавляющее большинство сделок на рынке - это государственные программы, с которыми связаны риски и дополнительные выплаты, поэтому продавец их переводит на покупателя.

"Например, "Укргазбанк" за перевод средств на счет продавца берет комиссию - 1%. Продавец для того, чтобы снять больше 100 тысяч в сутки, открывает счета на родственников. Само открытие бесплатное, но сбрасывает деньги на эти счета банк с комиссией 0, 5%. Снять эти средства - тоже 0,5%. Все эти нюансы возникают из-за участия в государственной программе. Поэтому продавец, соглашаясь на участие в программе, сразу предупреждает: мы на это идем только, если все дополнительные затраты платит покупатель", - объясняет риелтор.

Большинство рисков и затрат связано с тем, что продавец хочет получить сумму в долларах, а государственная программа предлагает гривну.

"Есть такое понятие как форвардный курс доллара. Например, люди снимают 2 миллиона гривен. Через 5 счетов, оформленных на родственников, они снимут эту сумму за четыре банковских дня. За это время может измениться курс доллара. Это риски, а продавец не хочет терять ", – отметила Гайдамаха.

Ирина Шапка из ипотечного агентства недвижимости DODOMU в комментарии Delo.ua также подтвердила, что прямая купля-продажа по договоренности предполагает, что расходы покупателя и продавца делятся пополам. В то время как ипотека перекладывает все расходы на плечи покупателя.

"Человек должен понимать, что он берет кредит под 7% в нестабильной воюющей стране. Такой возможности – зафиксировать стоимость ипотеки на 20 лет в гривне – за всю историю независимости никогда не было. О 3% вообще нет слов – это мечта для военных, учителей, медиков, которые никогда не могли себе позволить взять ипотеку", – объяснила риелтор.

Как платить меньше по єОселі

Кроме многочисленных расходов на налоги и сборы, клиенты программы "єОселя" могут вернуть 1% от части стоимости квартиры и оформить налоговую скидку. 

Возмещение 1%. Какие документы следует подать

Фактически это возврат суммы сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. На это имеют право только покупатели, которые не зарегистрированы в квартирной очереди на социальное жилье и приобрели первую квартиру, жилой дом или его часть, садовый дом, дачу или гараж.

Право на компенсацию определено Законом Украины "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование", а также постановлением КМУ "Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование по отдельным видам хозяйственных операций" (п. 15-1).

Впрочем, сегодня без уплаты сбора нотариус обычно не удостоверяет договор купли-продажи недвижимости - во время военного положения не работает механизм проверки информации о том, какая по счету куплена недвижимость.

В случае, если покупатель отказывается от уплаты сбора, нотариус имеет полное право отказать покупателю в оформлении документов. Согласно п.15-3 Порядка № 1740, удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии платежного поручения.

В конце концов стоимость сбора можно вернуть, обратившись после оформления займа с заявлением в Пенсионный фонд с такими документами.

• договор купли-продажи недвижимости,
• копия платежного поручения об уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование,
• копия паспорта, идентификационного кода.

На возврат сбора после подачи документов обычно требуется месяц. В случае отказа право на возврат можно обжаловать в суде - тогда процедура продлится до трех месяцев. Если Пенсионный фонд подаст апелляционную жалобу на решение суда, процедура может продлиться еще на несколько месяцев.

Вернуть 1% при покупке первой квартиры можно, даже если покупатель купил недвижимость несколько лет назад и не сохранил платежное поручение. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, осуществлявшему удостоверение договора купли-продажи с просьбой предоставить копии документа.

Как оформить налоговую скидку

Еще одна возможность уменьшить расходы на оформление ипотеки – воспользоваться правом на налоговую скидку от суммы уплаченных по ипотеке процентов. Впрочем, вернуть из бюджета часть уплаченного налога на доходы, как указано в ст. 166 Налогового кодекса, могут только наемные работники, за которых работодатель уплачивает налог на доходы физлиц.

Для оформления скидки необходимы следующие документы:

• справка о доходах - ее заказывают у работодателя, либо онлайн из собственного кабинета на сайте налоговой, либо через веб-версию "Дії",
• копия договора с банком по ипотеке,
• копия договора купли-продажи, заключенного с физлицом или юридической организацией,
• платежки с разделенными отдельными суммами погашения тела кредита и процентов,
• паспорт,
• налоговый номер,
• выдержка из банка с реквизитами платежной карты для возврата средств (с номером IBAN).

"В "єОселі" жилье можно покупать или введенное в эксплуатацию или на стадии строительства. Часто люди забывают о том, что нужно изменить справку о присвоении налогового номера. Она должна быть выдана в налоговой, где находится новое место регистрации. Предположим, покупатель был зарегистрирован в Святошинском районе, а взял ипотеку на квартиру в Шевченковском. Тогда он должен иметь справку из налоговой от Шевченковского района. Иначе налоговые отказывают на этапе заявки", - отметила Довнич.

Эксперт отметила, что покупателю выгоднее оформить скидку именно на первые 10 лет ссуды, ведь по аннуитетной системе именно в настоящее время большая часть платежа приходится на уплату процентов. 

Общая сумма не может превышать сумму годовой зарплаты в текущем году и предоставляется только на 10 лет подряд – это главное ограничение суммы возврата. Каждый год следует снова подавать документы и оформлять скидку.

Рассчитать сумму скидки можно, умножив 18% на сумму уплаченных процентов за год, но при этом учитывая ограничения по зарплате.

"Если у покупателя зарплата условно 10 тыс. грн, за год он получит 120 тыс. грн, даже если сумма по процентам больше, он получит 18% от 120 тыс. - то есть 21 600 грн. Если же у клиента меньше зарплата, чем 120 тыс. грн в год, он получит процент от меньшей суммы", - пояснила Довнич.

Срок подачи документов – до конца следующего календарного года за предыдущий год.

Компенсация процентов для военных

За последний месяц ряд обладминистраций заявили, что будут частично компенсировать ставки по программе "єОселя". Государственные банки-участники ипотечной программы, заключили договоры с рядом областных администраций и местными властями.

В частности, "ПриватБанк" подписал соглашения с Криворожским городским советом, Одесской и Львовской обладминистрациями. Такой договор позволит контрактникам получить жилье в кредит беспроцентно - 3% годовых будет выплачиваться за счет средств областного бюджета. Криворожский горсовет будет компенсировать ставку для правоохранителей, медиков, учителей, научных или научно-педагогических работников.

Ощадбанк договорился о компенсации процентной ставки с Одесской, Львовской, Закарпатской и Черновицкой ОГА, а также Криворожским горсоветом. Компенсация будет предоставляться льготным категориям граждан в зависимости от условий, согласованных с каждой обладминистрацией или горсоветом.

"Укргазбанк" имеет аналогичные соглашения с Закарпатской, Одесской, Черновицкой и Львовской обладминистрациями.

Личный опыт. Оформление ипотеки єОселя в реальных историях

Владимир, педагог, 24 года (Киев): "При ипотеке под 3% подписывают и под 7%"

Стоимость нашей однокомнатной квартиры (42,5 кв. м, дом 2020 года), превысила миллион – 1 078 000 грн. Первый взнос, который мы должны были оплатить владельцам у нотариуса, составил 308 100 грн. Мы брали ипотеку под 3% годовых, как льготная категория, однако параллельно подписывали договор и под 7%, ведь в случае смены места работы или окончания финансирования программы банк автоматически переводит на больший процент.

Оформление обошлось более чем в 100 тыс. грн:

• стоимость оценки квартиры – 6000 грн,
• средства за предоставление кредита – 4500 грн,
• средства за открытие счетов и другие сопутствующие услуги банка – около 6000 грн.,
• страхование имущества – 3000 грн в год,
• расходы на нотариуса – 20 000 грн,
• налоги и сборы (8,5%) – 91 630 грн.

Поскольку это было наше первое собственное жилье, то 1% от стоимости квартиры мы вернули через Пенсионный фонд в течение 40 дней с момента покупки квартиры.

Подытоживая наши расходы, уплатили мы 434 730 грн, а банк предоставил кредит на 769 900 грн. На сегодняшний день месячный платеж по ипотеке составляет 5 080 грн.

Максим, предприниматель, 29 лет (Одесса): "Покупать у застройщика выгоднее, но это квартира без ремонта"

Подбирая квартиру под "єОселя", мы столкнулись с тем, что без риэлтора в Одессе не найти жилье. Я подсчитал расходы: 5% на риелтора плюс 5% НДФЛ и сборы, и понял, что оформление затянет где-то на 20%. Это кроме того, что нужно уплатить первый взнос не менее 20%. Так что хотел бросить поиски, подумал, что это не мой случай.

Однако мне посоветовали узнать, как покупать жилье через застройщика. В этой цепи участников меньше, поэтому оформление дешевле: не нужно платить риелтору и налоги от продавца. Стоимость квартиры составила 1 660 000 грн, 20% – первый взнос. А все обязательные и дополнительные расходы вышли около 5%:

• 1% госпошлина (купля-продажа) - 16 600 грн,
• 1% в пенсионный фонд – 16600 грн,
• 0,1% пошлина (ипотечный договор) – 1700,
• заверение договора купли-продажи – 8000 грн,
• заверение ипотечного договора – 8500 грн,
• нотариальные заверенные заявления для банка – 3200 грн,
  
• выписки из реестров - 1880 грн,
• открытие счета в банке и страхование 18200 грн.

У этих 5% есть возможность возврата налога из Пенсионного фонда в размере 1%, поскольку это первая покупка недвижимости. Но возврат может занять от месяца до года, если это через суд.

Плюс вторичного жилья – оно с ремонтом, но цена и расходы на оформление выше. Плюс жилья от застройщика – стоимость существенно меньше, но это квартира без ремонта.