Земельное право: итоги 2023-го и ожидания на 2024-й

Освобождение от платы за землю на пострадавших от войны территориях

Закон №3050-IX от 11 апреля 2023 года наконец-то установил действенный механизм реализации налоговой льготы по плате за земельные участки, расположенные в зоне боевых действий или же на оккупированных территориях. Акт урегулировал вопрос возможности применения определенного приказом Минреинтеграции Перечня территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных РФ, для налоговых целей.

Благодаря ним землевладельцы и землепользователи получили возможность:

1. скорректировать поданные ими за предыдущие периоды налоговые декларации и использовать существующую переплату в счет будущих платежей по земельному налогу/арендной плате;
2. прекратить осуществлять начисление и уплату налоговых обязательств в случае продолжения пребывания принадлежащих им земельных участков «в зоне опасности», на заминированных, загрязненных в результате войны территориях.

Таким образом, владельцы и арендаторы наконец-то получили обещанное еще в начале полномасштабного вторжения уменьшение налоговой нагрузки на земельные участки, которые они временно не могли использовать.

Упрощение нотариальных и регистрационных действий при приобретении в собственность сельскохозяйственных земельных участков

Закон № 3065-IX от 2 мая 2023 несколько изменил процедуру купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно:

• определил случаи, когда проверка соответствия приобретателя или собственника земельного участка законодательно установленным требованиям не осуществляется (приобретение в собственность земельного участка: для ведения садоводства до 0,25 га или для ведения личного крестьянского хозяйства в пределах населенных пунктов до 2 га);
• установил правила определения общей площади земельных участков с/х назначения, которые находятся в совместной совместной собственности супругов (учитывается только для того из супругов, за кем зарегистрировано право собственности);
• усовершенствовал правовое регулирование реализации преимущественного права покупки земельного участка с/х назначения.

Замена устаревшего правового титула на современные имущественные права

Закон №3272-IX от 27 июля 2023 г. был принят для уменьшения количества сельскохозяйственных земель, находящихся в постоянном пользовании государственных предприятий. Сейчас они не используются вообще или используются неэффективно. Указанный нормативно-правовой акт:

• определил возможность превращения государственных предприятий в акционерные общества и/или общества с ограниченной ответственностью с сохранением в их уставном капитале 100% акций (долей) государства;
• предусмотрел механизм приобретения вновь образованными хозяйственными обществами на праве аренды земельных участков, ранее находившихся в постоянном пользовании прекращенных государственных предприятий;
• урегулировал порядок передачи полученных вновь созданными обществами земель в субаренду другим субъектам путем проведения электронных аукционов. Первые подобные торги могут быть проведены уже в 2024 году. Таким образом, бывшие постоянные пользователи смогут получить участок (которым они раньше не могли никоим образом распоряжаться) в аренду и самостоятельно распоряжаться ею или передать его в субаренду другому желающему субъекту.

Чего ждать в 2024 году?

Безусловно, самым ожидаемым событием 2024 стал старт второго этапа земельной реформы.

Эксперты и уполномоченные органы прогнозируют, что второй этап реформы приведет к увеличению уровня ВВП и повышению инвестиционной привлекательности земельных участков сельскохозяйственного назначения для реализации долгосрочных проектов.

В то же время существует и другая точка зрения, согласно которой "не ко времени" начинать отчуждать значительные площади земельных участков в собственность одного человека, особенно с учетом войны, проблем с логистикой и экспортом аграрной продукции. В подтверждение такой позиции в Верховной Раде были зарегистрированы законопроекты, предусматривающие отложение продажи земель юридическим лицам еще на несколько лет после завершения военного положения.

В настоящее время активных действий, которые могли бы отсрочить запуск второго этапа земельного рынка, со стороны законодательного органа совершено не было. В то же время следует наблюдать за дальнейшим развитием событий.

Упрощение смены целевого назначения земель за пределами населенных пунктов

В конце 2023 года ВРУ приняла за основу проект закона №9627 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины для привлечения инвестиций с целью быстрого восстановления Украины".

Цель принятия этого законопроекта проста и ясна – создание благоприятных условий для реализации инвестиционных проектов, направленных на восстановление экономики Украины во время действия военного положения и в восстановительный период после окончания военных действий.

Из основных его особенностей:

• упрощенная процедура изменения целевого назначения (ц/п) земли будет доступна на территориях за пределами населенных пунктов;
• применение упрощенной процедуры изменения ц/п земли будет возможно, если в отношении такой территории отсутствует утвержденная градостроительная документация на местном уровне;
• применять такую процедуру можно будет для размещения четко определенного перечня объектов промышленности и энергетики (зданий промышленных и складов; зданий с/х назначения, лесоводства и рыбного хозяйства; трубопроводов, коммуникаций и линий электропередачи; комплексных промышленных сооружений).

Таким образом, принятие этого проекта закона будет способствовать минимизации коррупционных рисков при установлении/изменении целевого назначения земельных участков за пределами населенного пункта и дебюрократизации процедуры изменения целевого назначения таких земель, а также привлечении отечественных и иностранных инвестиций.

Аграрные расписки 2.0

В 2023 году в ВРУ был зарегистрирован проект закона №9352 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью создания условий для привлечения средств на агропроизводство".

Несмотря на то, что аграрные расписки (АР) были введены на основании Закона Украины «Об аграрных расписках» еще в 2012 году, привлечение финансирования к аграрному бизнесу с помощью АР, к сожалению, недостаточно распространенной практикой в Украине.

Ряд недостатков законодательного регулирования в применении АР не позволяет сегодня полноценно работать этому инструменту для поддержки агробизнеса.

Принятие законопроекта №9352 призвано нивелировать законодательные несогласованности. В частности, предлагается установить:

• обременение распоряжения земельными участками, указанными в расписке как место выращивания с/х продукции будущего урожая;
• регистрацию обременения в Государственном реестре прав;
• возможность вымогательства досрочного выполнения обязательств по АР и установление обязанности выполнения такого требования и т.п.

Сегодня аграрная отрасль занимает одно из ключевых мест в экономике Украины и обеспечивает продовольственную безопасность. Тем не менее, одним из ограничительных факторов для наращивания и реализации этого потенциала является отсутствие финансовых ресурсов.

Аграрные расписки – потенциально важный инструмент финансирования агробизнеса. И принятие данного проекта закона в 2024 году является важным шагом, который в перспективе обеспечит дополнительные финансовые вливания в данный сектор экономики и привлечение дополнительных инвестиций в отрасль.