Contra spem spero: заработает ли ипотечное кредитование в 2023 году

Замечу, что после старта программы "єОселя" уже было выдано более 2 тыс. кредитов на приобретение жилья преимущественно на вторичном рынке, а также во введенных в эксплуатацию новостройках. Это в 8 раз больше, чем количество выданных кредитов по программам коммерческих банков. Таким образом, можно констатировать, что ипотека в Украине держится преимущественно на государственной ипотечной программе.

В то же время эффективность программы "єОселя" после резапуска с 1 августа будет зависеть от привлечения постоянных источников финансирования, ведь "финансовая аритмия", которая наблюдалась с самого начала действия программы, не будет способствовать росту спроса.

Напомню: с января по конец мая за неимением средств реализация программы была приостановлена. По состоянию на июнь кредитование возобновилось благодаря дополнительному финансированию с открытого рынка, однако привлеченного ресурса может хватить лишь на 5-6 тысяч кредитных сделок, чего явно недостаточно для оживления рынка.

Что касается перспектив "єОсели" в возводимых жилых комплексах, то здесь главная проблема заключается в ограничении схем финансирования, разрешенных для участия в программе: только 10% застройщиков работают по разрешенным схемам – фондам финансирования строительства, куплей-продажей имущественных прав, целевыми облигациями. Менять схему финансирования очень дорого. Застройщики хотят гарантированных объемов финансирования по “єОселю” для того, чтобы вносить изменения в свои процессы. Пока этот вопрос поставлен на паузу.

На мой взгляд, решить эту проблему может широкое применение норм Закона Украины №2518 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", принятого 15 августа 2022 года, и Постановления КМУ №596 от 13 июня. 2023, которая распространяет действие Закона на объекты строительства, возведение которых началось до вступления в силу указанного Закона.

Эти документы налагают определенные обязательства на застройщика, вводят понятие специального имущественного права и его регистрации, делают рынок первичной недвижимости прозрачным, а права покупателей более защищенными. Поэтому крайне важно упрощение условий перехода застройщиков на новую схему работы, указанную в Законе.

Еще одной важной проблемой для эффективной реализации "єОсели" на первичном рынке является крайне низкий спрос, который составляет 20-30% от уровня начала февраля 2022 года.

По моему мнению, сокращение количества потенциальных покупателей жилья в возводимых объектах возникло по ряду объективных причин, среди которых:

• рост себестоимости жилья (за год от Большой войны цены на строительство новостроек выросли в среднем на 40% в долларовом эквиваленте);
• снижение платежеспособности потенциальных покупателей;
• большие риски, связанные со сроками завершения строительства и наличия соответствующих финансовых ресурсов у девелоперов;
• состояние неопределенности, в котором находится большинство покупателей, их психологическая неготовность вкладывать средства в приобретение жилья на первичном рынке в условиях войны;
• отсутствие страхования рисков на случай повреждения или разрушения новостройки вследствие боевых действий или ракетных (дроновых) обстрелов, в которых приобретено жилье;
• общая непрогнозируемость последствий войны – отсутствие 100-гарантий безопасности проживания в крупных городах.

В то же время можно выделить 3 стратегических направления, реализовав которые в перспективе 2-3 месяцев можно существенно увеличить спрос на первичном рынке недвижимости:

• активизация "єОсели" именно на первичном рынке для широкого круга украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• развитие общих ипотечных программ между банками и девелоперами: для покупателя это и дополнительная гарантия надежности приобретения дома в новостройке и уменьшенные проценты;
• участие местных властей в дополнительной компенсации процентов по ипотечным кредитам на первичном рынке.

По моему мнению, до конца года размер учетной ставки НБУ может существенно снизиться (до 20-18%), что будет мотивировать коммерческие банки не только обновлять собственные ипотечные программы, но и сделать их более привлекательными для потенциальных клиентов. В случае если размер учетной ставки будет снижен, как минимум, еще на 2 п.п., то в среднем ипотечные ставки могут упасть на 3,5-5%. Это в свою очередь приведет к росту конкурентоспособности ипотечных программ комбанков по сравнению с программой "єОселя", а граждане получат возможность выбирать кредит под собственные финансовые возможности.