- Категория
- Недвижимость
- Дата публикации
- Переключить язык
- Читати українською
Contra spem spero: заработает ли ипотечное кредитование в 2023 году
Общие объемы предоставленных ипотечных кредитов за более чем год полномасштабной войны в девять раз меньше, чем за 12 месяцев, предшествовавших вторжению. При этом около 100% новых кредитов было выдано на приобретение жилья на вторичном рынке. По собственным ипотечным программам банки выдали менее 250 ипотечных кредитов. Станет ли "єОселя" движителем роста объемов ипотеки? Заработает ли ипотечная программа на первичном рынке жилья? Изменятся ли ставки по кредитам?
Замечу, что после старта программы "єОселя" уже было выдано более 2 тыс. кредитов на приобретение жилья преимущественно на вторичном рынке, а также во введенных в эксплуатацию новостройках. Это в 8 раз больше, чем количество выданных кредитов по программам коммерческих банков. Таким образом, можно констатировать, что ипотека в Украине держится преимущественно на государственной ипотечной программе.
В то же время эффективность программы "єОселя" после резапуска с 1 августа будет зависеть от привлечения постоянных источников финансирования, ведь "финансовая аритмия", которая наблюдалась с самого начала действия программы, не будет способствовать росту спроса.
Напомню: с января по конец мая за неимением средств реализация программы была приостановлена. По состоянию на июнь кредитование возобновилось благодаря дополнительному финансированию с открытого рынка, однако привлеченного ресурса может хватить лишь на 5-6 тысяч кредитных сделок, чего явно недостаточно для оживления рынка.
Что касается перспектив "єОсели" в возводимых жилых комплексах, то здесь главная проблема заключается в ограничении схем финансирования, разрешенных для участия в программе: только 10% застройщиков работают по разрешенным схемам – фондам финансирования строительства, куплей-продажей имущественных прав, целевыми облигациями. Менять схему финансирования очень дорого. Застройщики хотят гарантированных объемов финансирования по “єОселю” для того, чтобы вносить изменения в свои процессы. Пока этот вопрос поставлен на паузу.
На мой взгляд, решить эту проблему может широкое применение норм Закона Украины №2518 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", принятого 15 августа 2022 года, и Постановления КМУ №596 от 13 июня. 2023, которая распространяет действие Закона на объекты строительства, возведение которых началось до вступления в силу указанного Закона.
Эти документы налагают определенные обязательства на застройщика, вводят понятие специального имущественного права и его регистрации, делают рынок первичной недвижимости прозрачным, а права покупателей более защищенными. Поэтому крайне важно упрощение условий перехода застройщиков на новую схему работы, указанную в Законе.
Еще одной важной проблемой для эффективной реализации "єОсели" на первичном рынке является крайне низкий спрос, который составляет 20-30% от уровня начала февраля 2022 года.
По моему мнению, сокращение количества потенциальных покупателей жилья в возводимых объектах возникло по ряду объективных причин, среди которых:
- рост себестоимости жилья (за год от Большой войны цены на строительство новостроек выросли в среднем на 40% в долларовом эквиваленте);
- снижение платежеспособности потенциальных покупателей;
- большие риски, связанные со сроками завершения строительства и наличия соответствующих финансовых ресурсов у девелоперов;
- состояние неопределенности, в котором находится большинство покупателей, их психологическая неготовность вкладывать средства в приобретение жилья на первичном рынке в условиях войны;
- отсутствие страхования рисков на случай повреждения или разрушения новостройки вследствие боевых действий или ракетных (дроновых) обстрелов, в которых приобретено жилье;
- общая непрогнозируемость последствий войны – отсутствие 100-гарантий безопасности проживания в крупных городах.
В то же время можно выделить 3 стратегических направления, реализовав которые в перспективе 2-3 месяцев можно существенно увеличить спрос на первичном рынке недвижимости:
- активизация "єОсели" именно на первичном рынке для широкого круга украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- развитие общих ипотечных программ между банками и девелоперами: для покупателя это и дополнительная гарантия надежности приобретения дома в новостройке и уменьшенные проценты;
- участие местных властей в дополнительной компенсации процентов по ипотечным кредитам на первичном рынке.
По моему мнению, до конца года размер учетной ставки НБУ может существенно снизиться (до 20-18%), что будет мотивировать коммерческие банки не только обновлять собственные ипотечные программы, но и сделать их более привлекательными для потенциальных клиентов. В случае если размер учетной ставки будет снижен, как минимум, еще на 2 п.п., то в среднем ипотечные ставки могут упасть на 3,5-5%. Это в свою очередь приведет к росту конкурентоспособности ипотечных программ комбанков по сравнению с программой "єОселя", а граждане получат возможность выбирать кредит под собственные финансовые возможности.