Недострой без земли: как владельцу объекта незавершенного строительства защитить право на аренду участка

Органы местного самоуправления (далее – ОМС) не всегда способствуют как заказчикам строительства, так и новым владельцам, которые приобрели его у заказчиков в реализации их планов. А именно – не предоставляют право пользования земельным участком, на котором расположен сам объект. Без договора аренды земли под объектом обязательно будут проблемы с его дальнейшим пользованием, вводом в эксплуатацию и т.д.

В юридической практике автора есть несколько случаев, когда клиент приобретает право собственности на ОНБ без земли, обращается в городской или районный совет с заявлением (ходатайством) о передаче соответствующего земельного участка в аренду. А местные власти отказывают ему в удовлетворении, ссылаясь на то, что могут передать земельный участок только в порядке проведения земельных торгов, так как предписаниями ч.2 ст. 134 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины) не предусмотрено случая внеконкурсного обретения прав на землю.

Учитывая это, для владельцев ОНБ есть два пути развития событий: смириться с фактом необходимости идти на торги для получения прав пользования (аренды) на земельный участок, или попытаться обрести такое право, защитив законный интерес на эту землю в судебном порядке.

В некоторых обстоятельствах целесообразнее защитить свой интерес на землю именно в суде - ведь еще сам факт победы на торгах не является гарантией подписания договора на выгодных для условиях.

Актуальная судебная практика едина в подходе к тому, что пока владелец ОНБ не введет его в предусмотренном законом порядке в эксплуатацию, то владелец такого объекта является по сути владельцем строительных материалов.

Впрочем, в своем Постановлении Кассационный Гражданский суд в составе Верховного Суда от 28 сентября 2022 года по делу № 263/15223/19 сделал такой важный правовой вывод: государственная регистрация прав на ОБН хотя и не изменяет особого правового статуса такого объекта как совокупности строительных материалов и оборудования (подобный правовой вывод изложен в постановлении Кассационного хозяйственного суда в составе ВС от 16 февраля 2021 года по делу № 914/2070/19), однако в связи с фактом регистрации прав собственности на ОНБ, расположенном на спорной земельной участке, у владельца ОНБ имеется законный интерес по оформлению надлежащим образом права пользования земельным участком, на котором расположено указанное имущество.

Именно поэтому, в данном деле суд констатировал: отказ органов городского самоуправления в предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома (объекта ОНБ) неправомерен.

Следует отметить, что Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного суда в Постановлении от 11 мая 2023 г. по делу № 904/1043/22 развил предварительный вывод: положения статьи 120 ЗК Украины и статьи 377 ГК Украины сквозь призму изменений в законодательстве на основании Закона О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о переходе прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на нем размещен" от 08.09.2021 № 1720-IX и учитывая принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на ней объектов (перечень которых раскрывается, в частности, в статье 120 ЗК Украины, в редакции с изменениями) содержательно свидетельствует, что наличие на спорном земельном участке имущественных объектов, принадлежащих истцу на праве частной собственности, исключает любую возможность проведение земельных торгов по этому земельному участку.

Вместе с тем, КХС ВС в указанном выше постановлении отметил, что именно добросовестность обретения прав на ОНБ является основанием в получении земельного участка, на котором они расположены на внеконкурентных началах без проведения конкурса.

При этом факт размещения ОНБ на земельном участке свидетельствует о неотъемлемой связанности с ним, перемещение такого ОНБ невозможно без его обесценения и изменения назначения и является основанием для получения земельного участка на внеконкурентных началах без проведения земельных торгов в соответствии с частью 2 статьи 134 ЗК Украины.

Из анализа изложенного приходим к логическому выводу: наличие сложного юридического факта (регистрация прав на ОБН и факт факта приобретения прав на него) исключает любую возможность проведения земельных торгов относительно спорного земельного участка коммунальной собственности. Более того, такой земельный участок не может быть выставлен на торги, поскольку он обременен правом собственности на ОНБ, которые расположены на таком участке.

Именно поэтому при условии, что орган ОМС отказывается в добровольном порядке передавать земельный участок под ОНБ в пользование (аренду), выходом из правовой неопределенности может служить механизм, согласно которому за собственником ОНБ закрепляется право аренды путем признания в судебном порядке договора аренды земли заключенным (Учитывая при этом предписания ч.11 ст. 120 ЗК Украины).

Стоит отметить, что практика обращения с иском о признании договора аренды земли заключенным в редакции, предложенной Истецом (собственником ОНБ), малораспространена для бизнеса из-за относительной новизны самой нормы, ч.11 ст. 120 ЗК Украины. Однако указанный способ защиты нарушенного права автор считает должным и таким, который в полной мере отвечает интересам владельца ОНБ.

Кроме того, именно этот способ защиты (признание договора заключенным) достаточно удобен, поскольку с момента вступления решения суда, которым исковые требования удовлетворены, возникает правовая возможность для регистрации соответствующего права аренды в государственном реестре без участия ОМС.

Резюмируя отметим, что актуальная судебная практика свидетельствует о том, что владелец ОБН (при наличии факта добросовестности оснований его приобретения) имеет право на получение земельного участка на вне конкурентной основе в пользование (аренду) с целью завершения процесса строительства (получение соответствующих разрешительных документов) и ввод объекта в эксплуатацию.

При этом только правильно избранная адвокатом тактика и стратегия ведения судебного кейса даст ответ на вопрос: «Где именно должна быть поставлена запятая в предложении «Недострой без земли: предоставить право аренды нельзя отказать».