Как бороться с недобросовестными риелторами — мнение

В последнее время участились случаи мошенничества в сфере недвижимости. "Черными" риелторами называют людей, которые занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем. Их цель — отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи. Также есть компании, которые продают устаревшие базы данных желающим снять квартиру. Delo.UA поинтересовалось у юриста компании ARPA Real Estate Александра Мороза, как можно обезопасить себя от недобросовестных риелторов.

"С морально-этической точки зрения мы видим ситуацию таким образом: человек обратился в агентство с целью снять конкретную квартиру, заплатил деньги, но не получил ожидаемого результата. То есть имеет все основания на возврат денег и возмещение ущерба.

Но это только с морально-этической точки зрения. Рассматривая ситуацию с юридической стороны, мы имеем следующее: гражданин ("заказчик" по договору) заключил с агентством недвижимости ("исполнителем") договор об оказании информационных услуг, предметом которого, согласно п. 1.1. договора, является: предоставление информации в виде информационных пакетов (базы данных) по аренде недвижимости в виде открытия доступа к телефонам на сайте, либо в виде распечатки.

Стоит также отметить, что согласно п. 2.1.1. договора исполнитель обязуется ежедневно обновлять указанные информационные пакеты, а так же исполнитель несет ответственность за своевременность обновления информации (п .4.1. договора).

Все довольно ясно и прозрачно, проблема лишь в том, что в договоре нет ни слова о том, что исполнитель обязан предоставлять актуальную информацию. То есть, предоставив заказчику базу данных и ежедневно ее обновляя (причем не важно, свежими или устарелыми данными) — исполнитель является таковым, который добросовестно и надлежащим образом исполняет все условия договора. Соответственно, у заказчика нет правовых оснований для оспаривания договора в рамках неисполнения агентством своих обязательств.

В данном контексте можно говорить разве что о заключении договора под воздействием ошибки ( статья 229 Гражданского кодекса Украины), ведь заказчик ожидал совершенно иного результата, заключая договор. В таком случае подобный договор может быть признан судом недействительным. Однако стоит обратить внимание на то, что согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда № 9 от 06.11.2009 года "…Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК ( 435-15)), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов'язань, які виникли з правочину, і не пов'язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину."

Говоря простым языком, не важно, что заказчик хотел снять в аренду именно конкретную квартиру — он подписал договор, по которому ему предоставляли базу данных. Эту базу ему предоставили, соответственно, нет оснований для претензий, тем более что эта база еще и ежедневно "обновляется". Кстати, не важно что информация не актуальная, ведь о том что она должна быть "свежей", нет ни слова в договоре. А заказчик, подписав такой договор, согласился с этим. Также не стоит забывать о том, что у исполнителя будет "железный" аргумент в виде п. 4.2. договора: исполнитель не несет ответственности за действия третей стороны. На который последний будет ссылаться в оправдание того, что информация в базе не является актуальной.

Несмотря на изложенное выше, допустим, что истец все же выиграет судебное заседание, но какой ценой? Судебные издержки, затраты на правовую помощь, время и нервы, — и все это за 180 грн + маловероятное возмещение морального ущерба (ввиду того, что живем мы не в США и доказать его наличие и, что самое главное, обосновать размеры/цену — довольно проблематично).

Что делать, если вы попали в такую ситуацию?

Защита своих прав в суде в этой ситуации является нецелесообразной (по причинам, изложенным выше). Можно пожаловаться в прокуратуру и налоговую, сославшись на то, что вас обманули и ввели в заблуждение мошенники. Также стоит обратить внимание на то, что после оплаты услуг Исполнитель не выписал товарный чек по вашему требованию, как это предусмотрено п. 15 ст. 3 Закона Украины "Про использование регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг". Ожидать многого от такой жалобы не стоит, но попортить нервы "Агентству недвижимости" вы сможете.

Предложенные механизмы правовой защиты, скорее всего, не оправдают ожиданий попавшего в подобную ситуацию человека, но позволят сделать соответствующие выводы и избежать в дальнейшем подобных неприятностей.

Очень важно внимательно читать договор и подписывать его только после того как вы убедитесь, что он отображает именно те правоотношения, в которые вы намерены вступить, в противном случае сетовать придется только на себя".