Парадокс девелопмента: почему смыслы стоят дороже квадратных метров

Существует стереотип, что застройщики думают только о собственном кармане и пытаются выжать максимум из любого участка: построить как можно больше домов с максимальным количеством этажей, не думая при этом о комфорте жильцов.

Такая тенденция действительно есть — как отзвук дефицита жилья, долго существовавший в нашей стране. Но со временем стиль жизни и приоритеты инвесторов меняются, и планку здесь должны задавать именно девелоперы нового поколения. Объясню, чем они отличаются от застройщиков и почему прибыль девелопера не имеет прямой зависимости от количества квадратных метров.

Чем застройщик отличается от девелопера

На украинском рынке действительно есть категория застройщиков, которых в народе справедливо называют "злостроителями".

К современным стандартам девеломпента это не имеет никакого отношения. Их модель работы достаточно стандартна – застроить участок типовыми домами, не беспокоясь о потребностях будущих жильцов. Они делают ставку на строительный объем и прямую корреляцию количества квадратных метров в количество полученных денег.

Но с каждым днем этот подход работает все ужаснее. Я называю это парадоксом девеломпента. Ведь чем больше строительный объем, тем больше на нем зарабатывают все (архитекторы, дизайнеры, поставщики, подрядчики), кроме собственно девелопера.

К примеру, несколько лет назад мы просчитывали финансовую модель для проекта на 28 тыс. кв. м, который в результате трансформировался в 19 тыс. кв. м с большей прибылью для девелопера. Это и есть одна из основных составляющих парадокса – когда из-за чрезмерного количества типичных квартир застройщик девальвирует ценность проекта.

Объясню в цифрах. Можно построить комплекс на 250 квартир стоимостью 1000 долл. за кв. м. А можно «пожертвовать» 50 квартирами в пользу жилого пространства, паркомест, инфраструктуры.

Квадратный метр в таком проекте обойдется дороже, а за счет большей привлекательности и меньшего количества квартир – продажи в нем закроются быстрее.

В результате девелопер получит: более высокую цену за метр, меньше операционных расходов (ведь каждый месяц они составляют значительную сумму) и сможет быстрее направить эти средства в следующие проекты. Свою выгоду получают и покупатели – ведь в качественных, ценностных проектах стоимость недвижимости будет иметь более высокую ликвидность и капитализацию.

Эволюция от метров до смыслов

В начале 2000-х наиболее ходовыми на рынке были квартиры площадью 90-100 кв. Людям после реалий советской застройки хотелось простора, а энергоносители стоили дешево. С годами стоимость тарифов и образ жизни изменились.

Жители больше времени проводят вне дома, потребность в большой площади уменьшается, планировки изменяются. Теперь девелопер должен думать не о строительном объеме, а о наличии прогулочных зон, общих пространств, удобной навигации внутри комплекса и т.п. Так начинается процесс мышления и концепции.

Сейчас многие девелоперы вернулись к идее совместных пространств на крыше, лобби-зон и кофе-поинтов в подъездах. Это очень маленькая доля среди общих затрат на проект, но очень существенный вклад в атмосферу, уют и добавленную стоимость комплекса.

По этим же соображениям неликвидные квартиры на первых и цокольных этажах лучше сразу перепрофилировать под зоны общего пользования или коммерческие помещения. Девелопер не потеряет многое на их продаже, но создаст дополнительные преимущества для жильцов.

На рынке появляются так называемые девелоперы нового поколения, которые пришли в этот бизнес из других сфер. Они ориентируются на современный мировой опыт и производят очень крутые проекты. Эволюционный процесс вытесняет с рынка тех, кто строит "пустые" квадратные метры, пытаясь заработать на объеме. Даже в экономклассе будут выигрывать те, кто будет строить с идеей и концепцией. И это перспектива ближайших десяти лет.

Между тем застройщик, десятилетиями строящий исключительно типичное жилье, сейчас имеет два пути: либо вынужден уйти с рынка из-за плохих продаж и репутации, либо стать девелопером.

И это подтверждает практика. Когда рядом строятся два комплекса: один по философии "настроим квартир, а дальше пусть бизнес укладывается и развивает локацию". Другой – с продуманной концепцией, инфраструктурой, специально предусмотренными помещениями и заранее подобранными операторами. Он стоит на 30% дороже, но продается лучше, потому что более привлекательным и перспективным.

Чем быстрее застройщики поймут, что нужно менять мышление, тем быстрее придут эти изменения на рынок в целом.

Первичный рынок после войны: обратного пути нет

С 2017-18 годов, когда сфера недвижимости насытилась дешевыми квадратными метрами, открылось окно возможностей именно для таких девелоперских проектов и началось органическое развитие в этом направлении.

Начало войны немного притормозило процесс, но обратного пути уже нет. Условия диктует рынок. Эпоха дефицита, когда достаточно было заявить о старте строительства и открыть отдел продаж, чтобы начать активные продажи, закончилась.

Поэтому девелоперу важно заходить с предварительно проведенными исследованиями, протестированными гипотезами, обоснованной концепцией и видением проекта не только на начальной стадии, но и после его реализации. И это очень важный этап, которым нельзя пренебрегать. Он определяет успешность проекта, репутацию девелопера и его финансовый результат.

Конечно, дефицит квадратных метров в стране до сих пор есть. Особенно когда речь идет о современном жилье. Но когда мы говорим о категории недвижимости комфорта – люди уже хотят не просто квартир, они хотят атмосферы.

Поэтому девелоперы нового мышления понимают, что они должны развивать локацию, наполнять ее смыслами и делать центром тяготения.

Важно понимать свою целевую аудиторию и наполнять содержанием создаваемый продукт. Именно мировоззрением девелопер отличается от застройщика.