- Тип
- Эксклюзив
- Категория
- Недвижимость
- Дата публикации
Будівельний паркан для інвесторів: навіщо держава захищається від тих, хто хоче вкладати в будівництво?
Згідно з офіційними даними держстатистики, загальний обсяг виконаних будівельних робіт в Україні за січень-листопад 2015 року склав майже 47 млрд грн, з яких 12 млрд припадає на житлові будівлі.
Лише за дев"ять місяців минулого року в експлуатацію було прийнято більш як 6 095,5 тис. квадратних метрів житла (96,9% від аналогічного періоду попереднього року), не враховуючи показники АР Крим та зони проведення АТО.
Водночас увагу привертає той факт, що за цей час 69,3% від загального обсягу капітальних інвестицій в будівництво житла склали кошти підприємств та організацій, тоді як 10,9% були проінвестовані населенням.
При цьому, на превеликий жаль, в структурі загального обсягу капітальних інвестицій лише 1% припадає на кошти з державного бюджету, 3,4% — кошти місцевих бюджетів та 3,9% — кошти іноземних інвесторів. Банківські кредити та інші позики дозволили профінансувати тільки 8,8% усіх капітальних інвестицій.
Наведена статистика показує, що попри вкрай несприятливі економічні умови, будівнича галузь в Україні утримується на плаву, однак переважно завдяки підприємствам та населенню, які самотужки фінансують будівництво на 80%.
Низький показник іноземних інвестицій (3,9%), що є втричі меншим від інвестованих лише в об"єкти житлового будівництва коштів населенням (10,9%), яскраво засвідчує інвестиційну непривабливість галузі.
Разом з тим забезпеченість громадян житлом в Україні є однією з найгірших в Європі. Якщо в Естонії на одну особу припадає 29 метрів квадратних житлової площі, в сусідній Угорщині — 31, Австрії — 43, а в Данії — 51 м2, то в нас цей показник становить лише 23 м2 на особу. У 2014 році загальна площа житлового фонду країни досягла найнижчого за останні півдесятиліття значення, опустившись до 966,1 тис. м2. І це при тому, що станом на 25 серпня 2015 року на обліку органів соціального захисту населення перебувало 1 449 245 переселенців з Донбасу та Криму.
Ситуацію погіршує те, що в цих умовах кількість об"єктів незавершеного будівництва з кожним роком продовжує збільшуватися.
Виходячи зі сказаного, нині виникла гостра необхідність якнайшвидшого створення умов для залучення інвестицій у сектор будівництва. Без забезпечення належної підтримки внутрішнього інвестора вирішити це завдання неможливо. Тому першим і головним кроком на цьому шляху має стати впровадження ефективного регулювання інвестиційної діяльності з боку держави, що має розв"язати проблему залучення коштів у будівництво.
На даний момент існуючі правила гри, встановлені державою, не сприяють досягненню вказаної мети. Зокрема, інвестування у житлове будівництво сьогодні обмежене частиною 3 статті 4 ЗУ "Про інвестиційну діяльність". Дана стаття вимагає, щоб недержавне інвестування та фінансування будівництва здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом випуску цільових облігацій та іншими способами, які визначені виключно законами. А оскільки державні інвестиції у будівництво, як свідчить статистика, складають всього 1% від загального обсягу, ця норма фактично стосується всіх інвестиційних проектів у сфері житлобудування.
Зазначене регуляторне обмеження декларативно покликане захистити права інвесторів від недобросовісних забудовників, однак на практиці тільки встановлює обмеження для всіх учасників ринку ще до початку самого будівництва.
Показовим є те, що дана норма була введена у 2005 році без проведення належного аналізу регуляторного впливу та з доволі неоднозначних мотивів. У пояснювальній записці до проекту вказаного закону його ухвалення мотивувалося необхідністю доопрацювання нормативно-правової бази з питань розвитку іпотечних відносин, але жодних аргументів з приводу доцільності встановлення обмежень на наводилось. Зрештою, обмеження інвестування у своєму Висновку не підтримало Головне науково-експертне управління при розгляді законопроекту Верховною Радою України, що не завадило народним депутатам прийняти документ без урахування позиції експертів.
Якщо перша редакція обмежень була жорсткою і встановлювала виключний перелік способів інвестування, то згодом до статті внесли зміни, які уможливлювали надання дозволу залучати кошти інвесторів у способи, що прямо передбачені законом. Однак ці зміни через нечітке формулювання положень частини 3-ї статті 4 закону залишили сумнівною законність використання інших способів інвестування у житлове будівництво, які не підпадають під визначений перелік, тобто здійснюються не через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування або шляхом випуску цільових облігацій.
Таким чином, інвестор перед початком будівництва повинен обрати схему інвестування, аби отримати можливість залучати кошти в процесі будівництва до введення об"єкта в експлуатацію. Початкова стадія будівництва включає отримання всіх дозвільних документів, вирішення земельних питань, розробку проекту і виконання підготовчих робіт, що найчастіше оплачується з кишень самих інвесторів.
На цій стадії держава мала б подбати про дієвий захист прав інвесторів, насамперед, запропонувавши адекватні схеми інвестування, аби стимулювати внесення коштів у будівельні проекти. Однак жоден з передбачених чинним законодавством способів інвестування не гарантує інвесторам їх права, натомість створює додаткові перешкоди.
Залучення коштів за допомогою створення фонду фінансування будівництва є одним із найпоширеніших способів інвестування в будівництво. Але даний інструмент не може захистити вкладників від багаторазових продаж одних і тих самих об"єктів, прострочення термінів будівництва та, врешті-решт, від банкрутства компаній. Водночас використання ФФБ є недешевим задоволенням, тому автоматично призводить до подорожчання квадратних метрів для покупців житла.
Більш надійним є інвестування за допомогою цільових облігацій, щоправда, і значно дорожчим. Тож у випадку, якщо замовник проекту будівництва є представником великого бізнесу та має достатньо ресурсів, використання фінансових інститутів спричиняє подорожчання будівельної продукції, але, по суті, не є бар"єром для виходу на ринок. При цьому дрібні забудовники та інвестори, які тільки виходять на ринок, обмежені вимогами до інвестування та змушені використовувати сумнівні способи фінансування будівництва.
Загалом в рамках створення привабливих умов для залучення інвестицій наявність зазначеного обмеження не є виправданим. Необґрунтована регуляція не зменшила кількість об"єктів незавершеного будівництва, натомість їх кількість лише зростає, оскільки впровадження фінансових інститутів не є запобіжником для найбільш поширених у будівничій галузі проблем.
Запропоновані фінансові інструменти не можуть забезпечити прозоре інвестування та роблять ринок житлового будівництва непривабливим та незрозумілим як для внутрішніх, так і для зовнішніх інвесторів.
Для уникнення подальшої рецесії галузі держава має поліпшити умови інвестування в будівництво, насамперед, скасувавши обмеження, встановлене ч. 3 ст. 4 ЗУ "Про інвестиційну діяльність", що дозволить відкрити житловий ринок для нових потенційних інвесторів.
При цьому мова йде не просто про відміну регулюючих норм, а про паралельне впровадження більш дієвих гарантій для інвесторів. Замість створення штучних бар"єрів входу на ринок держава повинна ввести систему контролю за забудовниками в частині відчуження об"єктів інвестування та контролю за цільовим використання залучених коштів. Дане питання може бути вирішено з допомогою запровадження прозорої процедури електронного формування реєстрів об"єктів інвестування та процедури відчуження майнових прав на них. Це дасть змогу реєструвати у відкритому та прозорому реєстрі майнові права покупця, що убезпечить його від кількаразових продаж одного і того ж об"єкта, тим самим значно спростивши механізм інвестування та мінімізувавши ризики для інвесторів.