Дворовые деньги: Кто заменит коммунальные ЖЭКи в Украине

Объем рынка обслуживания жилых домов и придомовой территории колоссальный: по всей Украине насчитывается около 250 тыс. многоэтажных домов. По данным Госслужбы статистики, общая площадь жилого фонда в 2013 году превышала 1 млрд кв. м. После вынужденного исключения в 2015 году из общей статистики оккупированного Крыма и зоны АТО общая площадь жилья уменьшилась до 973,8 млн кв. м, что соответствует 16,886 млн квартир.

При этом более 90% квартир приватизированы, так что жильцы могут самостоятельно решать, кто будет обслуживать их дом. Однако сегодня большинство украинцев не воспринимают многоэтажный дом, в котором они живут, как свою собственность, поэтому не готовы брать ответственность за его содержание. Закон "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)" был принят еще в 2001 году, однако за прошедшие 15 лет под крыло ОСМД, жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) или управляющих компаний перешло только чуть более 20% многоквартирных домов.

Процесс шел бы активнее, если государство выполняло ст. 24 данного закона и финансировало проведение в доме, где создается ОСМД, капитального ремонта. Это было бы своеобразным пряником для передачи дома в управление жильцам. А для жителей аварийных домов, которых в Украине около 40%, это вообще было бы спасением, потому что вряд ли найдутся частные компании, готовые взять их на обслуживание в таком состоянии. Но оказалось, что в бюджете средств на это нет.

В мае 2015 года Верховная Рада приняла закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", согласно которому до 1 июля 2016 года жильцы многоквартирных домов должны были определиться с тем, кто будет обслуживать их дом: создать ОСМД или составить договор с управляющей компанией. Если жильцы не смогут организоваться, то компанию, которая займется содержанием их дома, выберут на конкурсе местные власти.

В итоге за минувший год произошел своего рода прорыв в организации ОСМД: из 100 тысяч домов, которые могут его создать, в 21 тыс., по состоянию на октябрь 2016 года, они уже организованы (против 11 тыс. домов на конец 2014 года). Однако по-прежнему львиную долю рынка — около 80% — занимают коммунальные ЖЭКи, которых в Украине насчитывается более 4 тыс.

Вместо ЖЭКа

В Украине работает около 70 управляющих компаний и более 500 частных фирм, занимающихся обслуживанием жилых домов. Точного количества фирм сегодня не может назвать никто, так как подобная статистика на уровне государства последний год не ведется. Управление Минрегионстроя, которое занималось сбором данной информации, расформировали год назад. Согласно их последним опубликованным данным, по состоянию на октябрь 2015 года в стране функционировало 14,3 тыс. ОСМД, 5,7 тыс. жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и 534 частных предприятия по содержанию жилого фонда. В эти более 500 ЧП входят частные ЖЭКи, управляющие компании и управители, которых нанимают ОСМД. В Ассоциации управителей жильем попытались восполнить данный статистический пробел и отправили запросы по всем городам Украины, но оказалось, что составить реальную статистику о количестве частных управляющих компаний практически невозможно.

Крупных компаний, которые предоставляют полный комплекс услуг по управлению и содержанию жилья и обслуживают сотни домов, пока единицы. Среди них "Жилищно-коммунальный союз Украины", который обслуживает более 7 млн кв. м жилья в 12 городах, компания "Місто для людей", работающая в семи городах, и управляющая компания "Домком" (пять городов).

В профильной Ассоциации отмечают, что многие предприниматели занимают выжидательную позицию: зарегистрировали КВЭДы, но к работе не приступают. Например, в Сумах из 20 зарегистрированных управителей реально работают только шесть-семь. Подобная ситуация и в других городах. "Много управителей готовы работать по новым стандартам, они обучены, профессиональны, но ожидают принятия поправок в закон "О жилищно-коммунальном управлении", где будут более четко прописаны функции управления домом, механизм компенсации субсидий и льгот", — объясняет Василий Лиман, председатель Ассоциации управителей жилья.

Большинство ОСМД предпочитают брать на работу управляющего с опытом работы, однако они сейчас в дефиците. Как правило, такие функции выполняет председатель правления ОСМД, который зачастую не имеет соответствующего образования и квалификации. Для эффективного управления домом ОСМД начали объединяться в ассоциации, что позволяет избежать роста тарифов и затрат на содержание большого штата сотрудников. ОСМД подписывает договор с ассоциацией, которая занимается управлением и обслуживанием дома. Этот вариант управления сегодня весьма популярен: так проще заниматься привлечением средств на проведение капитальных ремонтов и термомодернизацию зданий.

В крупных городах, где много новостроек, около 20% жилого фонда обслуживают дочерние компании застройщика или нанятые им частные ЖЭКи. Расходы на содержание нового дома минимальны, а квартплата в новостройках зачастую вдвое выше, чем в обычном доме. К примеру, плата за содержание жилья в новых комплексах столицы, обслуживаемых частными ЖЭКами, колеблется в пределах 4,5-18 грн за 1 кв. м, тогда как жители домов, обслуживаемых коммунальщиками, платят 2,5-4 грн за 1 кв. м.

Поэтому многие управляющие компании сегодня нацелены именно на этот сегмент жилья. Большинство из них обслуживают жилые здания по аутсорсинговой схеме: нанимают подрядчиков для выполнения работ.

Рост тарифов

Сейчас рынок находится на стадии становления. Бывшие коммунальные ЖЭКи переименовывают в управляющие компании, но, по сути, кроме вывески, мало что меняется в их работе. К примеру, в октябре 2014 года Киевсовет своим решением "Об усовершенствовании структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством г. Киева" трансформировал 40 ЖЭКов в 10 КП "Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда" (по одной в каждом районе столицы).

В Запорожье ликвидировали КП "Основание", которое несколько лет занималось обслуживанием жилого фонда. Его функции с сентября этого года передали новому КП "Наше місто". Для работы нового КП были созданы более благоприятные условия: увеличены тарифы на содержание домов вдвое, в среднем по городу более 3 грн за 1 кв. м.

Повышение тарифов на содержание дома скоро пройдет и во многих городах Украины. О его необходимости заговорили киевские депутаты, мотивируя это тем, что квартплата в столице не повышалась с 2007 года. И если в новостройках жители могут надеяться, что квартплата поднимется несущественно, то в старых домах она вырастет в разы. Обслуживание домов, которые старше 50 лет, обходится значительно дороже новостроек. Во многом потому, что все эти годы капитальным ремонтом там никто не занимался, а порой и косметическим тоже. Многие дома выработали свой ресурс, и сегодня для их качественной эксплуатации нужны капитальные вложения.

По расчетам управителей, чтобы жильцам дома, который построен больше 50 лет назад, предоставить минимальный перечень качественных услуг в полном объеме, тариф на содержание дома должен быть не менее 4 грн за 1 кв. м. Сегодня же средний тариф по большинству городов составляет 1,5-2,5 грн. за 1 кв. м.

Годовой объем платежей за содержание домов приближается к сумме 40 млрд грн (при среднем тарифе 3,5 грн/кв. м и 1 млрд кв. м площади). К концу года эта сумма может увеличиться как минимум в два раза, что повысит интерес к этому рынку частных компаний. Восточноевропейский опыт показывает, что если довести уровень ОСМД в жилом фонде до 25-30%, это приведет к стимулированию и рынка услуг, и рынка профессиональных управляющих в этих городах.

Согласно данным Минрегионстроя лидерами по количеству ОСМД в Украине числятся Винница, Львов, Днепр, Харьков, Киев, Одесса. Наиболее активно ОСМД создаются в тех городах, где есть взаимодействие с органами местной власти, которая охотно сотрудничает с общественными активистами, оказывает им консультационную помощь и участвует в финансировании ремонтов домов и термомодернизации зданий.

Но самый лучший стимул для создания новых ОСМД — это примеры эффективного управления домом без помощи ЖЭКа. Ведь нередко жители решаются на создание объединения, увидев, как преобразился соседний дом после создания в нем ОСМД.