Грузия — одна из самых привлекательных юрисдикций для инвестирования в недвижимость из-за удобного географического расположения, комфортного для украинца климата, богатой культуры и благосклонности властей к инвесторам.
Покупка недвижимости в Грузии — популярный запрос среди наших клиентов, а значит украинским предпринимателям точно будет интересен короткий обзор возможностей и рисков такого инвестирования.
How much is the fish?
В Грузии существует так называемый "неформальный стандарт" строительства и дальнейшей продажи нового жилья:
➡️ "Черный каркас" (от 350 до 2000 USD за квадратный метр). Квартира сдается без внутреннего благоустройства, владелец сам на свой вкус делает внутренние отделочные работы и коммуникации, девелопер подводит внешние коммуникации (кроме газа) к внешнему контуру квартир, канализацию и вентиляцию в места размещения санитарных точек.
➡️ "Белый каркас" (от 600 — 3000 USD за квадратный метр) при котором вы получите оштукатуренную квартиру с выполненной на полу стяжкой, коммуникациями (кроме газа) подведенными к местам установки бытовой техники, канализацию и вентиляцию в местах размещения санитарных точек.
➡️ "Зелёный каркас" (1500 — 5000 USD за квадратный метр), предполагающий полностью готовую к заселению квартиру, зачастую уже с мебелью и техникой.
Коммунальные услуги (электричество, газ, вода) оформляются отдельными договорами с компаниями, предоставляющими конкретный вид услуг. Договор включает подключение соответствующих систем, с установкой счетчика.
"Центральное отопление", понятное украинскому уху, как правило, не предусматривается. Собственник жилья самостоятельно выбирает и оплачивает установку в квартире или в доме индивидуальной газовой колонки, количество и качество точек обогрева. Однако, если строится многоэтажный (высотный-выше 35 этажей) комплекс гостиничного типа, там обычно нет газификации, а весь комплекс электрифицирован и кондиционирован.
Кроме того, конечная стоимость сильно зависит от района застройки. Например, Батуми условно разделен на три зоны:
➡️ В первой зоне (исторический центр старого города) цены стартуют от 1500 USD за квадратный метр.
➡️ Во второй зоне (между историческим центром и Новым бульваром) цены начинаются от 750 USD за квадратный метр.
➡️ В третьей зоне (от Нового бульвара до аэропорта) стоимость квадратного метра резко падает до 350 USD.
Юридические нюансы
Купить недвижимость в Грузии может любое лицо, в том числе, иностранный гражданин и компания-нерезидент.
По законодательству Грузии, при покупке нового жилья стоимость должна быть указана в национальной валюте — лари. В то же время, когда сделка осуществляется между физическим лицами (вторая и более продажа), оплата в договоре может быть зафиксирована в любой валюте.
Оформление сделки происходит максимально просто:
Шаг №1. Как правило, продавец и покупатель приходят в Дом юстиции и подписывают договор купли-продажи при сотруднике публичного реестра.
Шаг №2. Оплачивается пошлина регистрации имущества (от 55 до 200 лари) в зависимости от срочности. Максимальный срок получения выписки 5 рабочих дней.
При себе сторонам необходимо иметь документы, удостоверяющие личность, и выписку из Государственного реестра в отношении имущества, которое продаётся. Если иностранный покупатель не владеет грузинским языком, договор составляется на двух языках — родном для покупателя и грузинском. В противном случае, документы не примут к регистрации.
Обычно вся процедура оформления занимает не более 20 минут. Самая "тонкая" часть сделки — оплата стоимости — обычно проходить в офисе юриста.
Куда же без налогов
Физическое лицо, не зависимо от резидентства, облагается налогом на имущество. Налог возникает, когда годовой доход владельца (полученный от источников на территории Грузии) превышает 40 000 лари (около 15 000 USD) в следующих размерах:
➡️ если доход составляет до 100 000 лари, ставка 0,05 %, но не более 0,2% от стоимости жилья
➡️ если доход свыше 100 000 лари — ставка от 0,8 % до 1% от стоимости.
Конечная сумма налога зависит от места регистрации имущества.
Юридическое лицо, которое владеет недвижимостью, платит налог на имущество 1% от стоимости за вычетом износа. Налог декларируется владельцем имущества в Службе Доходов ежегодно до 1 ноября и оплачивается в течении двух недель.
Окупится ли?
Основными покупателями недвижимости в Батуми являются иностранцы, поэтому сдача ее в аренду с помощью управляющей компании — удобное и выгодное решение, которое позволяет экономить время владельца. Как правило, по оценкам нашего клиента и наших коллег из грузинского офиса Interlegal такое капиталовложение окупается за 5-6 лет, в отличие от квартир в одесской Аркадии ценой от 60 000 — 80 000 долларов.
И это не говоря об отличном качестве новостроек с превосходным видом на батумское море.
Колонка подготовлена в соавторстве с Валерианом Имнаишвили, партнёром Interlegal-Грузия