Мораторий на продажу земли — отпустят ли рынок на волю?

Возобновление бурного обсуждения проблемы моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения в этом году не случайно. Действие запрета заканчивается 1 января 2016 года. Конечно, при условии принятия закона об обороте земель сельхозназначения.

Напомним, мораторий был введен в 2002 году, и его действие неоднократно пролонгировалось. При этом характер ограничений также со временем становился все жестче. Так, если поначалу собственники могли менять свои участки, то спустя годы владельцы сельхозземель стали не вправе не только отчуждать свои наделы, а даже изменять их целевое назначение. Распорядиться сельхозземлей можно только в исчерпывающе определенных, исключительных случаях — наследование, выкуп для общественных нужд и обмен участка на участок. К сожалению, правила такого обмена четко законом не определены, что на практике зачастую становится причиной для опротестования сделок правоохранительными органами и дальнейших судебных тяжб.

Споры об отмене моратория точатся ровно столько, сколько он действует. Какие есть аргументы "за" и "против" открытия рынка земель?

Аргументы "за"?

· Наконец в полной мере будет реализовано гарантированное Конституцией право на землю, которое, кстати, искусственно ограничивается государством уже второе десятилетие. Миллионы собственников земельных паев, которым земля в 90-х гг. была передана бесплатно в рамках проведения земельной реформы, получат долгожданную возможность распорядится ими по своему усмотрению;

· Оживление инвестиционного климата — ожидания по поводу притока капитала, особенно иностранного, который может дать позитивный толчок для развития сельского хозяйства;

· Наполнение бюджетов средствами от продажи земель госсобственности и налогами от сделок по частной собственности;

· Новый виток земельной реформы, которая проводится в Украине с 1991 года, но в последнее время ее цели и задачи не совсем понятны.

Аргументы "против"?

· Абсолютная неготовность к открытию рынка земель — отсутствие законодательной базы и необходимых правовых институтов для функционирования рынка земель. То есть спроса и предложения в случае с продажей земли недостаточно, ведь земля — это не просто товар, это еще и пространственный базис, и средство производства в сельском хозяйстве. Отсутствие правил игры и рыночных институций — аргумент в защиту продления моратория, с которым нельзя не согласиться.

Такие правила логично бы было изложить в законе о рынке земель, принятие которого ожидается с 2007 года как обязательное условие для снятия запрета на продажу. Ни одна из многочисленных редакций этого закона Верховной Радой поддержана не была. Учитывая такие диаметрально противоположные точки зрения в обществе по вопросу продажи сельхозземель, достигнуть консенсуса в парламенте и в этот раз будет крайне непросто.

Как показывает опыт предыдущих прений, предметом яростных споров были: круг лиц, которые будут вправе покупать землю (особо больной вопрос — иностранные инвесторы); максимально допустимые площади в одни руки (опасения, что все скупят крупные агрохолдинги); кому отдать право приоритетной покупки; ограничения по времени на изменение целевого назначения земельных участков и их перепродажу; какова будет роль государства и формы его влияния на рынок.

Думаю, этот клубок проблемных вопросов снова будет в центре депутатских баталий.

Но оптимальный компромисс должен быть найден, ведь от определения адекватной и прозрачной процедуры продажи земли зависит судьба украинской экономики.

Иначе, при худших прогнозах, свободный рынок может обернуться агроколониализмом африканского и латиноамериканского образца — когда 10 лет назад после огульной скупки земли в Камбодже, Гане, Эфиопии, Мали, Кении, Аргентине, Уругвае, Парагвае иностранные компании при попустительстве государства не инвестировали в местную экономику, не внедряли прогрессивных агротехнологий. В итоге производство продовольствия внутри стран сократилось, а интенсивные способы земледелия нанесли существенный вред экологии, ухудшили качество почв, загрязнили их химикатами и истощили подземные воды;

· Недонаполненность Государственного земельного кадастра сведениями о земельных участках — огромная армия собственников оформляла свое право во времена, когда кадастровых номеров еще не присваивали и требования к точности измерений были другими. Теперь имеем ситуацию, когда старые госакты на руках у людей есть, а на Публичной кадастровой карте этих участков нет. Или участок нанесен, но некорректно, с накладками или другими недостатками. Эти факторы могут стать причиной не только для удлинения и удорожания пути земельного участка на рынок, но и инструментами для махинаций недобросовестных дельцов;

· Экономический кризис и АТО — последний год многие эксперты, обосновывая необходимость продолжения действия моратория, приводят негативную социально-экономическую ситуацию, ибо многие считают неудачным открывать рынок земель в условиях проведения антитеррористической операции и экономического кризиса. Вряд ли такие вводные на старте будут способствовать формированию адекватных цен.

Помимо изложенных трудностей, чрезвычайная заполитизированность вопроса свободы рынка земель также осложняет конструктивную дискуссию в обществе.

Как бы там ни было, бесконечно продлевать мораторий невозможно. В последнее время как временная мера широко обсуждается концепция частичного снятия моратория — путем открытых аукционов по продаже земель с/х назначения государственной формы собственности. Такой усеченный формат, по мнению Госгеокадастра, показал бы, как будет функционировать рынок, какие могут возникнуть риски, правовые коллизии и при этом не задел бы социального аспекта.

Судя по всему, в конце года законодатель окажется перед сложным выбором: дать свободу рынку земель или запустить его "тестовую" версию. Конечно, также остается проверенный годами запасной вариант — в очередной раз отсрочить отмену моратория. Но вряд ли это надолго решит проблему, ведь вечно откладывать "на потом" решение такого важного для миллионов людей вопроса с каждым разом становится все труднее.