Неизвестная заграница: тонкости покупки недвижимости в Турции

Турция! Об этой стране написано и сказано немало. Она одна из первых приняла на себя мощный поток граждан СНГ, рвущихся на море, к гостиничному all inclusive и красивой курортной жизни. Пока большинство соотечественников из года в год ездили по пакетным турам в турецкие гостиницы, самые предприимчивые граждане всерьез озаботились приобретением жилой недвижимости в Турции. Действительно, зачем ловить "горящие путевки", если можно приезжать в свою зарубежную резиденцию тогда, когда захочется? Тенденция приобретения жилья в Турции иностранцами начала набирать обороты с 2012 года, с момента отмены страной "принципа взаимности", согласно которому граждане других государств могли покупать недвижимости в Турции, если их государство разрешало туркам покупать недвижимости на своей территории. В результате доступ на рынок недвижимости Турции получили резиденты 129 стран. С 2012 года количество сделок, совершаемых иностранцами, растет ежегодно на 40-50%. В 2014 году в Турции иностранцы приобрели 18,96 тыс. объектов, что является пиковым показателем за всю историю развития рынка недвижимости страны. Самые популярные для иностранцев рынки Турции — это Стамбул и Анталия, на которые приходится более 60% всех сделок с недвижимостью.

Украинские агентства недвижимости и "опытные частные брокеры тети Маши", приунывшие на фоне стагнирующего украинского рынка жилья, быстро подхватили эту тенденцию, и стали наперебой предлагать украинцам купить жилье заграницей. Интернет буквально взорвался от потока рекламных объявлений "Квартиры в Турции! Дешево!". Украинцы слегка растерялись от такого напора, но быстро опомнившись, понеслись в рекламные туры за красивой курортной жизнью. Выгодно или невыгодно инвестировать в турецкие новостройки — это решение субъективное. Есть много плюсов такого владения, такие как, например, простая и прозрачная процедура приобретения, ВНЖ, невысокие налоги, рост цен и возможность заработка на сдаче в аренду, но и минусы тоже присутствуют. Особенности приобретения и владения — это тема отдельной статьи, а пока предлагаем рейтинг самых распространенных заблуждений о жилье в Турции.

Миф 1. В Турции можно купить апартаменты за €15-25 тыс. Можно! А нужно ли? Самый главный вопрос, который необходимо задать себе — что я буду делать с этой недвижимостью? С украинскими квартирами все понятно — либо живешь сам, либо сдаешь в аренду. Если планируешь жить сам, семьей, приглашать пожить родственников и знакомых, тут основными критериями будут личные предпочтения и планируемый бюджет. В бюджете до €25 тыс. жилье будет на значительном расстоянии от моря, не говоря уже о какой-то внутренней инфраструктуре комплекса и качестве отделки. Поэтому, если есть машина, то конечно, расстояние до пляжа не основной критерий, иначе придется полюбить пешие прогулки под солнцем. Для сдачи в аренду такое жилье однозначно не годится, что бы ни рассказывали тебе убедительные турки.

Миф 2. Стоимость недвижимости ежегодно растет не менее чем на 15-20%, поэтому можно выгодно перепродать через несколько лет. Правильнее будет сказать, что стоимость росла, при этом, есть еще регионы с недооцененным потенциалом, а есть и перегретые рынки, и, что самое важное, переоцененные комплексы. Поэтому, если решили прикупить апартаменты, то ресеч и еще раз ресеч. Посмотрите, сколько комплексов строится, сколько продается в регионе, как меняется их стоимость? Лень делать самим? Задайте вопрос агентам. Пусть отрабатывают комиссию.

Миф 3. Апартаменты легко сдаются в аренду и пользуются высоким спросом, поэтому, можно хорошо заработать до 10-12% годовых. В Вас тут же должен зазвучать Станиславский "Не верю!!!". Во-первых, не все комплексы пользуются спросом на аренду (см. Миф 1), во вторых, чтобы зарабатывать на аренде 10% в год, апартаменты должны сдаваться минимум 8-9 мес. Тонкостям сдачи в аренду, пожалуй, посвящу еще один текст позднее, а пока скажу, что в аренду сдавать можно, а размер заработка это уже отдельная тема. Наиболее безопасным и наименее хлопотным выглядит гарантированная аренда от застройщика, при которой вы получаете фиксированный %.

Миф 4. В Турции одна из самых низких стоимость владения недвижимостью. Порадую, соотечественников — это действительно так. Налог на недвижимость берется не от рыночной, а от кадастровой стоимости (наш аналог стоимости БТИ), и в год в среднем выходит до €100 с апартамента. В гривне это около 2,5 тыс. грн., что в принципе не смертельная сумма, если нашлось €50-80 тыс. сбережений на покупку. Но добавим сюда ежегодное обслуживание комплексов в размере €400-€700 и уже в год набегает сумма в €500-€800. О коммунальных тарифах умолчим, так как после последних наших законодательных новшеств, наши тарифы уже вплотную приблизились к турецким.

Миф 5. При покупке недвижимости можно получить вид на жительство. Можно, даже очень легко. И снова вопрос нужно ли? Находиться на территории Турции можно без визы 90 дней в течение 180 дней. Этого точно хватит для полноценного отдыха и ВНЖ не нужен. Если же оформляется ВНЖ, то находиться вы там обязаны не менее 120 дней в году. Готовы ли?

Миф 6. Бесплатные ознакомительные туры — фишка 100% застройщиков или агентств. Читайте или выспрашивайте внимательно условия — бесплатный сыр, сами знаете где. Эра бесплатных поездок прошла еще 3 года назад, когда наивные турки и болгары пришли в ужас от количества желающих бесплатно ознакомиться с красивой жизнью на курортах. Ехать надо обязательно, но и платить придется по полной. При желании потратить на апартаменты €30-50-70 тыс. евро и выше, бюджет ознакомительного тура в размере €300-400 не должен напрягать, эти деньги вернутся вам при покупке апартаментов еще большей скидкой. Если же сумма напрягает, задумайтесь, готовы ли вы к покупке зарубежки.

Миф 7. В Турции дорогая жизнь. А где она дешевая, интересно? Самая дорогая статья расходов — это бензин. А-95 стоит 1,3 евро/л или 34-35 грн., дизель около 25 грн/л. Не так уж сильно отличается от Украины. Фрукты-овощи дешевле украинских. Мясо-птица-рыба — как повезет и в зависимости где покупать. В среднем продуктовая корзина на неделю обходится в €50-€70 без особых излишеств. Фруктово-овощной сезон долгий, поэтому есть все предпосылки для здорового питания.

Миф 8. Различные сложности в случае болезни (язык, уровень медицинского обслуживания). Турция за последние 5 лет сильно подросла в мировом рейтинге известных медицинских центров. В Турции больницы оборудованы по последнему слову техники, много иностранных врачей и активно развивается медицинский туризм. Все медицинские проблемы решаются путем приобретения медицинской страховки, которая даже по украинским меркам стоит недорого. А для здоровья никаких денег не жалко.

Миф 9. Есть сложности с дошкольным, школьным и высшим образованием. Турки оперативно отреагировали на приток иностранных покупателей. В курортных центрах очень активно открываются различные школы, полноценные садики с преподаванием на английском, немецком и даже русском. Угадайте, где выше стоимость обучения — в Киеве или в Турции? Дипломы турецких университетов ценятся в мире, есть ВУЗы с обучением на английском. В Университете Мерсина, например, учатся 25 тыс. студентов, а его выпускники одни из самых востребованных специалистов, как в Турции, так и в Европе.

Миф 10. Продать купленную недвижимость невозможно. Почему же? Сами застройщики с удовольствием перепродадут Ваши апартаменты, или это сделают многочисленные агентства. Такие случаи неединичные, единственный вопрос цены и сроков. Здесь опять возвращаемся к мифу 1. Думаю, излишне комментировать, что сверхприбыль ожидать бесполезно — ее уже получил застройщик, когда продал эти апартаменты Вам, но от 5 до 10%, думаю, вполне реально.

Резюмируя, можно сказать, что зарубежная недвижимость, это, несомненно, топ тема 2015 года. Покупать или не покупать, вопрос сугубо личный. Дача или доходный актив, это решать каждому.