Привилегированный список в статье 134 Земельного кодекса Украины очень дорог землепользователям — ведь он содержит исключения, позволяющие взять участок в аренду по-простому, без аукциона.
Повсеместная передача свободных от застройки земель государственной и коммунальной собственности на земельных торгах и закрепление исчерпывающего перечня случаев, когда эти торги можно не проводить, впервые были введены в 2008 году.
С тех пор линия государства по передаче земель в аренду исключительно на аукционах оставалась неизменной. Менялось только внутреннее наполнение "золотого списка". В основном он расширялся отдельными счастливцами, которым удавалось пролоббировать свои интересы: реконструкция кварталов устаревшей застройки, связь, оптовые рынки сельхозпродукции, государственно-частное партнерство, индустриальные парки...
Не всегда дополнение списка было обусловлено лоббированием интересов. Бывали случаи, когда требование проводить торги носило абсурдный характер, и совершенно справедливо список безаукционных оснований был дополнен, например, объектами инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, добычей полезных ископаемых, возобновлением ранее заключенных договоров аренды.
Но как показывает практика, жизнь гораздо многообразнее жесткого списка. Поэтому вот уже почти десять лет заблокированы отводы земель под свалками, терриконами, а также их новое строительство; промышленные объекты тоже требуют проведения земельных торгов; для того, чтобы доотвести и расширить участок, который уже находится в аренде, это право тоже надо купить на торгах. Также, на мой взгляд, не очень по-хозяйски было обязывать проводить аукционы для товарного сельхозпроизводства — пока все процедуры соблюдут, земля простаивает, а для сельхозугодий это просто недопустимо. Учитывая сложную экономическую ситуацию и неодинаковый спрос на землю в разных регионах Украины, отношение к вопросу проведения земельных торгов, мне кажется, должно быть более дифференцированным.
До 2008 года в Законе "Об аренде земли" был закреплен очень интересный подход к конкурентности приобретения права аренды: если на один участок поступало больше одного заявления, уполномоченный орган был вправе провести аукцион (победит тот, кто предложит бóльшую арендную плату) или конкурс (победитель — тот, кто предложит разместить наиболее важный и нужный для территориальной громады объект). Но, к сожалению, с 2008 года конкурсы упразднены, остались только аукционы.
Именно с введением огульной процедуры аукционов и появился список исключений, когда этих самых аукционов можно избежать. Порой кажется, что список этот составлен, исходя из нужд и спроса Киева и других крупных городов. Но мегаполисы — это еще не вся Украина. В сельских районах и депрессивных промышленных городках желающие организовать магазин или взять землю в аренду для других коммерческих целей, создав тем самым дополнительные рабочие места, должны всячески приветствоваться, а не отправляться на аукцион.
Долгая и дорогая процедура земельных торгов, неблагоприятная экономическая обстановка, наличие порой лишь одного желающего арендовать земельный участок — все эти факторы сдерживают и без того "придушенное" развитие территорий и не способствуют наполнению бюджетов поступлениями от арендной платы.
Обнародованные в начале апреля изменения в Земельный кодекс сократили "золотой список". Из него исключили, кроме прочего, озелененные территории общего пользования, оптовые рынки сельхозпродукции.
Но самое противоречивое изъятие из списка — это случаи продажи или передачи в аренду земельных участков гражданам для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, садоводства, приусадебных участков, индивидуальных дач и гаражей:
- Обязательным условием создания фермерского хозяйства является наличие земли в аренде. Для этого потенциальному фермеру теперь придется стать победителем земельных торгов. Вряд ли это будет стимулировать развитие малого бизнеса и фермерства в Украине.
- Право взять в аренду земельный участок до 2 га для ведения личного крестьянского хозяйства также должно быть доказано на аукционе. Понятно, что где-нибудь в Киевской области участки для таких целей арендуют состоятельные люди, прирезая тем самым к своим домам прилегающую территорию. Но не в элитном, а в обычном селе, где личное крестьянское хозяйство это способ выжить, заставить теперь людей участвовать в аукционах по меньшей мере негуманно.
- Если решишься вдруг строить дом, дачу или гараж, а свое право на бесплатную приватизацию уже использовал, — тоже, будь добр, выйди победителем земельных торгов.
- Для ведения садоводства, думаю, было бы достаточно определить граничный размер участка, который можно передать в аренду гражданину, а не загонять его на аукцион.
Подводя итог, скажу, что такие аукционные рамки для граждан кажутся несправедливыми, и они вряд ли принесут ожидаемые результаты, ведь главная цель конкурентной процедуры — наполнить бюджеты. Возможно, в крупных городах, приморских и лесных краях желающие завоевать право аренды земли и будут сражаться на торгах. Но остальная Украина, которая изо всех сил ищет формы и способы выживания, вряд ли воспользуется покупкой права аренды земельного участка на аукционе. Очень хотелось, чтобы в принципе хорошая идея получения участков на конкурентных основаниях применялась в нашей стране с учетом сегодняшних реалий и возможностей потенциальных арендаторов.